Características do Locação

Locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e o gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada.

São características da locação a cessão temporária de uso e gozo da coisa; remuneração; contratualidade; presença das partes intervenientes (locador e locatário).

Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição.

São elementos essenciais o consentimento válido; capacidade dos contraentes; cessão de posse do objeto locado, que deverá ser infungível, inconsumível, suscetível de gozo, determinado ou determinável, dado por quem possua título bastante para fazê-lo e alienável ou inalienável; remuneração; lapso de tempo determinado ou não; forma livre.

O locador tem o direito de receber o pagamento do aluguel, de cobrar antecipadamente o aluguel, mover ação de despejo, exigir as garantias constantes do art. 37 da Lei 8245/91, reaver a coisa locada ou o prédia alugado, após o vencimento da locação, autorizar, por escrito, a cessào de locação, a sublocação e o empréstimo do prédio, pedir a revisão judicial do aluguel ou a atualização dos aluguéis das locações, e ser comunicado de sub-rogação na locação.

Terá obrigação de entregar ao locatário a coisa alugada, manter o bem nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário, responder pelos vícios ocultos do bem locado, garantir o uso pacífico da coisa locada, pagar não só os impostos que incidam sobre o imóvel locado, mas também as despesas extraordinárias de condomínio, fornecer o recibo de aluguel ou de encargos, indenizar as benfeitorias utéis ou necessárias feita pelo locatário de boa fé, dar preferência ao locatário ou sublocatário para adquirir o prédio locado, em igualdade de condições com terceiro e não exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos.

O locatário terá direito de exigir do locador não só a entrega da coisa, o recibo de aluguel ou de encargos, a manutenção do statu quo da coisa locada durante o tempo do contrato, mas também a garantia de uso pacífico do bem locado e a responsabilidade pelos vícios ocultos (22, V, Lei 8245/91), exigir do locador, relação escrita do estado do prédio, reter o prédio alugado no caso de benfeitorias necessárias ou úteis, feitas com o consentimento escrito do locador, ter preferência para a aquisição, no caso de alienação do imóvel locado, purgar a mora pra evitar a rescisão da locação, ser despejado mediante denúncia vazia ou cheia, sublocar, ceder ou emprestar o bem locado, havendo consentimento prévio e expresso do locador, e alegar a impenhorabilidade dos bens móveis quitados que guarneçam o imóvel locado e que sejam de sua propriedade.

Terá o dever de servir-se da coisa locada exclusivamente pra o uso convencionado ou presumido, tratar do bem alugado como se fosse seu, pagar pontualmente o aluguel, levar ao conhecimento do locador os danos, que a este incumbe reparar, e as turbações de terceiros,