Contratos

1ª Questão: FRANCISCO FARIAS celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial de sua propriedade, localizado em Belém-Pará, com ANTÔNIA ALMEIDA em 20 de maio de 2005. Neste contrato, o promitente-vendedor comprometia-se a transferir a propriedade do imóvel em questão em março de 2008, quando a promitente-compradora terminaria de pagar o valor ajustado em R$ 360.000,00. A promessa não prevê cláusula de irrevogabilidade e a irretratabilidade. No prazo previsto contratualmente, ANTÔNIA efetuou o pagamento da última parcela, tendo FRANCISCO FARIAS se recusado a outorgar a escritura definitiva no prazo pactuado.

Diante disso, marque a alternativa correta sobre as providências para a obtenção do título de escritura definitiva:

a) Nada poderá ser feito porque a vontade tem de ser livre, pelo que não se pode impor a alguém a perda da sua propriedade.

b) Por se tratar de descumprimento culposo de uma obrigação, cabe ao credor resolver o contrato em perdas e danos.

c) Terá direito a adjudicar compulsoriamente o imóvel, servindo a sentença como título aquisitivo no lugar do contrato definitivo.

d) Teria direito à adjudicação compulsória somente se houvesse cláusula de irretratabilidade no contrato.

Resposta: letra c (Súmula 239, STJ)

2ª Questão: Bernardo celebrou com Valter contrato que teve como objeto a venda de uma casa, em Fortaleza, do primeiro para o segundo. Foi estabelecido direito de arrependimento. No ato da negociação, Bernardo pagou a Valter a importância de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de arras penitenciais. O restante do pagamento do bem seria feito em 10 parcelas sucessivas de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), cada uma.

Na semana anterior à quitação da primeira parcela, Bernardo aplica o dinheiro na Bolsa de Valores e acaba perdendo não só o dinheiro da primeira parcela como o capital para o pagamento das demais, inviabilizando o cumprimento do pactuado.

a) Bernardo terá direito de não prosseguir com o negócio jurídico porque não deu causa à perda financeira que sofreu.

b) Valter poderá reclamar indenização suplementar se provar que seus danos foram maiores que o valor das arras.

c) Bernardo poderá responder por perdas e danos, a serem fixadas por juiz, se ficarem comprovados os elementos da responsabilidade civil.

d) Por se tratar de arras penitenciais, não poderá Bernardo, ao desistir, receber o dinheiro de volta, tampouco será devida indenização suplementar.

Resposta: letra d (art. 420, CC)

SEMANA 8

Extinção dos contratos. Resolução dos contratos. Cláusula resolutiva. Exceção de contrato não-cumprido. Onerosidade excessiva. Resilição (distrato e denúncia). Rescisão. Cessação.

CASO CONCRETO 1

Felipe, morador de Niterói, resolveu alugar uma casa em Cabo Frio, para passar suas férias de final de ano. Em julho do referido ano, Felipe encontra um imóvel excelente por um preço acessível, mas que apresentava um entupimento na caixa de esgoto que exalava um cheiro desagradável.A proprietária, Andréia, firma contrato de locação com Felipe, comprometendo-se a entregar-lhe a casa em dezembro de 2005, após o conserto do problema constatado.

No dia marcado para a entrega da casa, Felipe viaja com sua família para Cabo Frio e, ao chegar ao imóvel, percebe que o conserto não havia sido feito. Por esta razão, Felipe informa a Andréia que não vai mais alugar o imóvel, retornando para Niterói.

Revoltada pelo descumprimento do pactuado, uma vez que deixara de ganhar dinheiro com o aluguel do imóvel no verão, Andréia propõe uma ação indenizatória em face de Felipe em razão do inadimplemento contratual. Com base nos fatos expostos responda de forma fundamentada e justificada.

A) Citado para a presente ação, que defesa poderia ser apresentada por Felipe para elidir a pretensão autoral?

B) A resposta seria a mesma se no contrato houvesse a cláusula “solve et repete”?

GABARITO – CASO 1

A) Exceção do contrato não cumprido, na forma do art. 476, CC.

B) Não. Porque a referida cláusula afasta a possibilidade de aplicação do art.476CC. Em sendo assim, deveria Felipe entrar com uma ação pedindo resolução contratual ou obrigação de fazer, em ambas as hipóteses cumulada com perdas e danos.

CASO CONCRETO 2

Certex celebrou com a empresa Maktub Ltda. contrato escrito de prestação de serviços, com prazo de quatro anos, para manutenção dos elevadores do primeiro.

Passado o segundo ano, a empresa prestou serviço falho, vindo a causar danos a Certex.

Ingressou