LEI DE LOCAÇÃO

 Ações da lei de locação

•Consignação em Pagamento;

•Ação Revisional;

•Ação Renovatória e

•Ação de Despejo.

Peculiaridades das ações locatícias

•Art. 58 da lei de locação.

•Não tem efeito suspensivo, isso quer dizer que no momento do recurso a parte que se sentir prejudicada deverá pleitear o efeito suspensivo nos recursos com base no artigo 995 e paragrafo único, CPC. Quando é apelação pede efeito suspensivo com base no art. 1012 § 4º do CPC. Se a decisão interlocutória for para manter só efeito devolutivo, pede recurso de agravo direto no tribunal pelo arts. 1015 e 1019, I , CPC.

Ação de consignação em pagamento

•Art.67 e ss da lei da locação: Na inicial: requisitos do art. 319. CPC e o autor requererá o depósito da quantia devida, já com os alugueis (que deve ser realizado no prazo de vinte e quatro horas contados da citação, sob pena de extinção do processo sem resolução de mérito).

•Pela regra do art. 219 do CPC: somente se conta dias úteis.

•Os depósitos deverão ser feitos até a prolação da sentença e deverão ser feitos nos respectivos vencimentos.

•Prazo contestação: 15 dias

•Inovação: o réu poderá pedir em reconvenção o despejo das parcelas não pagas. Poderá fazer no bojo na contestação. Pode abranger terceiro quando se referir às parcelas não pagas pelo fiador pela regra do artigo 343 do NCPC.

•Poderá o autor complementar o valor, depois da contestação e ainda o réu poderá levantar os valores incontroversos.

Ação revisional

•Arts 17 e 18: as partes de comum acordo podem estipular valores de alugueis, bem como reajustes. (inserindo cláusula de escala móvel- por ano, depende do INPC/IGPN, quanto que vai ser reajustado como pode ser que todo ano reajuste em 10%- escala fixa)

•Art. 19: tanto o locador quanto o locatário, pode entrar com a ação para readequar o aluguel a preço de mercado, desde que passe três anos.

•Preço de mercado: teria que ser prejuízo considerável a readequar ao preço de mercado, que não tem relação com o valor inflacionário, mas sim da oferta e procura. Procura é maior o aluguel sobe, e vice-versa

Exemplo para elucidar

•“Construo uma casa no último ponto do bairro, afastado de tudo e das outras casas. É lógico que este ponto não será muito valorizado. Assim, para conseguir alugar eu vou precisar baixar o valor. Contudo, gradativamente, as pessoas vão construindo em volta desta casa, é construído um mercadinho na vizinhança, pois como tem bastante gente, fica viável o comércio, a segurança será maior, pois terá maior fiscalização da polícia e etc. Então, o bairro passa a ser mais valorizado, fazendo com que a pessoa que for alugar este imóvel pague um aluguel melhor”. Portanto, é gradativo. Assim, também pode haver depreciação e também, via de regra, não vai acontecer de uma hora para a outra. Ex.: “Em várias cidades do Paraná havia muitos descendentes de japoneses e muita gente foi para o Japão, fazendo a cidade encolher. Deste modo, começaram a ficar pedaços vazios nas cidades, e acontecia de algumas casas ficarem no meio de casas abandonadas, fazendo ficar esta casa desinteressante. Mas, isso foi gradativo, as pessoas não foram todas ao Japão ao mesmo tempo”.

Continuação ação revisional

•Só não precisa esperar os 3 anos: teoria da imprevisão.

•Art. 68: procedimento sumário. Mas como art. 1049, parágrafo único, CPC afirma terá que ser observado o procedimento comum.

•Primeiro ato: o autor, que poderá ser o locador ou locatário deverá indicar o valor que está sendo pago ou sendo recebido e qual entende ser o valor justo. Já posso pedir em tutela antecipada do art. 303 do CPC o aluguel provisório: Eu estou alugando o imóvel. Eu pago R$200,00, mas o locador pede a revisional pedindo o valor de R$600,00, qual é o pedido? Aumentar R$400,00 (pois 200 ele já tem – eu não estou pedindo 600, estou pedindo que o valor seja aumentado em 400). Assim, 80% do pedido será de 320. Então, pode-se aumentar o valor do aluguel provisoriamente até o limite de 320, ou seja, o aluguel provisório poderia chegar até no máximo em R$520,00.

•Se não for interposto agravo de instrumento ficará definitivo até a decisão de mérito. Ou se não for interposto o pedido de revisão.

Ação revisional

•Art. 68, IV: a contestação somente será oferecida depois da audiência de conciliação do art. 334 do CPC e art. 335, CPC.

• Sentença : art. 69 da lei: Transcorrido o processo, na sentença o juiz profere a sentença arbitrando o “aluguel definitivo”.

• Se o valor deste aluguel definitivo for MAIOR que o valor do aluguel provisório, o locador tem o direito de cobrar esta diferença. Esta cobrança poderá ser cobrado integralmente e à vista. O locador não é obrigado a receber parcelado. Só pode parcela se o locador aceitar.

• Se o valor do aluguel definitivo for MENOR que o aluguel provisório (eu vinha pagando um valor maior do que o valor que o juiz fixou no final), o locatário tem duas opções:

•1- ele pode cobrar o excedente (pode cobrar tudo de uma vez); ou

•2- ele pode compensar nos aluguéis vincendos.

Ação Renovatória

•É uma ação exclusiva do locatário, vai obrigar o locador a renovar contra a sua vontade, para proteger o ponto comercial e sua clientela.

•Empresário: aquele exerce atividade economicamente organizada (estabelecimento) para a produção e circulação de bens e serviços.

•Estabelecimentos empresariais ou fundos de comércio: onde forma - organização da atividade desenvolvida. Conjunto de bens destinados para a prática comercial.

•Ponto empresarial: onde o empresário se organiza no espaço.

•Proteção: ao ponto empresarial.

•Locatário: trabalhou no ponto empresarial para a conquista da clientela

•Verdadeiro patrimônio do locatário, por isso que a lei lhe garante o direito de indenização quando perde de maneira indevida o ponto

Requisitos

•Arts. 71 a 75 da lei de locação