Servidao Predial

Servidão Predial

Conceito

As servidões prediais sugiram no antigo Direito Romano como modo de regular, em termos estáveis e previsíveis, as relações de vizinhança.

A Servidão Predial é o ônus imposto a um sujeito (prédio serviente) limitando-o no exercício de um poder, é o uso sobre determinado objeto, em favor de outro sujeito (prédio dominante), decorrente, portanto de uma relação jurídica entre pessoas.

Lafayette Pereira define servidão predial:

"Como direito real constituído em favor de um prédio (o dominante), sobre outro prédio (o serviente), pertencente a dono diverso". (PEREIRA, Lafayette R. Direito das Coisas. São Paulo: Freitas Basto, 1956. V.1.).

Maria Helena Diniz define servidão predial como:

“é um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante, pertencente a outro dono”. (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v. 4, Direito das Coisas, 25 ed. Editora Saraiva, São Paulo, 2010, p. 404).

O Código Civil vigente determina em seu artigo 1.378 que:

”A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Também pode afirmar que a Servidão Predial é o direito real sobre coisa alheia constituído em favor do proprietário do prédio dominante em face do qual o proprietário do prédio serviente fica obrigado, por conta de uma “obrigação negativa”, a permitir (ou ter que aceitar) a utilização de sua propriedade em favor do primeiro.

Podemos definir que “A servidão impõe um encargo ao prédio serviente em benefício do dominante”. Decorre de lei ou vontade das partes, ou seja, para que o proprietário de um prédio possa dele utilizar-se amplamente, torna-se necessário, muitas vezes, se valer dos prédios vizinhos. Assim, constituem direitos, por efeito dos quais uns prédios servem a outros. Daí a origem dessa expressão, que é definida como a restrição imposta a um prédio, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso.

A servidão predial tem sua natureza jurídica prevista no artigo 1.225 alínea III no capitulo dos direitos reais, que tem como definição o gozo ou fruição sobre o imóvel alheio, de caráter acessório, perpetuo, indivisível e inalienável.

Características

As principais características das servidões prediais são:

I. A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o dominante. O serviente sofre um gravame em beneficio do dominante. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele independente da pessoa do proprietário.

II. É necessário que os prédios pertençam a donos diversos.

III. Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário não tem uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o exercício da servidão.

IV. A servidão só se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de Imóveis (Art. 1378, CC).

V. A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma vantagem de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa vantagem não precisa ser necessariamente reduzida a dinheiro, podendo constituir maior utilidade ou simples comodidade para o prédio dominante.

VI. A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de seqüela e ação real e é oponível a terceiros. E é acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados.

VII. A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido, enquanto não seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os prédios mudem de donos.

VIII. A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua totalidade, mesmo que o prédio dominante pertença a várias pessoas (Art. 1386, CC).

IX. A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra.

Constituição da Servidão Predial

Tem com a Constituição da servidão predial

I. Negócio jurídico inter vivos (contrato, em regra, a título oneroso) ou causa mortis (testamento), através de escritura pública e mais o registro imobiliário.

II. Sentença proferida em ação de divisão (art. 979, II, CPC).

III. Usucapião – art. 1.379. Exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumada a usucapião.

IV. Destinação do proprietário – o proprietário de um prédio estabelece a serventia em favor de outro prédio, também de sua propriedade, sendo que um deles é alienado. Passando a pertencer a donos diversos, a serventia realizada pelo proprietário anterior transforma-se em servidão.

V. Servidão decorrente de fato humano – na hipótese do dono do prédio dominante servir-se de determinado caminho aberto no prédio serviente que se exterioriza por sinais visíveis (servidão aparente): mata-burros, bueiros, aterros, pontilhões, etc.

Obrigações do Prédio Dominante

As obrigações podem ser resumidas em cinco direitos;

I. Direito de usar e gozar da servidão;

II. Direito de fazer obras necessárias ao seu uso e manutenção (artigo 1.380 C.C.), arcando, em regra, com as suas despesas;

III. Direito de renunciar à servidão, conforme estabelecido no art. 1.388, I do Código Civil;

IV. Direito de exigir que a servidão seja ampliada, indenizando neste caso o dono do prédio