O PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Imóvel avaliado: Imóvel Urbano Edificado situado no Beco dos Valongos nº 26 - 26 A , construído em lote com área de 111,15m² , devidamente inscrito no Cartório de Registro de Imóveis sob matricula nº 11.010, Livro 2.

Solicitante: Dr. Pascoal Anselmo Santiago

Valor do Imóvel avaliado: R$ 405.000,00 (Quatrocentos e Cinco Mil Reais)

, Cursando Curso de Corretor de imóveis na qualidade de Avaliador Imobiliário contratado por V.S, vem apresentar-lhe o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que  dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

DIAMANTINA, 21 DE FEVEREIRO DE 2018

SUMÁRIO

1. Fotos do imóvel
2. Dados do Imóvel
3. Finalidade da Avaliação
4. Vistoria

4.1 Benfeitorias

4.2 Mercados Imobiliários de Diamantina

4.3 A região

1. Métodos para Calculo do Imóvel

5.1Métodos Comparativos Direto de Dados

1. Determinação do Valor

1. Fotos do imóvel

GARAGEM

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FACHADA

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LAVANDERIA

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2. Dados do imóvel

• Transcrições obtidas na matricula do imóvel: Imóvel Urbano constituído por um lote de terreno de nº 02, situado no Beco dos Valongos, com área de 111,15 m², medindo 11,7 metros de frente para o Beco dos Valongos, objeto da matricula nº 11.010, Livro 02 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Diamantina – MG.
• Foi constatado que a referida matricula do imóvel não possui descrição detalhada da área construída e das benfeitorias instaladas no imóvel.

3. Finalidade

Este Parecer Técnico tem como finalidade estabelecer o valor de mercado do imóvel descrito na vistoria abaixo, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados como base de cálculo.

4. Vistoria

• A vistoria do imóvel avaliado foi realizada no dia 20/02/2012 às 10h00min “in loco”.

• Trata-se de um imóvel assobradado, geminado, caracterizado como imóvel residencial e comercial, de nº 26 (residência)e 26 A (comercial), construída em alvenaria, em estilo colonial, situado em região central de Diamantina - MG, situado dentro do perímetro tombado pelo Patrimônio Histórico da Humanidade, em local que dispõe de total infra-estrutura urbana, sendo elas, abastecimento de água da COPASA, fornecimento de energia elétrica CEMIG, rede de esgoto, rua calçada de pedra, serviços de telefonia fixa e móvel. De acordo com medições feitas in loco ficou constatado que o imóvel possui 11,4 metros de frente para o Beco Valongos.

• O imóvel é dividido da seguinte maneira:

• Pavimento Térreo: 01 Ponto Comercial , 01 ampla garagem coberta com capacidade de 02 ou mais carros, 01 portão de acesso e escada para o pavimento superior, perfazendo área total construída aproximada de 85m².

• Pavimento Superior: 01 Casa para fins de uso residencial, constituída por 03 quartos ( sendo 01 suíte ), 01 sala/copa, 01 sala de estar,01 cozinha,01 dispensa, 01 banheiro social, 01 área de lavanderia externa coberta, 01 suíte externa , perfazendo área total construída de aproximadamente  de 100m².

4.1. Benfeitorias

• Pavimento Superior: Em bom estado de conservação.
• Pavimento Térreo: Em bom estado de conservação.
• Tipo de Acabamento: Médio Padrão.
• Portas e Janelas em Madeira Maciça  

Uma vez que a matricula do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis não possui descrição detalhada das metragens das benfeitorias, foi necessário fazer um levantamento aproximado das medidas da área construída que servirão como base de calculo do valor do imóvel e que gerou os seguintes dados:

• Tamanho da Fachada: 11,4 metros
• Área do Lote: 111,15 metros quadrados
• Área Construída Aproximada: 185 metros quadrados

4.2 Mercado Imobiliário de Diamantina

• Atualmente não só no município de Diamantina, mas em todo Brasil, o mercado de compra e venda de imóveis se encontra em uma fase de estagnação e possível desvalorização dos imóveis. A cada dia que passa os juros de financiamentos habitacionais estão mais altos, e os programas de financiamentos estão cada vez mais exigentes e restritos.
• Em relação ao mercado de imóveis de Diamantina, atualmente esta havendo demanda de pessoas interessadas em adquirir imóveis próprios para moradia, principalmente imóveis que possuem vagas de estacionamento coberto e que ficam situados em região central.
• Existe grande dificuldade de se encontrar imóveis com documentação regularizada de forma que atenda as exigências dos bancos e financiadoras, diminuindo mais ainda a oferta de imóveis, principalmente para pessoas de classes mais baixas que tem condições de adquirir um imóvel somente mediante financiamento habitacional.

4.3. A região

• O imóvel se localiza dentro da região tombada pelo Patrimônio Histórico da Humanidade, mais precisamente no Beco Valongos, em local que dispõe de total infra-estrutura de serviços urbanos, sendo energia elétrica, rede de esgoto, fornecimento de água, serviços de telefonia fixa e móvel, iluminação publica e acesso calçado de pedra com cimento.
• O imóvel avaliado fica situado em região central, próximo a Igrejas Históricas, pontos turísticos, comércios de variados tipos, imóveis residenciais, predominantemente casarões históricos, construídos em arquitetura colonial, preservados e conservados pelo município de Diamantina e pelo IPHAN que são utilizados tanto para comércio , quanto para residências.

5. Metodologia Utilizada para cálculo do valor do imóvel

• Para cálculo do valor do imóvel, será utilizado o Método Comparativo Direto de Mercado, é um método no qual o valor de mercado é obtido através da comparação e homogeneização de amostras colhidas no mercado de vendas de imóveis.

5.1 Método Comparativo Direto de Dados.

• Para o calculo do valor do imóvel, utilizaremos como base o método comparativo direto de dados. Foram feitas pesquisas e analises na região com intuito de colher amostras de valores de imóveis que foram avaliados, vendidos recentemente ou que estão disponíveis para venda e que possuem características intrínsecas e extrínsecas do imóvel avaliado. As amostras de imóveis se restringiram apenas em imóveis situados no Centro Histórico de Diamantina – MG em região tombada pelo Patrimônio Histórico da Humanidade.

• Tamanho da Fachada: 11,4 metros
• Área do Lote: 111,15 metros quadrados
• Área Construída Aproximada: 185 metros quadrados

Amostra 01: Imóvel constituído por uma residência coberta por telhado colonial, situada no inicio da Rua das Mercês , 169, Centro , Diamantina – MG, com área construída de 240 m² em um lote de aproximadamente 400 m² e fachada com 13 metros. O imóvel se encontra em bom estado de conservação.

Valor avaliado: R$ 530.000,00

Valor R$/m²: 2.208,00

Amostra 02: Imóvel Urbano residencial constituído por uma morada de nº 76, localizada no pavimento térreo do casarão situado de frente para a Praça Dr. Prado, Centro , Diamantina – MG. Área construída de 125m² .O imóvel se encontra em bom estado de conservação.

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