O Método Evolutivo
Por: pinhosanchez • 7/2/2022 • Artigo • 1.194 Palavras (5 Páginas) • 75 Visualizações
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Ident:GLEBA 07[pic 5]
Tipo:Laudo completo
Solicitante:Banco FRPYD
Lograd.:Rua Perimetral
Nº: 875
Complemento:-----
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[pic 7]
PARÂMETROS ADOTADOS:
DAS TAXAS:
Ra = Taxa mensal de juros do capital investido (%): Rb = Taxa mensal de juros do capital realizado (%):
Ia = Alíquota anual de imposto territorial sobre a gleba bruta p/ pagamento a vista (%): M = Taxa de desconto no imposto territ. pela transferência da gleba em lote (%):
V = Taxa média mensal de valorização dos lotes (%):
DOS PRAZOS:
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
Ta = (Prazo total do empreendimento = Urbanização + Venda) (meses): Na = Prazo estimado para venda dos lotes (meses):
18,00
6,00
DAS CARACTERÍSTICAS DA GLEBA:
Ag = Área total da gleba (m2):
Fu = Fator de aproveitamento da gleba (%):
Lu = Valor unitário médio dos lotes na região (R$/m2):
100.000,00
65,00
150,00
Au = Área aproveitável da gleba = (Ag x Fu) m2: 65.000,00
Vl = Valor realizável com a venda dos lotes = (Au x Lu) R$: 9.750.000,00
DAS DESPESAS:
- PARA AQUISIÇÃO DA GLEBA:
Dc = Taxa referente a escrituras, certidões, ITBI, etc (%): 4,00
PARA URBANIZAÇÃO DO LOTEAMENTO:
Projetos, aprovações, etc. (R$ por m2 de área útil): Administração da obra (R$ por m2 de área útil):
0,50
2,00
Serviços topográficos (R$ por m2 de área útil): Terraplanagem leve (R$ por m2 de área útil): Terraplanagem média (R$ por m2 de área útil): Terraplanagem pesada (R$ por m2 de área útil): Rede de água potável (R$ por m2 de área útil): Rede de esgoto (R$ por m2 de área útil):
Drenagem de águas pluviais - galerias (R$ por m2 de área útil): Drenagem de águas pluviais - guias e sargetas (R$ por m2 de área útil): Pavimentação (R$ por m2 de área útil):
Rede de iluminação pública (R$ por m2 de área útil):
0,50
2,00
0,00
0,00
2,00
1,00
2,00
1,00
4,00
1,00
Obras complementares (R$ por m2 de área útil): 1,00
Outros (R$ por m2 de área útil):
1,00
[pic 8]
Dl = Despesas unitárias totais com a urbanização (R$ por m2 de área útil)
18,00
Du = Despesa global para urbanização da gleba = (Dl x Au) R$: 1.170.000,00
PARA VENDA DO EMPREENDIMENTO:
Dv = Taxa referente a corretagem e administração das vendas (%): L = Taxa referente ao lucro do emprendimento (%):
6,00
20,00
METODOLOGIA APLICADA:
EQUAÇÃO FUNDAMENTAL: Vg + DE + L = Vl, onde:
Vg = Valor da gleba bruta;
DE = Despesas totais necessárias para implementação do empreendimento; L = Lucro do empreendedor;
Vl = Valor realizável com a venda do empreendimento.
Considerando o custo financeiro para implementação do empreendimento e desmembrando a equação fundamental, temos que:
(Vg x W1) + (Vg x W2) + W3 + W4 + (Vg x W5) + W6 + W7 = W8, onde:
W1 = CÁLCULO DO CUSTO DA GLEBA BRUTA:
Custo investido no início do empreendimento e imobilizado durante todo o período. W1 = (1 + Ra ) ^ Ta =1,19615
W2 = DESPESA COM A COMPRA DA GLEBA BRUTA:
Despesa investida no início do empreendimento e imobilizada durante todo o período. W2 = Dc x (1 + Ra) ^ Ta = 0,04785
W3 = DESPESAS COM A URBANIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO:
Despesas investidas em parcelas uniformes durante a urbanização e imobilizadas durante o período de vendas. Seja: Fator de Capitalização (Aj) = (((1 + Ra) ^ (Ta - Na)) - 1) / Ra
W3 = (Du / (Ta - Na)) x ((1 + Ra) ^ Na) x Aj = R$ 1.312.616,42
W4 = DESPESAS COM A VENDA DO EMPREENDIMENTO:
Despesas investidas em parcelas uniformes durante a venda do empreendimento e valorização linear dos lotes no meio do período. Seja: Fator de Capitalização (Ap) = (((1 + Ra) ^ Na) - 1) / Ra
W4 = ((Dv x Vl) / (Na ^ 2)) x Ap x ((((1 + V) ^ Ta) - ((1 + V) ^ (Ta - Na))) / V) = R$ 693.018,18
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