Direito Contratual

DIREITO CONTRATUAL

 CONCEITO, NATUREZA JURÍDICA

E REGULAMENTAÇÃO

• Conceito de Contrato: Negócio jurídico bilateral ou plurilateral que visa a criação, modificação ou extinção de direitos e deveres com conteúdo patrimonial.

• O Código Civil brasileiro não conceituou contrato, diferente do Código Civil italiano, que assim o fez em seu art. 1.321.

• Por negócio jurídico entende-se que o contrato é considerado um ato jurígeno, ou seja, de interesse do direito e, assim, passível de regulamentação.

• Natureza Jurídica: Defende-se a Teoria Declaratória, já que o contrato decorre da vontade declarada pelas partes.

• Regulamentação: Teoria geral dos contratos (arts. 421 a 480, CC); Contratos em espécie (arts. 481 a 853, CC).

 CARACTERÍSTICAS

• Preocupa-se com a realidade social no qual está inserido, com isso o conceito clássico de contrato diferencia-se, substancialmente, do conceito moderno, que leva em consideração o atendimento dos interesses básicos da coletividade (princípio da função social do contrato);

• É a fonte principal dos direitos das obrigações;

• Encontra-se amparado por valores constitucionais, com destaque para a dignidade da pessoa humana, por meio de um fenômeno conhecido como personalização e constitucionalização do direito civil;

• Visa a circulação de riquezas, evita a insegurança jurídica, torna clara a manifestação de vontade e os efeitos desejados, além de proteger terceiros.

 CRISE DOS CONTRATOS

• Premissa: “Não há mais a liberdade de contratar, o que transforma o contrato em norma unilateral imposta pela empresa que está em situação dominante, a partir de um fenômeno conhecido como padronização das transações, decorrente de uma economia de massa”.

• Solução: A mudança apontada acima realmente ocorre, porém não acarreta a extinção dos contratos, mas sim a mudança de sua estrutura e conceituação.

 DIREITO CIVIL-CONSTITUCIONAL

• Direito Civil-Constitucional: é uma nova técnica de hermenêutica, que visa a unificação sistemática do ordenamento, a partir da aplicação dos princípios constitucionais às relações privadas. Assim, o Brasil constituiu um sistema aberto, em que a norma é construída de acordo com cada caso concreto, porém sempre tentando alcançar o desiderato constitucional.

 Processo de personalização do direito civil, em sentido contrário à patrimonialização das relações privadas;

 Processo de humanização do direito, no qual o ser humano passa a ser o destinatário final de todo o sistema (dignidade da pessoa humana).

 DIÁLOGO DAS FONTES

• É um processo de mitigação dos tradicionais critérios para solucionar o conflito entre regras (cronologia, hierarquia e especialidade) na medida em que o processo de descodificação foi responsável pela criação de duas ou mais regras aplicáveis a mesma situação. Assim, ao invés de afastar uma delas, busca-se uma harmonização. Complementaridade possível entre Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, a partir da boa-fé objetiva e da função social do contrato (Enunciado 167 da III Jornada de Direito Civil – CJF/STJ).

o Diálogo Sistemático de Coerência: Havendo aplicação simultânea das duas leis, caso em que uma servirá de base conceitual para a outra. Exemplo: A regulamentação aplicável aos contratos em espécie deve ser utilizada para os contratos de consumo.

 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS

 Plano da existência: partes; objeto; forma e vontade.

 Plano da validade: partes capazes; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em lei e vontade livre.

 Plano da eficácia (conseqüências): condição; termo; juros; multa; perdas e danos; inadimplemento; resolução; resilição; registro imobiliário; tradição (em regra).

 AUTONOMIA DA VONTADE

• Autonomia da vontade: É a possibilidade, oferecida e assegurada aos particulares, de regularem suas relações mútuas dentro de determinados limites, por meio de negócios jurídicos.

• Pacta sunt servanda (princípio da força obrigatória dos contratos): No modelo induvidualista-liberal típico dos códigos oitocentistas, esse princípio era tomado como absoluto. No entanto, na concepção atual do direito civil-constitucional, tal princípio foi relativizado com vistas à melhor proteção da dignidade humana.

 FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO (ART. 421, CC C/C P. ÚNICO DO ART. 2.035, CC)

• Conceito: É um princípio contratual, de ordem pública, pelo qual o contrato deve ser, necessariamente, visualizado, interpretado e estruturado de acordo com o contexto da sociedade. E qual é o contexto de nossa atual sociedade?

• É um contexto baseado no direito civil-constitucional, uma vez que os princípios constitucionais devem ser aplicados às relações de natureza privada.

• Respeito à igualdade, justiça contratual (equilíbrio da relação), equidade, razoabilidade, ao bom senso, e, assim, afastando o enriquecimento sem causa.

• O contrato muda a sua disciplina, as suas funções, a sua própria estrutura segundo o contexto econômico-social em que está inserido.

• À luz da personalização e constitucionalização do Direito Civil, pode-se afirmar que a real função do contrato não é a segurança jurídica, mas sim atender os interesses da pessoa humana.

• Eficácia interna (para os contratantes): mitigação da força obrigatória do contrato; proteção da parte mais vulnerável; vedação da onerosidade excessiva; proteção da dignidade humana; nulidade de cláusulas abusivas.

• Eficácia externa: gera efeitos perante terceiros e vice-versa (controvérsia). Tutela externa do crédito (Enunciado 21) e função socioambiental do contrato.

 BOA-FÉ OBJETIVA (ART. 422, CC)

• Conceito: Os contratantes estão obrigados a cumprir suas prestações de forma leal e proba, sob pena de cometerem abuso de direito, o que acarreta responsabilidade civil (art. 187, CC). É preceito de ordem pública.

• Previsão no art. 131 do Código Comercial de 1850: Privilegia a intenção em detrimento da interpretação literal.

• Tornou-se comum afirmar que a boa-fé objetiva, conceituada como sendo exigência de conduta leal dos contratantes, está relacionada com os deveres anexos, que são ínsitos a qualquer negócio jurídico, não havendo sequer a necessidade de previsão no instrumento negocial. A violação desses deveres gera a violação positiva do contrato com responsabilização daquele que desrespeita a boa-fé objetiva, independentemente de culpa (norma de ordem pública - Enunciado 24). O reconhecimento em todas as fases contratuais, se tornando uma nova modalidade de inadimplemento contratual.

• Dever: de cuidado, de respeito, de informação, de confiança, de lealdade, de probidade, de cooperação, de razoabilidade, de equidade, de bom senso.

 FUNÇÕES DA BOA-FÉ

• Função de interpretação (art. 113, CC): instrumento para o aplicador do direito.

• Função de controle (art. 187, CC): evitar o abuso de direito.

• Função de integração (art. 422, CC): respeito em todas as fases contratuais.

 INSTITUTOS DECORRENTES DA BOA-FÉ

• Supressio: Perda de um direito pelo não exercício no tempo (art. 330, CC).

• Surrectio: Surgimento de um direito diante de práticas, usos e costumes (art. 330, CC).

• Tu quoque: Pretende evitar que uma pessoa que viole uma norma possa exercer direito dessa mesma norma ou possa recorrer em defesa de normas que ela mesma violou. Assim, obsta que se faça com outrem o que não se quer seja feito consigo mesmo.

• Venire contra factum proprium: Uma pessoa não pode exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior. É a proibição de comportamento contraditório (ex.: outorga uxória).

• Duty to mitigate the loss: Enunciado 169, III Jornada (o princípio da boa-fé objetiva deve levar o credor a evitar o agravamento do próprio prejuízo). Agravamento do prejuízo por inércia do credor.

 FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Responsabilidade Contratual e Extracontratual

• Não cumprindo o sujeito passivo a prestação, passa a responder pelo valor correspondente ao objeto obrigacional, acrescido das demais perdas e danos, mais juros compensatórios, cláusula penal (se houver), atualização monetária, custas e honorários de advogado. Essa é a regra do art. 389, CC, que trata da responsabilidade civil contratual, do inadimplemento de uma obrigação positiva, de dar ou de fazer. Vale dizer que dentro da concepção civil-constitucional, tratando-se de responsabilidade civil contratual deve-se entender que a expressão “perdas e danos” inclui os danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes, nos termos dos arts. 402 a 404, CC), bem como danos morais (art. 5º, V e X da CF). Não confundir com a responsabilidade extracontratual ou aquiliana, cuja fundamentação encontra-se nos arts. 186 e 927, CC.

 INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

• Instaurada a controvérsia acerca da interpretação contratual, paralisam-se seus efeitos e, consequentemente, a sua execução, cabendo ao Poder Judiciário dirimir a controvérsia, declarando, com força vinculativa para as partes o sentido da palavra, frase ou cláusula controversa.

• Quando determinada cláusula mostra-se obscura e passível de dúvida, alegando um dos contratantes que não representa com fidelidade a vontade manifestada na celebração da avença, e tal alegação resta demonstrada, deve prevalecer a declaração em detrimento da literalidade do texto, pois, nos termos do art. 112 do CC/2002, nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO CONTRATO

• Entende-se que se uma cláusula contratual permitir duas interpretações diferentes prevalecerá a que possa produzir algum efeito, pois não se deve supor que os contratantes tenham celebrado um contrato carecedor de qualquer utilidade.

• Esse princípio informa a denominada conversão substancial do negócio jurídico. Assim, p.ex., se as partes celebraram um pretenso contrato de compra e venda de imóvel sem atenção às formalidades exigidas por lei, pode-se considerar o negócio como uma promessa de compra e venda, que não exige forma solene, para se aproveitar a vontade das partes (art. 107, CC).

FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

FASE DE NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES OU PUNTUAÇÃO

• Nessa fase ocorrem os debates prévios visando à formação do contrato definitivo.

• Não está prevista pelo CC/2002.

• Duas correntes quanto à responsabilização pelo descumprimento: (+) Não vincula às partes e, assim, não haveria responsabilidade civil contratual (Maria Helena Diniz). (-) Apesar de não vincular às partes, há responsabilidade civil contratual em função dos Enunciados 25 e 170, que reconhecem a aplicação da boa-fé em todas as fases do contrato. Assim quem desrespeita a boa-fé objetiva comete abuso de direito, o que gera a obrigação de indenizar.

 JURISPRUDÊNCIA STJ

O ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso, considerou que a afirmação pela BMW de sua intenção em contratar, adiantando os documentos exigidos para a formalização do contrato definitivo, trocando correspondências, informando a aprovação da adesão aliada ao depósito prévio, deu origem à responsabilidade pré-negocial.

• Segundo a doutrina e precedentes do STJ, incorre em responsabilidade pré-negocial a parte que cria na outra a convicção razoável de que o contrato será assinado, mas rompe as negociações, ferindo legítimos direitos de quem agiu com boa-fé.

• No Brasil, o Código Civil de 2002 prevê que os contratantes são obrigados a guardar, na conclusão do contrato e em sua execução, os princípios da probidade e da boa-fé.

• No caso,o relator entendeu que a responsabilidade pré-contratual discutida não decorre do fato de a tratativa ter sido rompida e o contrato não ter sido concluído, mas, sim, de uma das partes ter causado à outra, além da expectativa de que o contrato seria concluído, efetivo prejuízo material.

 FASE DE PROPOSTA, POLICITAÇÃO OU OBLAÇÃO (arts. 427/435, CC)

• Nessa fase temos uma declaração unilateral de vontade receptícia, ou seja, só produz efeitos ao ser recebida pela outra parte.

• Art. 427, CC: a proposta vincula o proponente, gerando responsabilidade.

• Art. 429, CC: proposta direcionada ao público.

• Art. 428: hipóteses em que a proposta deixa de ser obrigatória. Ausentes X Presentes. Entre presentes a proposta pode ou não estipular prazo para aceitação. Se não houver prazo, a aceitação deverá ser imediata. Havendo prazo, deverá ser pronunciada no prazo concedido, sob pena de reputar-se não aceita, ressalvados os casos de aceitação tácita (art. 432). Entre ausentes temos que realizar a análise sobre o prazo.

• Art. 434: teoria da expedição, que comporta exceções (teoria da recepção).

 FASE DE CONTRATO PRELIMINAR (arts. 462/466, CC)

• Agora tratada especificamente pelo CC, essa fase não é obrigatória.

• Art. 462: o contrato preliminar, exceto quanto à forma, terá os mesmos elementos do contrato definitivo.

• Essa fase também gera efeitos jurídicos, vinculando as partes quanto à obrigação de celebrar o contrato definitivo, podendo assumir duas modalidades:

• Compromisso unilateral de contrato: as duas partes assinam o instrumento, apenas uma delas assume o compromisso de celebrar o contrato definitivo (art. 466).

• Compromisso bilateral de contrato: as duas partes assinam o instrumento, ambas assumem o compromisso de celebrar o contrato definitivo (art. 463). Cláusula de arrependimento/Submissão à registro.

 FASE DE CONTRATO DEFINITIVO E FORMAÇÃO VIA ELETRÔNICA

• Fase de contrato definitivo: aperfeiçoamento contratual; encontro de vontades; responsabilidade civil contratual (art. 389/391, CC).

• Formação do contrato pela via eletrônica: Entre presentes (chat) ou entre ausentes (email); aproximação com o telefone ou com a carta (contrato epistolar); Enunciado 173: teoria da recepção.

 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

CONCEITO DE CONTRATO

• Segundo Flávio Tartuce, o contrato está situado na esfera dos direitos pessoais, constituindo negócio jurídico bilateral e fonte principal do direito obrigacional pelo qual as partes procuram regular direitos patrimoniais com objetivos especificados pela vontade e pela composição de seus interesses.

• CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

 1. Quanto ao sinalagma:

• - Alteridade.

• - Negócio jurídico refere-se ao concurso de vontades, que deve ser sempre bilateral. Quando se fala em contrato unilateral se quer dizer que apenas uma das partes assume os deveres contratuais (doação pura e simples).

• - Contrato bilateral: ocorre quando os contratantes são simultânea e reciprocamente credores e devedores uns dos outros, assim o negócio produz direitos e deveres para ambos, de forma proporcional – relação obrigacional complexa (compra e venda).

• - Contrato plurilateral: contrato de consórcio.

 2. Quanto ao sacrifício patrimonial das partes:

• - Contrato oneroso: vantagens e sacrifícios para ambas as partes (compra e venda). Enriquecimento sem causa gera revisão, em decorrência do desrespeito à proporcionalidade.

• - Contrato gratuito ou benéfico: sacrifício apenas para uma das partes (doação pura e simples). O art. 114, CC dispõe acerca de sua interpretação.

 3. Quanto ao momento de aperfeiçoamento:

• - Contrato consensual: o aperfeiçoamento se dá pela simples manifestação de vontade (compra e venda).

• - Contrato real: o aperfeiçoamento se dá pela tradição da coisa (comodato e mútuo). Antes da entrega da coisa tem-se apenas uma promessa de contratar e não um contrato perfeito e acabado.

• O aperfeiçoamento encontra-se no plano da validade, não se confundindo com o cumprimento do contrato (aquisição da propriedade), que se encontra no plano da eficácia (registro para bens imóveis/tradição para bens móveis).

 4. Quanta à forma:

• - Regra geral: a forma é livre de acordo com o art. 107, CC.

• - Contrato formal: é aquele que exige uma forma especial para sua celebração.

• - Contrato solene: é aquele que exige a pactuação através de escritura pública (art. 108, CC).

 5. Quanto ao risco:

 - Contrato comutativo: inexistência do fator risco, as partes já sabem quais serão suas prestações.

 - Contrato aleatório: existência do fator risco, pois uma das partes não sabe com exatidão sua prestação no momento da celebração do contrato (seguro, pela natureza/compra e venda de colheita futura, por determinação das partes). Contrato aleatório emptio spei (458, CC) e contrato aleatório emptio rei speratae (459, CC). Não se permite a revisão em decorrência da imprevisibilidade ou pela simples onerosidade excessiva.

 6. Quanto à negociação do conteúdo:

• - Contrato de adesão: é aquele em que uma parte, o estipulante, impõe o conteúdo negocial, restando à outra parte, o aderente, duas opções: aceitar ou não o conteúdo desse negócio (arts. 423 e 424, CC e 54, CDC).

• - Contrato paritário: livre manifestação de vontade de todos os contratantes.

• Contrato de consumo: é aquele em que alguém, um profissional, fornece um produto ou presta um serviço a um destinatário final (teoria finalista/teoria maximalista), denominado consumidor, mediante remuneração direta ou vantagens indiretas.

 Outras Classificações

 7. Quanto ao momento de cumprimento:

- Contrato instantâneo, de execução diferida ou de trato sucessivo.

 8. Quanto à pessoalidade:

- Contrato personalíssimo: contrato de fiança, em que a condição de fiador não se transmite aos herdeiros, mas somente as obrigações vencidas e não pagas enquanto era vivo o fiador e até os limites da herança (art. 836, CC).

- Contrato impessoal: contrato de prestação de serviços de limpeza.

 9. Quanto à definitividade:

- Contrato preliminar ou definitivo.

 10. Quanto à independência:

- Contrato principal: existência por si só (art. 184, CC).

- Contrato acessório: a validade depende de outro negócio jurídico. Princípio da gravitação jurídica, em que o acessório segue a sorte do principal (contrato de fiança).

 11. Quanto à tipicidade:

- Contratos típicos: arts. 481/853, CC.

 - Contratos atípicos: art. 425, CC.

 PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS CONTRATUAIS

• Pelo princípio da relatividade contratual, o negócio jurídico celebrado, em regra, somente atinge as partes contratantes, não prejudicando ou beneficiando terceiros estranhos. Exceções: responsabilidade dos herdeiros do contratante (art. 1792, CC), a eficácia externa da função social do contrato (função socioambiental), a estipulação em favor de terceiro e a promessa de fato de terceiro.

• ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO (436/438, CC)

• Conceito: na estipulação em favor de terceiro os efeitos contratuais (efeitos de dentro para fora, ou seja, exógenos) estendem-se a outras pessoas, criando-lhes direitos e impondo deveres, apesar de serem alheias à constituição da avença.

• Exemplo: contrato de seguro de vida, em que temos as figuras do estipulante, do devedor e do beneficiário.

• Natureza jurídica: contratual.

• Vínculo obrigacional: realizado entre estipulante (segurado) e devedor (seguradora), sendo necessário que o beneficiário seja determinável.

• Art. 436, CC: tanto o estipulante, quanto o beneficiário podem exigir o cumprimento da obrigação. Para o último exige-se previsão contratual e anuência aos termos do contrato.

• Art. 438, CC: possibilidade de substituição do beneficiário pelo estipulante.

• DA PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO (439/440, CC)

• Conceito: figura negocial pela qual determinada pessoa promete que uma determinada conduta seja praticada por outrem, sob pena de responsabilização. Aqui os efeitos são endógenos, ou seja, de fora para dentro, já que a conduta de um estranho ao contrato repercute dentro deste.

• Exemplo: promotor de eventos que promete um espetáculo de um cantor famoso. Caso o cantor não compareça ao show, responderá o promitente perante o outro contratante.

• Natureza jurídica: contratual.

• Art. 439, CC: responsabilidade do promitente.

• Art. 440, CC: caso em que o terceiro se compromete pessoalmente por realizar a conduta, exonerando o promitente.

 EFEITOS DOS CONTRATOS

• Vícios Redibitórios (arts. 441/446, CC)

• Conceito: Segundo Maria Helena Diniz “vícios redibitórios são defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato comutativo ou doação onerosa, não comum às congêneres, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o negócio não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos, dando ao adquirente ação para redibir o contrato ou para obter abatimento no preço”.

• Diferença entre vício redibitório e erro: No caso do vício redibitório, o negócio é ultimado tendo em vista um objeto com qualidades comuns aos objetos da mesma espécie, porém que apresenta um defeito oculto. Já no erro, o consentimento é defeituoso, pois o comprador acha que o objeto é de uma forma, mas este não o é. No primeiro caso não há disparidade entre a vontade e a declaração, no segundo caso há.

• CONCEITO, CAMPO DE APLICAÇÃO E AÇÕES PERTINENTES

• Art. 441: conceito + campo de aplicação (contratos bilaterais, onerosos e comutativos, além da doação onerosa).

• Art. 442: ações edilícias, uma vez prejudicado o adquirente:

• Ação Estimatória ou Quanti Minoris: abatimento proporcional do preço;

• Ação Redibitória: resolução do contrato;

• No bojo das presentes ações o adquirente pode requerer a troca do produto, apesar de não ser comum, por se tratar de uma relação cível.

RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE

• Art. 443: para o adquirente pleitear a indenização por perdas e danos, deve-se comprovar a má-fé do alienante, ou seja, que este último tinha conhecimento do defeito. Se estiver de boa-fé o alienante só será obrigado a restituir o valor recebido mais as despesas do contrato.

• Art. 444: responsabilidade do alienante subsiste mesmo que a coisa pereça em virtude de defeitos anteriores à tradição.

• PRAZOS DECADENCIAIS – 1ª CORRENTE (ART. 445, CC)

• Nos casos de fácil constatação aplica-se o caput do artigo. Tais prazos devem ser contados da entrega efetiva do bem (tradição real). Mas se o comprador já estava na posse do bem os prazos serão reduzidos à metade, como no caso da locação (tradição ficta ou traditio brevi manus, que se dá na data da celebração do contrato);

• Nos casos de difícil constatação aplica-se o parágrafo 1º. Tais prazos devem ser contados do conhecimento do vício, não se aplicando a redução do prazo prevista no caput do artigo;

• O parágrafo 2º refere-se à compra de animais.

• PRAZOS DECADENCIAIS – 2ª CORRENTE (ART. 445, CC)

• Enunciado 174 da III Jornada de Direito Civil: “Em se tratando de vício oculto, o adquirente tem os prazos do caput do art. 445 para obter redibição ou abatimento de preço, desde que os vícios se revelem nos prazos estabelecidos no parágrafo primeiro, fluindo, entretanto, a partir do conhecimento do defeito”. Está prevendo que, nos caso de vícios ocultos, o adquirente terá contra si os prazos de 30 dias para móveis e 1 ano para imóveis, desde que os vícios surjam nos prazos de 180 dias para móveis e 1 ano para imóveis.

 VÍCIOS REDIBITÓRIOS NO CDC

• Vícios aparentes e ocultos;

• O consumidor poderá pleitear: o abatimento do preço, a resolução do contrato, complementação de medida ou um novo produto, igual ou similar;

• Prazos decadenciais de 30 dias para bens não duráveis e de 90 dias para duráveis, contados da entrega da coisa para vícios aparentes ou do conhecimento do defeito para vícios ocultos.

 EVICÇÃO (ARTS. 447/457, CC)

• Conceito: A evicção é a perda da coisa diante de uma decisão judicial ou de um ato administrativo que a atribui a terceiro. Há uma garantia legal quanto à evicção nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos, subsistindo tal garantia ainda que a venda tenha sido realizada através de hasta pública – responsabilidade subsidiária (art. 447).

• Partes: alienante; evicto, adquirente ou evencido; evictor ou evencente.

• Cláusula de Irresponsabilidade pela Evicção (arts. 448 e 449, CC)

• As partes podem por cláusula expressa reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade;

• No caso de haver cláusula expressa de exclusão da garantia (cláusula de irresponsabilidade pela evicção), o alienante somente ficará isento de toda e qualquer responsabilidade caso o evicto tenha conhecimento do risco da evicção;

• No caso de haver cláusula expressa de exclusão de garantia, o alienante deverá devolver o preço que recebeu pela coisa caso o evicto não tenha conhecimento do risco da evicção ou se o tendo, não o assumiu.

• Responsabilidade do alienante

• Art. 450:

• Pleito do evicto em relação ao alienante;

• No item “c” cabem perdas e danos (arts. 402 a 404, CC).

• O parágrafo único determina que o valor a ser restituído será o da época em que ocorreu a evicção e não da época em que o negócio foi celebrado.

• Art. 451: subsistência da responsabilidade do alienante, mesmo deteriorada a coisa.

EVICÇÃO PARCIAL

• Art. 455: considera-se evicção parcial considerável aquela que supera a metade do valor do bem, entretanto deve-se levar em conta o fator essencialidade da parte perdida em relação às finalidades sociais e econômicas do contrato (função social).

• EFEITOS PROCESSUAIS

• Para responsabilizar o alienante, o evicto deve, quando for instaurado o processo judicial, chamar o alienante ao processo. Utiliza-se a denunciação da lide (art. 70, I, CPC), sendo medida processual supostamente obrigatória. Porém, o STJ tem entendido que a denunciação da lide não é obrigatória, podendo o evicto se valer de outro instrumento processual para rever aquilo que despendeu;

• O caput do presente artigo possibilita a denunciação per saltum, ou seja, responsabilizado pela evicção qualquer um dos responsáveis pelo vício. Enunciado 29: “a interpretação do art. 456 do CC permite ao evicto a denunciação direta de qualquer dos responsáveis pelo vício”. Em respeito à instrumentalidade das formas e economia processual. Em sentido contrário ao art. 73, CPC;

• O parágrafo único permite que sendo clara a evicção, o evicto poderá deixar de oferecer contestação ou usar de recursos. Em sentido contrário ao que dispõe o art. 75, II, CPC. Fredie Didier concorda.

 EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

Para Tartuce, a execução ou o cumprimento do contrato é o modo normal de extinção de uma relação contratual: o devedor executa a prestação e o credor atesta o cumprimento por meio da quitação (consubstanciada em um recibo), sobre o qual tem direito o devedor, visando a provar a satisfação obrigacional.

 RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO NULO

• Art. 166, CC:

• I. Incapacidade;

• II. Objeto;

• IV e V. Forma e solenidade;

• VII. Nulidade textual (ex.: doação universal – art. 548, CC) e nulidade virtual (ex.: pacta corvina – art. 426, CC).

• Art. 167, CC: Simulação.

• Art. 3º, III, CC: Engloba a coação física.

 CONTRATO ANULÁVEL

• Art. 171, I, CC: Relativamente incapaz.

• Art. 171, II, CC: Erro, dolo, coação moral, lesão, estado de perigo e fraude contra credores.

• Outras causas:

• * Arts. 1.649 c/c 1.647, CC: Necessidade de outorga do cônjuge.

• * Art. 496, CC: Venda de ascendente para descendente.

 RESILIÇÃO CONTRATUAL

• Art. 472, CC: Distrato

• As partes extinguem o contrato por mútuo acordo.

• Deve seguir a mesma forma exigida por lei para a celebração do contrato.

• Art. 473, CC: Resilição unilateral

• Quando a lei permitir.

• Necessidade de denúncia notificada a outra parte.

• É um direito potestativo.

• Ex.: revogação – renúncia do mandato.

 CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA (ART. 474, CC)

• Pacto comissório contratual:

• Art. 1.163, CC/16: Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago desfazer o contrato ou pedir o preço.

• Pacto comissório real:

• Art. 1.428, CC/02: É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

 CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA

• Necessidade de interpelação judicial, para que alguém deixe de cumprir sua obrigação, diante do inadimplemento da obrigação de outrem (ex.: Contrato de Locação).

o Exceção de contrato não cumprido

• Art. 476, CC: Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

• Relação com a máxima de que ninguém pode se valer da sua própria torpeza.

• Exceção: Cláusula solve et repete.

 INEXECUÇÃO

• Voluntária: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475, CC). Responsabilidade contratual subjetiva (Enunciado 31).

• Involuntária: Resolução sem o pagamento de perdas e danos (art. 393, CC).

 TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

• Quando a obrigação tiver sido quase toda cumprida, não caberá a extinção do contrato, mas apenas outros efeitos jurídicos, visando sempre a manutenção da avença.

• Princípios da conservação do negócio jurídico e da função social do contrato.

• O cumprimento deve ser relevante.

• Posicionamento das cortes brasileiras.

 INADIMPLEMENTO ANTECIPADO (ART. 477, CC)

• Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

• Necessidade de interpelação judicial.

• O risco deve ser real e efetivo.

• Relação com o art. 590, CC (Contrato de Mútuo).

 TEORIA DA IMPREVISÃO (ART. 478, CC)

• Para aplicação da Teoria da Imprevisão, o contrato deve ser:

 Bilateral e oneroso.

 Comutativo.

 De execução continuada ou diferida.

 O motivo deve ser imprevisível e/ou extraordinário.

 Haver desproporção negocial.

 Enunciado 176 da III Jornada de Direito Civil: Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual.

 CONTRATO DE COMPRA E VENDA

• Conceito: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481, CC).

• Elementos: Partes, Coisa (corpórea) e Preço.

• Venda a non domino: Venda de coisa que não pertence ao vendedor. Relação com o art. 483, CC (a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório).

• NATUREZA JURÍDICA

• 1. BILATERAL.

• 2. ONEROSO.

• 3. CONSENSUAL (art. 482, CC).

• 4. COMUTATIVO ou ALEATÓRIO (art. 483, CC).

• 5. INFORMAL, FORMAL ou SOLENE (art. 108, CC).

• REGRAS SOBRE PREÇO/PAGAMENTO

• Art. 487, CC: Trata da fixação do preço por cotação.

• Art. 485, CC: Trata da fixação do preço por avaliação.

• Art. 488, CC: Existe compra e venda sem fixação de preço?

• Art. 489, CC: Proibição do preço cartelizado.

• Art. 495, CC: Relação com o instituto do inadimplemento antecipado (art. 477, CC).

• REGRAS SOBRE SINALAGMA

• Art. 490, CC: Em relação às despesas contratuais –

• 1. Com a tradição: vendedor.

• 2. Com a escritura e registro: comprador.

• Art. 492, CC: O vendedor suportará os riscos da coisa até a tradição (res perit domino), salvo mora do comprador.

• Art. 502, CC: O vendedor pagará as despesas em relação à coisa até a tradição.

• VENDA POR AMOSTRAS, PROTÓTIPOS E MODELOS

• O art. 484, CC trata de uma condição suspensiva, uma vez que a coisa deve apresentar as mesmas características da amostra (reprodução perfeita), do protótipo (o primeiro exemplar da coisa) ou do modelo (reprodução exemplificativa).

• Relação com o art. 30, CDC o qual dispõe que o meio de oferta deve prevalecer.

• VENDA POR MEDIDA OU AD MENSURAM

• Disposta no art. 500, CC, trata exclusivamente da venda de bens imóveis.

• O caput do artigo determina que a extensão da coisa é relevante para o negócio.

• O comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo possível, a indenização (ação quanti minoris) ou a resolução do contrato (ação redibitória).

• Prazo decadencial de 1 ano, a contar do registro do título (art. 501, CC).

• ART. 500, CC

• § 1º: A diferença de 1/20 é irrelevante, podendo alegar o vício redibitório especial.

• § 2º: Diante do excesso o vendedor terá direito a uma indenização ou ao excesso da área, caso prove que desconhecia o vício (princípio da isonomia).

• § 3º: Trata da venda ad corpus, ou seja, venda de coisa certa e determinada, sendo a extensão irrelevante.

• LIMITAÇÕES

• 1. Venda de ascendente para descendente (art. 496, CC).

• 2. Venda entre cônjuges (art. 499, CC).

• 3. Venda de bens sob administração (art. 497, CC).

• 4. Venda de bens em condomínio (art. 504, CC).

• VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE

• Trata-se de negócio jurídico anulável, cujo prazo decadencial é de 2 anos (art. 179, CC c/c Enunciado 545). A Súmula 494, STF foi cancelada.

• O § único refere-se a separação obrigatória, mas a melhor doutrina sustenta que diz respeito à separação absoluta. Na separação obrigatória comunicam-se bens havidos pelo esforço comum (Súmula 377, STF).

• Se a súmula for cancelada a separação obrigatória será igual a separação absoluta (Silvio Rodrigues).

• O § único refere-se a ambos os casos. O Enunciado 177 propõe que seja desconsiderada tal expressão.

• VENDA ENTRE CÔNJUGES

• Trata-se de negócio jurídico válido, desde que tenha por objeto bem excluído da comunhão. Senão o negócio será nulo por ilicitude do objeto ou pela simulação, ou anulável em decorrência da fraude contra credores.

• Pode ocorrer no regime da separação absoluta, da comunhão parcial e da comunhão total (art. 1.668, CC).

• Pode ocorrer no regime da separação obrigatória? Duas correntes.

• VENDA DE BENS SOB ADMINISTRAÇÃO

• Trata-se de negócio jurídico nulo, em decorrência da aplicação do princípio de justiça e consequente contingenciamento da liberdade de contratar.

• Os sujeitos relacionados no art. 497, CC, não podem ser compradores, nem cessionários dos bens a que estejam vinculados.

• Trata-se de um rol meramente exemplificativo, por envolver questões éticas.

• VENDA DE BENS EM CONDOMÍNIO

• Trata-se do direito de preferência do condômino de coisa indivisível na aquisição do bem, o que acarreta a anulabilidade do negócio celebrado com terceiro.

• Prazo decadencial de 180 dias, a partir do conhecimento do vício (aplicação da boa fé – Maria Helena Diniz).

• Na ação de adjudicação o lesado deverá depositar o valor negociado.

 CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

CLÁUSULAS ESPECIAIS OU PACTOS ADJETOS

 . 1.RETROVENDA (arts. 505/508, CC).

 2.VENDA A CONTENTO E SUJEITA A PROVA (arts. 509/512, CC).

 3.PREEMPÇÃO ou PREFERÊNCIA (arts. 513/508, CC).

 4.RESERVA DE DOMÍNIO (arts. 521/228, CC).

 5.VENDA SOBRE DOCUMENTOS (arts. 529/532, CC).

• RETROVENDA

• Trata-se de cláusula que fornece o direito potestativo ao vendedor de recobrar a coisa alienada, sendo restrita aos bens imóveis (art. 505).

• Prazo decadencial de 3 anos, a partir da conclusão do contrato.

• O comprador terá direito a restituição do valor dado, acrescido das despesas efetuadas por meio de autorização escrita do vendedor ou em relação às benfeitorias necessárias.

• Art. 506: Trata-se de ação de resgate, pelo rito ordinário, com a necessidade de depósito do valor pelo vendedor.

• Art. 507: Transmissível aos herdeiros e cessível. Para Maria Helena Diniz não é passível de cessão, por configurar direito personalíssimo.

• Cláusula que é utilizada a fim de obrar fraudes.

 VENDA A CONTENTO E SUJEITA A PROVA

• A venda a contento trata-se de negócio sujeito a condição suspensiva, em decorrência da manifestação do agrado do comprador (art. 509).

• A venda sujeita a prova trata-se de negócio com condição suspensiva, no qual a coisa deve ter as mesmas qualidades asseguradas pelo vendedor (art. 510).

• Não são transmissíveis aos herdeiros.

• Relação com o art. 49, CDC, que trata do direito de arrependimento.

• Pelo art. 511, o comprador assume a posição de comodatário até a manifestação de seu agrado ou de seu consentimento.

• Se não houver tal manifestação e nem a devolução do bem, o comprador terá que pagar um aluguel (sanção, art. 582), no bojo de uma ação de reintegração de posse.

• Pelo art. 512, não há prazo estipulado na lei civil.

 PREEMPÇÃO ou PREFERÊNCIA

• Trata-se de cláusula que permite ao vendedor recomprar a coisa, pelo preço negociado (art. 513 e 515).

• § único: Prazos decadenciais de extensão, contados da conclusão do contrato –

• 180 dias para bens móveis.

• 2 anos para bens imóveis.

• Art. 516: Prazos decadenciais de manifestação (dentro dos prazos de extensão) –

• Inexistindo prazo estipulado, o direito caducará se não for exercido em 3 dias para bens móveis e em 60 dias para imóveis, a partir da notificação do vendedor.

 EFEITOS DA PREFERÊNCIA

• Pelo art. 518, diante da venda para terceiro, não cabe anulação da venda e requerimento de tomada da coisa para si (ação adjudicatória) como ocorre na preferência legal (art. 504), bem como na preferência do locatário (art. 33, L. 8.245/91). Somente será cabível uma indenização por perdas e danos.

• O adquirente responderá solidariamente, caso tenha procedido de má fé.

• Pelo art. 520, não é cessível, nem transmissível aos herdeiros.

 VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

• Pelo art. 521, na venda de coisa móvel infungível, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Trata-se, portanto, de propriedade resolúvel.

• Art. 522: Há necessidade de registro, para que possa valer contra terceiros.

• Art. 524: Trata da regra res perit emptoris.

 EFEITOS DARESERVA DE DOMÍNIO

• Pelo art. 525, há necessidade de constituir o comprador em mora, para reaver o bem.

• O art. 526, determina a possibilidade de ação de cobrança ou de ação de busca e apreensão, nos moldes do CPC. Aqui se aplica a Teoria do Adimplemento Substancial.

• O art. 527, determina os efeitos da apuração de valores.

 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E LEASING

• Alienação fiduciária (arts. 1.361/1.368, CC): É um direito real de garantia; o devedor fiduciante transfere a propriedade ao credor fiduciário; ação de busca e apreensão.

• Leasing ou Arrendamento Mercantil (L. 6.099/74): É um contrato; constitui uma locação com opção de compra pelo pagamento do VRG; ação de reintegração de posse.

 VENDA SOBRE DOCUMENTOS

• Pelo art. 529, na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

• A documentação estando em ordem, impede ao comprador rejeitar a coisa (princípio da autonomia da vontade).

• Ocorrência em contratos de importação de bens.

 TROCA OU PERMUTA

• Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

• I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca (em oposição ao art. 502).

• II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante (em sintonia com o art. 496, CC).

 CONTRATO DE DOAÇÃO

• Segundo Caio Mário: “Chama-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere de seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita (art. 538, CC)”.

• Prevalece no direito brasileiro a tese contratualista da doação, pois existe a necessidade de aceitação (acordo de vontade). Exceções: arts. 539, 543 e 546, CC.

• NATUREZA JURÍDICA

• UNILATERAL (art. 538, CC);

• GRATUITO (art. 552, CC);

• CONSENSUAL;

• COMUTATIVO;

• FORMAL SOLENE, FORMAL NÃO SOLENE E INFORMAL (Doação Manual, art. 541, CC).

• DOAÇÃO REMUNERATÓRIA

• A doação remuneratória (ou onerosa) decorre de uma retribuição por um serviço prestado, mas cuja prestação não pode ser exigida pelo donatário, constituindo um contrato bilateral e oneroso.

• Pelo art. 540, CC somente haverá liberalidade em relação ao valor que exceder ao serviço prestado.

• Cabe alegação de vício redibitório (art. 441, § único, CC) e não pode ser revogada por ingratidão (art. 564, I, CC).

• DOAÇÃO MERITÓRIA E DOAÇÃO AO NASCITURO

• A doação meritória é realizada em contemplação ao merecimento do donatário, sendo considerada pura e simples (art. 540, CC).

• A doação ao nascituro é uma doação condicional, pois pressupõe o nascimento com vida (art. 542, CC).

• DOAÇÃO ENTRE ASCENDENTE E DESCENDENTE

• Tal doação pressupõe adiantamento daquilo que for devido ao descendente, em decorrência da herança (art. 544, CC).

• O bem doado deverá ser colacionado ao processo de inventário, quando da morte do doador, sob pena de sonegação. Porém, pode o doador, caso o bem faça parte de seu patrimônio disponível:

• A) Dispensar a colação (art. 2006, CC), ou;

• B) Elaborar um testamento.

• DOAÇÃO ENTRE CÔNJUGES

• Será possível a doação, em relação aos bens excluídos da comunhão.

• Regime da separação absoluta de bens;

• Regime da comunhão parcial de bens;

• Regime da comunhão total de bens: Para o STJ não há possibilidade, já para Tartuce é possível (bens que não se comunicam);

• Regime da separação obrigatória: Para a doutrina majoritária não há possibilidade, para a doutrina minoritária é possível (Súmula 377, STF).

• DOAÇÃO PROPTER NUPCIAS

• É a doação condicional realizada para um casamento (art. 546, CC).

• Hipóteses: entre os nubentes, por um terceiro em relação a um dos nubentes, em relação a ambos ou em relação aos seus futuros filhos.

• Não pode ser impugnada por falta de aceitação.

• Se o bem for dado antes do cumprimento da condição, aplicam-se as regras inerentes ao possuidor de boa-fé.

• Não se aplica tal regra à união estável. Nada impede que haja doação nessa circunstância, mas será entendida como doação condicional e atípica.

• OUTRAS MODALIDADES DE DOAÇÃO

• Art. 545, CC: Doação sob forma de subvenções periódicas

• * Doação de trato sucessivo, relacionada à constituição de renda pelo donatário, cessando com a morte do donatário.

• Art. 547, CC: Doação com cláusula de reversão

• * Cláusula personalíssima, que pressupõe uma condição resolutiva expressa, ao estabelecer a possibilidade de retorno do bem doado ao patrimônio do doador, caso este sobreviva ao donatário.

• * Tal cláusula não se aplica se o bem doado estiver com um terceiro (§ único).

• REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO

• Trata-se de resilição unilateral do contrato em decorrência da ingratidão do donatário ou da inexecução do encargo (art. 555, CC).

• O art. 557, CC apresenta o rol de situações de ingratidão:

• I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele;

• II - se cometeu contra ele ofensa física;

• III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;

• IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

• De acordo com o Enunciado 33, o presente rol é meramente exemplificativo, constituindo o entendimento majoritário.

 A possibilidade de revogação por ingratidão não é passível de renúncia, através de cláusula contratual (art. 556, CC).

 A ofensa não se limita à figura do doador (art. 558, CC).

 O prazo para se pleitear a revogação é de 1 (um) ano, tanto para a ingratidão (contado do conhecimento da autoria do fato), quanto para a inexecução do encargo (art. 559, CC).

 A ação é personalíssima, ou seja, deve ser proposta pelo próprio doador (art. 560, CC), com exceção para o caso de morte do doador pelo donatário (art. 561, CC).

 A revogação por ingratidão não prejudica o direito de terceiros (art. 563, CC).

 A revogação da doação não poderá ser acolhida, diante das hipóteses do art. 564, CC.

• CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

• CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA

• A locação de coisas é o contrato pelo qual o locador se obriga a ceder ao locatário, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração.

• É um contrato bilateral, oneroso, consensual, comutativo, informal e de execução continuada.

• Diferença para o contrato de comodato.

• FONTES NORMATIVAS

• Código Civil (arts. 565/578): Aplica-se aos bens móveis e a alguns imóveis (art. 1º, L. 8.245/91).

• L. 8.245/91: Aplica-se aos imóveis urbanos. Residência, comércio, empresa, indústria e prestação de serviços.

• Estatuto da Terra (L. 4.504/64): Aplica-se aos imóveis rurais ou rústicos. Agricultura, pecuária e extrativismo.

• O que caracteriza o imóvel urbano é a destinação da coisa, não a sua localização.

• LEI DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS (L. 8.245/91)

• É utilizada para a locação de imóveis urbanos, com as seguintes exceções:

• Imóveis ou bens que integrem o patrimônio público (DL 9.760/46 e L. 8.666/93);

• Espaços publicitários, ou outdoors (CC);

• Vagas autônomas de garagem e espaços destinados a veículos (CC): Eventualmente se forem locados apartamento e vaga de garagem deverá incidir a presente lei, uma vez que o acessório acompanha o principal;

• Locação de espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados – flat (CDC);

• Arrendamento mercantil ou leasing (L. 6.099/74 e L. 11.649/08): Constitui uma locação com opção de compra, por meio de pagamento do valor residual garantido (VRG).

CARACTERÍSTICAS

• O CDC não se aplica à relação locatícia, mas há jurisprudência determinando sua aplicação à relação entre locador e administradora.

• Art. 2º: Determina a solidariedade ativa e passiva, havendo pluralidade de sujeitos.

• Art. 3º: Determina a necessidade de outorga, quando a locação ultrapassar 10 anos, em qualquer regime de bens.

• DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL NA VIGÊNCIA DO CONTRATO

• Pelo art. 4º, durante o prazo convencionado, o locador não poderá reaver o imóvel, sob pena do locatário ter o direito de pleitear perdas e danos. Já o locatário poderá devolvê-lo, na vigência do contrato, pagando a multa pactuada (cláusula penal). Este ficará isento da multa, quando a devolução decorrer de transferência empregatícia.

• O art. 9º, traz os casos gerais que possibilitam a devolução do imóvel, mesmo na vigência do contrato (denúncia cheia): mútuo acordo; prática de infração contratual ou legal; falta de pagamento de aluguéis e encargos; realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel.

• DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL NA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO

• Pelo art. 6º, o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado a qualquer tempo, com antecedência mínima de 30 dias (denúncia vazia).

• Contrato fixado por escrito por trinta meses ou mais: Havendo a prorrogação, caberá denúncia imotivada pelo locador, a qualquer tempo, abrindo prazo de 30 dias para a desocupação (art. 46).

• Contrato fixado verbalmente ou por escrito, por menos de 30 meses: Havendo prorrogação, somente caberá denúncia motivada pelo locador, para a desocupação do imóvel (art. 47 – ex.: para uso próprio e locação velha).

• LOCAÇÃO POR TEMPORADA

• É celebrada para fins de residência temporária, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras no imóvel do locatário e outros fatos que decorram em determinado tempo.

• O prazo não pode ser superior a 90 dias.

• Os alugueis e encargos poderão ser exigidos antecipadamente.

• Ocorrendo a prorrogação, a locação somente poderá ser denunciada após 30 meses do seu início ou havendo motivos para a denúncia cheia (arts. 50 c/c 47).

• ALIENAÇÃO DO IMÓVEL

• Art. 8º: A alienação rompe o contrato, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada no registro de imóveis.

• Caso inexista a referida cláusula, a denúncia deverá ser exercida pelo adquirente no prazo de 90 dias, presumindo-se após esse prazo sua concordância com a manutenção da locação.

• DIREITO DE PREFERÊNCIA

• Pelo art. 27, no caso de alienação, o locatário terá preferência (preempção ou prelação legal – a cláusula não precisa ser expressa) para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições, devendo ser notificado inequivocamente.

• Pelo art. 28, o locatário tem prazo decadencial de 30 dias para se manifestar.

• Pelo art. 32, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

• Pelo art. 34, havendo condomínio no imóvel (condomínio pro indiviso – art. 504, CC), a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

• DESCUMPRIMENTO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

• Pelo art. 33, o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado (ação adjudicatória), se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

• Para Tartuce, o pleito de perdas e danos é possível mesmo que o contrato de locação não tenha sido averbado no registro de imóveis, sendo o prazo prescricional, nesse caso, de 3 anos (art. 206, § 3º, V, CC). Maria Helena Diniz pensa de forma distinta.

• INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS

• Pelos arts. 35 e 36, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

• A locação possui norma específica, não se aplicando o disposto no art. 1.219, CC.

• Súmula 335, STJ: Contratos de Locação - Cláusula de Renúncia à Indenização - Benfeitorias e Direito de Retenção. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

• Há quem defenda a inaplicabilidade da referida súmula, diante de contrato de locação de adesão, prevalecendo o disposto no art. 424, CC.

• DEVERES DOS CONTRATANTES

• Deveres do locador (art. 22): Pagar as taxas de intermediações; pagar impostos e taxas, salvo disposição em sentido contrário; pagar as despesas extraordinárias de condomínio; dentre outras.

• Deveres do locatário (art. 23): Pagar em seu domicílio; restituir o imóvel no estado recebido, salvo as deteriorizações comuns de seu uso normal (a pintura convencionada tem origem contratual); pagar as despesas ordinárias de condomínio.

• Pelo art. 26, necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

• Assim, durando a obra mais de 30 dias, poderá o locatário extinguir o contrato, sem precisar arcar com a multa contratual, nem havendo necessidade de comunicar com antecedência de 30 dias a desocupação do imóvel.

• TRANSFERÊNCIA DA LOCAÇÃO

• A locação poderá ser transferida por ato entre vivos: cessão total da locação (aplicam-se as regras acerca da cessão de crédito dispostas no CC); sublocação (arts. 14, 15 e 16); e, empréstimo (contrato de comodato regido pelo CC).

• Em todas deve haver o consentimento prévio e expresso pelo locador, e sua falta é motivo para a denúncia cheia, a possibilitar o despejo por infração legal.

• A locação poderá ser transferida por mortis causa: morte do locador (ocorre a transferência para os herdeiros – art. 10) e morte do locatário (continua com o cônjuge, o companheiro, os herdeiros necessários ou pessoa que dependia economicamente do de cujus, desde que residentes no imóvel – art. 11).

• Na separação, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (art. 12), podendo o fiador exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

• GARANTIAS LOCATÍCIAS

• Pelo art. 37, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

• I – caução (real ou em dinheiro de até 3 aluguéis ou em títulos e ações);

• II - fiança;

• III - seguro de fiança locatícia;

• IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

• Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

• *Configura contravenção penal (art. 43, II);

• *O caucionamento, em contrato de locação, de um dos bens do fiador é mera superfetação, vez que todos os bens garantem aquele contrato, não havendo destarte se falar em dupla garantia (TJSP), mas para o TJRS tal prática configuraria hipótese de dupla garantia.

• PRORROGAÇÃO DA GARANTIA E O CONTRATO DE FIANÇA

• Pelo art. 39, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

• Relativamente à fiança, poderá o locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade da garantia, nos casos do art. 40, com destaque: para prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

• Pelo § único do art. 40, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

• LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

• Ação Renovatória: O locatário comerciante, empresário, ou industrial pode obter judicialmente a renovação do aluguel caso tenha celebrado, por escrito, contrato de locação por prazo superior a 5 anos e cumprido de forma ininterrupta (art. 51), desde que explore a mesma atividade comercial pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

• Luvas: São valores em dinheiro que o locatário paga a mais para ter preferência na locação, por ocasião da renovação ou diante da transmissão do ponto comercial. Para Tartuce, configura prática abusiva de enriquecimento sem causa, pois a lei é omissa em relação a tal cobrança, além da lei de luvas (Decreto 24.150/34) ter sido revogada.

• Locação não residencial civil: Não é cabível a ação renovatória.

• Locação não residencial especial (art. 53): Somente cabe desocupação por denúncia motivada.

• ASPECTOS PROCESSUAIS

• O art. 5º, determina que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

• Não é cabível a ação de reintegração de posse.

• A ação de despejo poderá ser cumulada com a cobrança de aluguéis, observando o rito ordinário.

• Pelo art. 62, II, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial.

• Pelo art. 19, não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado (ação revisional de aluguel).

 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS PELO CÓDIGO CIVIL CONTRATO DE FIANÇA

• LOCAÇÃO DE COISAS NO CÓDIGO CIVIL

• A locação de coisas é o contrato pelo qual o locador se obriga a ceder ao locatário, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração (art. 565, CC).

• Aplicação aos bens móveis e aos bens imóveis excluídos do âmbito de aplicação da L. 8245/91.

• DEVERES DOS CONTRATANTES

• Art. 566: Deveres do Locador

• *Entrega da coisa;

• *Manutenção da coisa durante a locação;

• *Manutenção do uso pacífico da coisa.

• Art. 569: Deveres do Locatário

• *Usar a coisa de acordo com a sua natureza e destinação;

• *Pagar pontualmente os aluguéis;

• *Levar ao conhecimento do locador as perturbações de terceiros;

• *Restituir a coisa ao final do contrato.

• DETERIORIZAÇÃO DA COISA

• Art. 567: Deteriorização sem culpa do locatário

• Redução do valor do aluguel;

• Resolução do contrato;

• Regra: res perit domino.

• Art. 570: Deteriorização com culpa do locatário

• Resolução do contrato com pagamento das perdas e danos.

• PRAZO

• Art. 571: Desrespeito ao prazo estipulado

• Locador: Pagamento das perdas e danos, tendo o locatário direito de retenção até o efetivo pagamento.

• Locatário: Pagamento da multa contratual, e caso seja abusiva caberá sua redução por parte do juiz.

• PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO

• Art. 574: Prorrogação da locação por prazo indeterminado

• Locador: Poderá requerer a devolução da coisa a qualquer tempo, através de notificação, se o locatário não devolvê-la, deverá pagar o aluguel arbitrado pelo locador e ainda responderá pela perda ou deteriorização da coisa em caso de fortuito.

• Locatário: Também pode devolver a coisa a qualquer momento, mediante notificação.

• ALIENAÇÃO

• Art. 576: Alienação da coisa durante a locação

• O adquirente deverá respeitar a locação quando:

• *For por prazo determinado, e;

• *Tiver sido registrada no Registro Geral de Imóveis ou no Cartório de Títulos e Documentos.

• Caso não haja continuidade da locação, o adquirente deve respeitar o prazo de 90 dias para a desocupação do bem imóvel.

• BENFEITORIAS

• Art. 578: Benfeitorias

• No caso de benfeitorias necessárias, o locatário goza dos direitos de indenização e de retenção.

• No caso de benfeitorias úteis, o locatário goza dos direitos de indenização e de retenção, desde que tenham sido autorizadas pelo locador.

• Aplicação da Súmula 335 do STJ. Enunciado 533.

OUTRAS REGRAS

• Art. 573: Findo o prazo, o locatário tem que devolver a coisa, independentemente de notificação.

• Art. 577: Transferência da locação para os herdeiros do locador ou do locatário, se esta for por prazo determinado.

• Efeitos processuais:

• No caso de bem móvel, a ação cabível será de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse.

• No caso de bem imóvel, a ação cabível será de Despejo.

• CONTRATO DE FIANÇA

• Natureza Jurídica: Unilateral, gratuito, consensual, comutativo, formal e acessório.

• Conceito: Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (art. 818, CC).

• REGRAS GERAIS

• Art. 819: Contrato formal, não cabendo interpretação extensiva

• *Súmula 214, STJ.

• Art. 823: Valor da fiança

• Art. 824: Nulidade da fiança

• *Regra não aplicável ao mútuo feito ao menor (art. 588, CC).

• Art. 825: Escolha do fiador

• Art. 826: Substituição do fiador

• EFEITOS DA FIANÇA

• Art. 827: Benefício de ordem

• Art. 828: Exceções ao benefício de ordem

• *Relação com o art. 285, CC.

• Art. 829: Solidariedade entre fiadores

• Art. 831: Sub-rogação do fiador

• Art. 835: Exoneração do fiador

• *Prazo indeterminado;

• *Continuidade da garantia pelo prazo de 60 dias.

• Art. 836: Morte do fiador.

Enunciado 547

• Na hipótese de alteração da obrigação principal sem o consentimento do fiador, a exoneração deste é automática, não se aplicando o disposto no art. 835 do Código Civil quanto à necessidade de permanecer obrigado pelo prazo de 60 (sessenta) dias após a notificação ao credor, ou de 120 (cento e dias) dias no caso de fiança locatícia.

 CONTRATO DE COMODATO

 CONTRATO DE MÚTUO

 CONTRATO DE EMPREITADA

• COMODATO

• Pelo art. 579, CC, o comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, que perfaz-se com a tradição do objeto.

• NATUREZA JURÍDICA: UNILATERAL, GRATUITO, REAL, COMUTATIVO E INFORMAL.

• PRAZO

• Art. 581: Prazo do comodato.

• Prazo determinado e se não houver prazo convencionado, presumi-se o prazo necessário a fim de atingir a razão do uso - Nesses casos o comodante só poderá requerer a coisa provando necessidade imprevista e urgente.

• Prazo indeterminado (expressamente/ comodato verbal ou quando não puder se extrair a razão do uso) – Nesse caso basta a notificação pelo comodante, para que o comodatário desocupe o imóvel no prazo de 30 dias, por analogia com o art. 46 da Lei 8.245/91.

• REGRAS GERAIS

• Art. 580: Limitação à liberdade de contratar, no mesmo sentido do art. 497, CC.

• Art. 582: Penalidades ao comodatário.

• Pagamento das perdas e danos, caso não conserve a coisa ou a utilize de forma diversa da que foi contratada;

• Pagamento de aluguel (penalidade) fixado pelo comodante, caso não entregue a coisa em momento oportuno, além da possibilidade de ajuizamento da ação de reintegração de posse.

• Art. 583: Previsão legal de responsabilidade do comodatário, inclusive diante do caso fortuito e da força maior.

• Art. 584: Despesas com a conservação da coisa.

• Jamais deverão ser ressarcidas pelo comodante.

• Benfeitorias úteis e necessárias:

• *TJRJ: Estão englobadas no conceito de despesas, não ensejando indenização ou retenção;

• *TJSP: Não estão englobadas no conceito de despesas, ensejando indenização e retenção, nos moldes do art. 1.219, CC (possuidor de boa-fé).

OUTRAS REGRAS

• Art. 585: Há solidariedade entre os comodatários.

• Incompatibilidade do contrato de comodato, quando a residência for essencial à presta

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