A IMPORTÂNCIA DA REALIZAÇÃO DAS VISTORIAS DE CONSTATAÇÃO E/OU CAUTELAR EM CONDOMÍNIOS?

SINOPSE DO CASE: A importância da realização das vistorias de constatação e/ou cautelar em condomínios? ¹

Ludmilla Sámeneses Penha²

Rogério Belfort ³

1 DESCRIÇÃO DO CASO.

O desenvolvimento da sociedade é sempre acompanhado por inovações nos setores relacionados a infraestrutura e construção civil, desde o surgimento dos primeiros humanos nesta terra já se percebia a busca por residência, o tão sonhado lar. Das cavernas aos elegantes e esbeltos prédios de inúmeros andares, como os de hoje, a sociedade sempre buscou altos padrões de qualidade e segurança para residirem e buscarem cada vez mais o seu desenvolvimento.

        Mas observa-se o preço do desenvolvimento acelerado, sem o devido cuidado e planejamento das atividades construtivas. Acidentes, prejuízos e, em alguns casos, danos irreparáveis como vidas.

Parte da fachada de um prédio na Rua Lígia Monte, no Bairro Cocó, em Fortaleza, desabou e fez um buraco no subsolo do edifício, atingindo veículos que estavam estacionados no local. O Edifício Salinas foi interditado, e ninguém ficou ferido. Defesa Civil, Corpo de Bombeiros e Polícia Militar estão no local. “O prédio já tem uma idade bem considerável e necessitava de manutenção. A gente observou que a fachada de um dos apartamentos veio a cair e veio a comprometer a parte do subsolo e atingiu dois veículos”, disse o coronel Marcos Gomes, do Corpo de Bombeiros. (G1, 2019)

        Planejamento estruturado, atenção nos processos construtivos com pessoal capacitado e manutenção preventiva são apenas algumas ações que ajudam a minimizar o risco de tais acidentes, além de fornecerem uma longevidade a edificação. Com essa visão, fica claro a necessidade de ações voltadas para o cuidado com todas as condicionantes que tangem a respeito da qualidade dos projetos executados, pois é conveniente ressaltar que a partir do momento que uma determinada obra está sob responsabilidade de um engenheiro x, a ele tem atribuído diversas ações e deveres perante a segurança e qualidade do projeto, respondendo em âmbito jurídico por danos causados por falhas no sistema construtivo da determinada edificação.

        Moldando a situação para as questões apresentadas acima, temos a construção de condomínios multifamiliares. Estes devem possuir uma longa vida útil, suprindo os anseios dos clientes. Questões como qualidade a longo prazo, atividades de manutenção devem ser levadas em consideração ao elaborar o planejamento de obras semelhantes.

        Com os tópicos apresentados deve-se levantar questionamentos a cerca da importância das especificações dos materiais aplicados e todo o seu processo produtivo, e sua aplicação nas edificações. Também é importante questionar o papel e deveres dos engenheiros frente a essas situações adversas, o que compete a ele e a empresa que ficou encarregada de uma construção que por ventura venha a apresentar problemas. O engenheiro é responsável por todos os problemas apresentados após a entrega da obra? Então, todos os problemas se resumem a falhas no processo de execução?

2 IDENTIFICAÇÃO E ANÁLISE DO CASO.

2.1 Do papel ao campo.

        Diversos problemas podem ser encontrados quando o objeto de estudo são edificações multifamiliares. Podemos relacionar isso a várias causas: falta de atenção, “jeitinho brasileiro”, planejamentos, tanto de execução quanto de manutenção, falhos. Isso são possíveis causadores? Sim.

        Um ponto muito importante a ser elencado a respeito das falhas causadas nas estruturas, é a falha nos processos executivos. Todo material autorizado pelos órgãos fiscalizadores, contém informações de seus fabricantes, que devem ser seguidas a risca no intuito de melhor aplicar aquele determinado material a obra. O não seguimento dessas recomendações podem causar transtornos e perda da qualidade e desempenho de função do material. Pegamos por exemplo pintura: Cada tipo de tinta, possuí suas especificações acerca do método de aplicação e locais onde serão aplicadas, todas essas informações estão contidas no boletim técnico da própria fabricante do produto. E assim acontece com todos os produtos da construção. Todas essas questões citadas no trecho anterior tem um condicionante muito interessante, e que na maioria dos casos passa despercebido que é a qualificação da mão de obra todas essas questões podem resultar no aparecimento de patologias.

A patologia é a área da engenharia que faz o estudo das causas de anomalias e problemas nas estruturas, ou seja, é o conjunto de teorias que explica a ocorrência de determinada manifestação patológica. Enquanto a manifestação patológica é o próprio problema identificado na estrutura, objeto a ser estudado pela patologia.

Pode ser citado como alguns dos tipos de patologias: problemas térmicos e de ventilação, condensação, manifestações de umidade, degradação de quaisquer da construção e ruídos, podendo haver inúmeras outras situações. É possível que existam problemas que sejam impossíveis de serem resolvidos e/ou que tenham um custo muito elevado de reparação. Dessa forma, é de suma importância que parâmetros construtivos sejam adotados para minimizar esses danos, gerando qualidade e diminuição de custos na obra.

Nota-se que ao fazer a identificação da patologia e de sua origem, consequentemente deverá ser identificado o responsável pela mesma, o que leva o possível responsável a responder judicialmente pelo dano causado.

Segundo o site Núcleo do Conhecimento, em um trabalho sobre os Fundamentos das Manifestações Patológicas nas Construções, por Geovane Lange (2018) et al Jâcome e Martins (2015) dizem que, quando o problema for na fase de projetos, a responsabilidade é do projetista; quando for na qualidade do material, a falha é do fabricante; quando for na etapa de construção, a falha está na mão-de-obra/empreiteiro ou da fiscalização; e quando for na etapa de uso, a falha é de responsabilidade do operacional e/ou manutenção. Visto isso, conclui-se que quando se trata de problemas na construção civil podem existir várias causas e vários responsáveis.

Vale ressaltar que existem três tipos de origens de anomalias nas construções: Naturais, Endógenas/Internas e Exógenas/Externas. Ambas significam respectivamente: resultantes de ações naturais como, grande quantidade de descargas atmosféricas, tremores, enchentes; podem ser causadas por erros de projeto, utilização de materiais, método de execução ou ambos juntos; e danos causados por terceiros, colisão de veículo na edificação e vandalismo. É possível identificar ainda anomalias funcionais, que são causados por falta de manutenção, uso excessivo e/ou desgaste natural.

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