ATPD DIREITO CIVIL IV ETAPA 4

3.ETAPA 4 – LOCAÇÃO

a. Pesquisa

Locação de coisas conforme Artigo565 do Código Civil (CC) é o contrato em que “uma das partes se obriga a ceder á outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa fungível, mediante certa retribuição”.

Trata-se de contrato bilateral – porque envolvem prestações recíprocas de cada uma das partes; oneroso - ambas as partes se beneficiam; consensual – característico aos contratos; comutativo (não envolve riscos); não solene (não tem forma única de se estabelecer); e de trato sucessivo (prolonga-se no tempo). (GONÇALVES, 2006)

Os requisitos de existência e validade dos negócios jurídicos são aplicáveis a todas as figuras contratuais, na locação de coisas temos especialmente, segundo Gonçalves as modalidades essenciais da locação são: o objeto, o preço e o consentimento. O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel, fungível ou infungível. No caso de bem móvel deve ser infungível, se for fungível será considerado contrato de mútuo (disciplinado no Artigo586, CC).

“O requisito indispensável, porém, é que seja um bem infungível, pois não é possível imagiar-se a locação de bens que possam ser trocados por outros da mesma espécie, por ser próprio da locação o retorno do bem ao locador”.(Gagliano. Filho.2011)

O preço é o valor acordado para prestação, ele é essencial para sua caracterização. O consentimento expresso ou tácito, pois pode ser contratado por quem administra o bem não sendo necessariamente realizado pelo proprietário.

O contrato de locação pode ter prazo determinado ou indeterminado Pablo e Rodolfo ensinam:

“[..]não há, na vigente codificação civil[...]qualquer restrição de período de vigência do contrato de locação, deixando a matéria para autonomia das partes contraentes. [...]mesmo não explicitando o prazo de duração, as partes terão a avença sempre como finita, não podendo ser considerada vitalícia”.

As durações diferenciam-se essencialmente pela notificação do término do prazo contratado, o art. 573 do CC estabelece que quando por prazo determinado encerra-se o vínculo “independentemente de notificação ou aviso”. No entanto, quando não houver manifestação de nenhuma das partes em encerrar o vínculo compreenderá a renovação do contrato e consequentemente o tornará de prazo indeterminado regra do art. 574 do CC. Neste caso será precisos notificar o locatário. É vetado ao locador requerer a devolução antes do término do contrato exceto se indenizá-lo (Artigo 571).

O contrato de locação das coisas estabelece obrigações recíprocas entre os contraentes, ao locador compete (Artigo 566, I, parte a, CC) a entrega da coisa alugada que permitir ao locatário usar dela, Pablo e Rodolfo explicam que “Assim celebrado o contrato, mas não cumprida tal obrigação básica do locador, cabe não somente a resolução da avença, mas também, perdas e danos”.

Nos termos da lei é obrigado a manter a coisa no mesmo estado é o dever de providenciar o reparo antes do uso, salvo se convenção contrária (Artigo 566, I parte B, CC) Ratifica, Pablo que “[..] é dever do locador fazer a manutenção do bem locado[...]contudo, pode ser transferido ao locatário por força de previsão contratual”.

Garantir o uso pacífico da coisa, complementado pelo Artigo 568 do CC que aborda:

Parte A – “embaraços e turbações de terceiros que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada”.

Parte B) “Responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação”. O locador deverá responder por vícios ocultos no bem, por exemplo.

O Art. 570, CC indica que “se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos”.

Ao Locatário compete (Art. 569, CC) usar a coisa alugada para o fim combinado; a pagar o aluguel; informar ao locador as turbações de terceiros; a restituir a coisa no estado em que a recebeu.

Os danos temporais não são obrigatoriamente reparados por ele, pois constitui dever do locador de preservar a coisa, se este não o fizer poderá requerer a redução do aluguel ou resolver o contrato nos termos do Art. 567, CC. Do mesmo modo o dever de restituir deve ocorrer no fim do contrato, se não houver manifestação do locador em oposição, o contrato se tornará de prazo indeterminado (Art. 574) e se obrigará a pagar o valor arbitrado pelo locador. O locatário goza do direito de retenção (Artigo 578), o que permite não entregar o imóvel enquanto os valores gastos com reparos necessários sejam reembolsados pelo locador.

O termo do contrato dá-se com a restituição da coisa, somente nessa espécie o contrato se transmite aos herdeiros (Art. 577).

O contrato de locação mais comum é de imóveis urbanos, são regulados pela Lei 8.245/1991 que aborda quais direitos e deveres complementares serão aplicados a esse contrato, como garantias locatícias, benfeitorias, penalidades, nulidades e outros. Importante salientar que é um procedimento especial e suas cominações são específicas.

Complementa Maria Helena os direitos e as obrigações do locador nos termos da lei especial:

“fornecer recibos de aluguel ou encargos (Artigo22, VI e Artigo 44, I e parágrafo único); dar preferência ao locatário ou sublocatário para adquirir o prédio locado em igualdade de condições de terceiros (; não exigir, por motivo de locação ou sublocação , quanta ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos”.

E como direitos:

“Exigir, na locação de prédio urbano, caução em dinheiro, garantia fidejussória (Artigo 37 e 38); mover ação de despejo (Artigo59 a 66); reaver a coisa locada após vencimento (Artigo4º); autorizar por escrito, sublocação ou cessão da locação (Artigo 13); Pedir revisão do aluguel (Artigo 19)”.

Maria Helena Diniz cita três espécies de locação: a) locação de coisa; b) locação de serviços; c) locação de obra. Contudo Pablo esclarece que essa era uma concepção romanista e que tal visão tornou-se impossível de abranger devido a evolução da abrangência de tais atividades, seguindo tal doutrinador não iremos nos aprofundar nessas espécies, bastando conceituá-las rapidamente.

a) locação de coisa (Artigo 565 a 578, CC) – Uso e gozo de bem infungível;

b) locação de serviços (Artigo 593 a 609, CC) –