Condominio Edilico

Condomínio Edilício

INTRODUÇÃO

o presente trabalho tem por objetivo apresentar o Condomínio Edilício, explicando o seu contexto jurídico, características essenciais, natureza jurídica, a sua constituição e instituição, que são apresentadas de forma diversa perante a Código Civil.

Serão apresentados também no decorrer do trabalho, os direitos e deveres dos condôminos, além dos deveres e obrigações do síndico do condomínio, que serão designadas pelos próprios condôminos.

Apresentaremos também, as principais atribuições da Assembléia Geral do condomínio, que, atuando como representantes perante os outros integrantes, deliberam sobre as questões importantes do prédio, sejam elas de reforma ou quaisquer problemas que possam surgir.

Condomínio Edilício

Tem-se o instituto jurídico denominado condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito sobre o todo e cada uma de suas partes. Assim todos os condôminos tem direitos iguais sobre a totalidade do bem, e não apenas sobre uma parte. Para tanto, não se pode exigir a divisão da coisa, tampouco dispor de sua parte, já que o bem pertence a coletividade. Aos condôminos é reservado o direito de usar e gozar da coisa, em razão da vinculação corporativa.

Esse conceito de direitos sobre a totalidade do bem, tem um aspecto um pouco ambíguo, já que a partir do momento em que todos os condôminos tem também direitos iguais sobre o bem em questão, estes, dotados de direito sobre uma totalidade, estão sujeitos a uma série de restrições já que terão de respeitar os deveres e direitos adquiridos para cada um dos condôminos, que também têm direitos sobre todo o condomínio. Portanto, não podem praticar atos que não dependam da anuência dos demais condôminos ou de deliberação da maioria.

O Condomínio Edilício, ou como mais comumente chamado de Condomínio em Edifício de Apartamentos segue também a regra geral dos condomínios, onde cada consorte além do direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autônoma, poderá usar e gozar das partes comuns do edifício, atentando para o fato de que deve respeitar também o espaço alheio, não causando danos aos demais.

O nascimento do condomínio edilício se deu justamente pelo crescimento populacional das grandes cidades, onde gerou uma crise de habitação e consequentemente da valorização dos terrenos urbanos, gerando a necessidade do melhor aproveitamento possível do solo.

A lei 285/48 foi a que regulamentou o condomínio em apartamentos no direito brasileiro, abrangendo os fins comerciais, profissionais e residenciais, sendo atualizada por outras leis que visavam aprimorar as normas, devido o maior crescimento populacional e, consequentemente, novas idéias e reclamações.

Pode haver nos edifícios, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos. As de propriedade exclusiva, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. Já aquelas que são de uso comum dos condôminos, tais como o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público não podem ser alienados separadamente, ou divididos.

1. NATUREZA JURÍDICA

O Código Civil no seu artigo 1.331 caracteriza juridicamente o condomínio edilício pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns. As partes tidas como comum em um edifício podem ser caracterizadas como o solo em que se constrói o edifício, telhados, escadas, elevadores, corredores, pátios, terraço de cobertura, porão, acesso ao logradouro público, enfim, além dos citados, todos os outros que se destinam ao uso comum. Todas essas áreas são insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade, sendo igualmente insuscetível de utilização exclusiva por qualquer consorte. Todos os condôminos poderão usar as partes comuns do condomínio, desde que não ultrapassem o direito alheio, prejudicando a comunhão de condôminos.

Importante considerar que para efeitos tributários cada unidade autônoma, ou seja, o apartamento, a loja, a vaga para garagem, que são de uso exclusivo do possuidor do bem, serão tratados como prédio isolado para efeitos de lançamentos de taxas e impostos federais, estaduais e municipais.

2. INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A instituição do Condomínio Edilício está regulamentada no Código Civil no artigo 1.332, I e II, e se dará por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório Imobiliário, que deverá conter:

a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

o fim a que as unidades se destinam.

3. CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A constituição do condomínio edilício difere da sua instituição e está regulamentada pelo Código Civil nos seus artigos 1.333 e 1.334. Opera-se pela convenção de condomínio, que pode ser feito tanto por escritura pública, quanto por instrumento particular, subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que seja oponível contra terceiros, o que torna obrigatório perante os possuidores diretos das partes consideradas de uso individual.

A convenção deverá conter, além das cláusulas do ato que instituiu o condomínio e das estipuladas pelos condôminos, as seguintes:

a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

a forma de administração;

a competência das assembléias, a forma da sua convocação e o quorum exigido para as deliberações;

as