DIREITO CIVIL IV

Sumário. 1. Introdução. 2. Benfeitorias necessárias são indenizáveis ou não. 3 Benfeitorias úteis são indenizáveis ou não. 4. Direito de retenção por benfeitorias indenizáveis. 5. Benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. 6. Levantamento ou retirada das benfeitorias voluptuárias. 7. Conclusão. Bibliografia.

1. Introdução

A extensão deste trabalho está delimitada pelo âmbito de sua aplicação, as benfeitorias na locação de imóveis urbanos, razão pela qual não serão abrangidas aquelas benfeitorias incidentes sobre as coisas móveis.

Em tal diapasão, independentemente de sua classificação, as benfeitorias são melhoramentos produzidos no imóvel por ação direta do proprietário, possuidor ou detentor, na expressa definição do agora interpretado artigo 97 do Novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10.01.2002)[1], pois nele está dito que não são consideradas benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção ou interferência dessas pessoas, ou figuras jurídicas expressamente mencionadas.

A definição da lei comum civil procura afastar das benfeitorias a noção de acessão, resguardada em sua acepção plena, quando esta não for produzida pelo ser humano, mas também e de igual forma não afasta o conteúdo de acessão das benfeitorias, mesmo das voluptuárias, quando estas ou as necessárias ou úteis integrem-se ao imóvel de modo que não possam ser retiradas, levantadas ou removidas (quando for o caso) sem destruição, modificação, fratura, dano ou alteração do que restou incorporado ao imóvel com a sua realização.

E isso diz bem da dificuldade de definir-se o que é benfeitoria ou o que é acessão, na análise típica do caso concreto em exame, pois estão ambas umbilicalmente ligadas pela sua própria natureza. Natureza essa que a própria legislação, não raro, refere como sendo uma ou outra, ou vice-versa, deixando evidente a dificuldade de separar-se (ainda que didaticamente) o que nem sempre é possível de ser separado, sem que a abrangência de um não interfira na conceituação ou conteúdo do outro instituto.

Assim posta a questão, toda a ação de uma dessas figuras que objetive melhorar o uso para suprir uma necessidade, a utilidade ou o maior conforto do imóvel são benfeitorias, cuja classificação, inclusive, para fins indenizatórios e processuais, obedece a esse mesmo critério de necessariedade, utilidade ou voluptuariedade da benfeitoria produzida no imóvel objeto da análise. Se aderem ou não ao imóvel, de forma que não possa ser considerada senão como acessão, é a prova de sua implementação que vai concluir pela existência ou não de benfeitoria e de sua possível ou provável indenização, se for o caso, e da própria existência ou não do direito de retenção.

Portanto, acessão que represente benfeitoria para o imóvel, mas que não decorra de intervenção pessoal de uma das pessoas antes citadas, não é benfeitoria. Esse o teor finalístico de sua definição, conforme o ordenamento jurídico pátrio infraconstitucional supra-enunciado.

Por outro lado, a definição dessas três classificações estão assentadas no artigo 96 do Novo Código Civil, cuja reprodução também é feita acima na idéia de que amplia o entendimento desses conceitos de tamanha importância para quem precisa, praticamente, entender o que seja benfeitoria necessária útil ou voluptuária, frente a uma situação concreta, e com clareza identificar se ela lhe garante ou não o direito de retenção do imóvel, antes de sua indenização, se este for o caso.

A abrangência do instituto e seu conceito, por sua vez, extrapola os limites do direito comum civil, tendo presença, inclusive, em disposição constitucional, e alcançando a legislação especial esparsa, abarcando neste rápido estudo a sua incidência na desapropriação e na locação de imóveis urbanos.

Na atual Lei das Locações, as benfeitorias estão disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991) e da exegese de seu texto, em compatibilização com os demais institutos de direito material e processual, quando for o caso, é que emergem as considerações específicas que ora são feitas, aqui em sentido estrito.

Nesses artigos, não faz a Lei qualquer referência às acessões, e sobre elas, nesse contexto, leciona SYLVIO CAPANEMA[2] que a doutrina e a jurisprudência não fazem distinção para estender a regra e alcançar as acessões feitas pelo locatário.

2. Benfeitorias necessárias são indenizáveis ou não [3]

São estas, na ordem hierárquica de valor, as benfeitorias de maior importância e significado para quem precise efetuar a interpretação e manejo do instituto. Tanto que o artigo 35 é expresso no sentido de que são elas indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, caso introduzidas pelo locatário e ainda que não autorizadas pelo locador, salvo se o contrato expressamente dispuser o contrário.

Por outro ângulo, se o contrato não trouxer expressa disposição em sentido inverso, prevalece o comando legal que determina a indenização e o conseqüente direito de retenção pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel. E isso se torna lógico pela sua própria definição legal, visto que são aquelas benfeitorias que objetivam conservar ou evitar que o imóvel se venha a deteriorar, situação esta que não serve para qualquer das partes envolvidas, locador proprietário, possuidor ou detentor, ou locatário usuário do bem, que dele necessita em real e efetivo estado de uso e fruição em contrapartida ao respectivo preço que paga pela locação, consubstanciado no aluguel, de regra, ditado pelo mercado de locações, residenciais ou não, e ao sabor da conjuntura própria de cada época em exame.

Por isso, são indenizáveis as benfeitorias necessárias, caso o contrato de locação não afaste expressamente a indenização. Embora essa seja a regra das locações em oferta, não quer dizer que o locatário, em época própria (consoante a conjuntura econômica do mercado), não possa exigir o pleno exercício do comando legal que determina a indenização, afastando do contrato a inserção de cláusula adesiva de expressa contratação em contrário[4].

Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da cláusula exonerativa da indenização, SYLVIO CAPANEMA, apesar de também identificar o perigo de colisão que ela representa perante o princípio de vedação do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o signatário, que não há mais o que discutir ante à explícita redação