Pericias Imobiliarias

Introdução

Este trabalho foi elaborado individualmente e visa identificar fatores que influenciem positivamente ou negativamente na valorização de um imóvel.

Foram escolhidos seis apartamentos, na Cidade de Contagem Região Metropolitana, localizado nos bairros Eldorado, Novo Eldorado e Santa Cruz Industrial.

O trabalho foi montado com um grupo de seis imóveis de três dormitórios.

Os imóveis estudados nesse trabalho possuem características similares internas e externas de acordo com o solicitado pelo professor Luiz Cesar Stehling tendo variação de preços, devido alguns possuírem privilégios em sua localização.

FATORES EXTERNOS E INTERNOS AVALIADOS:

-Proximidades de centros comerciais e facilidade de acesso aos meios de transportes

-Proximidades de escolas, unidade de saúde e lazer.

-Benfeitorias como: sancas em gesso, iluminação especial, piso porcelanato, e moveis embutidos.

INDICE

1-COLETA DE DADOS

2-ANÁLISE PRELIMINAR

3-PREMISSAS ASSUMIDAS

4-SIMUADOR DO FINANCIAMENTO

5-PLANILHA PARA O ESTUDO

6-ESTUDO DE APARTAMENTOS DE TRÊS DORMITORIOS

7-CONCLUSÃO

1-COLETA DE DADOS

As informações utilizadas foram coletadas do site e do sistema interno de cadastro de uma imobiliária da região, na qual trabalho e tenho acesso aos imóveis anunciados para venda, foi feita ainda uma pesquisa para complementar os dados,

Foram coletados dados de seis imóveis de três dormitórios.

2-ANÁLISE PRELIMINAR

Analisei inicialmente os dados contidos no sistema e busquei complementar as informações que faltaram.

Notei que alguns quesitos são semelhantes em todos os imóveis avaliados, tal como a padrão de construção, vaga de estacionamento demarcada e coberta, a existência de elevador e quantidade de prédios do condomínio.

Todos os quesitos semelhantes foram levados em conta na avaliação das causas da diferença dos valores dos imóveis.

3-PREMISSAS ASSUMIDAS

(a) Considerei como distancia ao comercio, aquela entre o imóvel e os maiores grupos de lojas comerciais e supermercados.

b) O estado de conservação do imóvel foi correlacionado com sua idade, o mais novo supõe-se mais bem conservados.

c) Considerei o quesito proximidade com favelas, uma vez que nas proximidades de alguns dos imóveis existe sim a proximidade de uma favela.

(d) Foi notado que todos os apartamentos analisados ficam em bairros vizinhos e usufruem da mesma infra-estrutura local e estão à mesma distancia de órgãos como: faculdade PUC Contagem e UNA, do Hospital Municipal, Metro e grandes hiper-mercados como: Extra, Carrefour Via - Brasil, Wal-Mart, Shoppings e Vias de acesso rápido como BR-381 e Via - Expressa Todos os apartamentos estão localizados em ruas próximas de comercio, escolas, delegacias e postos policiais posto de saúde e áreas de lazer como poliesportivo, praças e pistas de caminhadas, possuem ainda acesso há varias linhas de ônibus e agencias bancarias.

E) Considerei também a existência de armários embutidos, sancas em gesso, iluminação especial e tipo de material usado para reforma interna foram constatados na pesquisa que esses detalhes também influenciam na hora venda

(f) Considerei ainda que não podemos afirmar com precisão qual e o fator decisivo para ditar o que faz um imóvel com característica similar ao outro apresentar preços diferentes

(g) Observamos que a preferência pessoal de cada um por adquirir um imóvel próximo a algo que lhe agrada como: um parente, uma praça, uma faculdade, o seu trabalho e ate mesmo o desejo de morar em um lugar movimentado, agrega um valor sentimental aumentando valor do imóvel para alguns assim como o torna desvalorizado para outros.

4-SIMULADOR DE FINANCIAMENTO

Utilizamos do simulador de financiamento da Caixa econômica federal para os imóveis pesquisados, e consideramos o valor Maximo permitido para uma pessoa com 40 anos de idade e renda familiar mensal comprovada de R$6.000,00, obtive as planilhas de financiamentos, que serão anexadas no final deste trabalho.

5-PESQUISA DE MARCADO APLICADO-TABELA DE TRES DORMITORIOS

Quartos Imóvel nº Área m² Valor R$ R$ m² Suíte- Vaga- Idade- Andar Posição Fachada-

3 01 87.00 335.000,00 R$3.850,57 Sim 02 02 3º Frente Pastilha

3 02 80.46 340.000,00 R$4.225,70 Sim 02 04 3º Fundos Pastilha

3 03 81.32 350.000,00 R$4.303,98 Sim 02 02 3º Fundos Pastilha

3 04 87.84 350.000,00 R$3.984,51 Sim 02 01 2º Fundos Pastilha

3 05 84.89 350.000,00 R$4.122,98 Sim 02 04 4º Fundo Pastilha

3 06 80.46 370.000,00 R$4.598,55 Sim 02 04 2º Frente Pastilha

Calculo da Média

Imóvel 1 - R$335.000,00 +

Imóvel