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CONDOMINIO EDILÍCIO: RELAÇÕES DE CONFLITO QUE SURGEM PELA NÃO OBSERVÂNCIA DAS REGRAS DE CONDUTA PELOS CONDÔMINOS

Bráulio Carlos Fonseca

Marcos Paulo Reis Abreu

Maria Estela de Oliveira Silva

Max Antônio de Oliveira Rodrigues

Wellington Nunes Ilana

Acadêmicos do Curso de Direito da Universidadedo Estado de Minas Gerais – Campus Passos

RESUMO

O presente trabalho possui como objetivo geral discorrer sobre a legislação que vige em nosso Código Civil relacionada ao Direito de Condomínio, as quais devem ser observadas por todos os condôminos e, principalmente, pela figura do síndico e subsíndico, almejando-se a não ocorrência de conflitos sociais. A pertinência e relevância do tema surgiram a partir da vivência de um dos alunos diante de uma situação de conflito, que configurou o surgimento de uma lide, que, outrora, foi encaminhada ao judiciário. Sob o ponto de vista de um acadêmico do curso de Direito, percebeu-se que todo o incidente poderia ter sido evitado se as famílias conhecessem as regras de comportamento social e a figura do síndico tivesse conhecimento sobre as leis que imperam nesse tipo “anormal” de propriedade, conforme assevera o consagrado jurista Clóvis Beviláqua. O método utilizado para a pesquisa foia análise bibliográfica exploratória, utilizando-se de Leis, Estatutos, Doutrinas e Jurisprudências relacionadas à temática.

PALAVRAS-CHAVE: Condomínio Edilício; Direito de Condomínio;relações sociais.

RÉSUMÉ

Cet travail a comme objectif parler sur la legislation dans le Code Civil Brésilien concernent au Droit de Copropriété, sur lesquelles doivent être observer pour toutes les copropriétés et, principalement, pour le syndic, en train de souhaiter le non occurance de conflits sociaux. La pertinance et l’importance sur cet théme apparaissaient a partir de la experience d’un des eléves devant une situation de conflit, qui configuré le  apparaître d’un conflit entre personnes, qui, autrefois, a été acheminé au judiciaire. À la opinion d’un eléve du cours de Droit à la Université, a été découvert que l’incident aurait pu être évité si les familles avaient le savoir des règles de comportement sociale et si la figure du syndic avait le savoir  sur les lois qui régnent a cet type « anormal » de proprieté, selon  le consacré juriste Clóvis Beviláqua. Le méthode utilisé a été l’annalysis bibliographique , en utilisant les Lois, les statutes, doctrine et  les jurisprudences selon la thème.

MOTS- CLÉS: Copropriété ; Droit de Copropriété ; Relations Sociaux.

INTRODUÇÃO

Com o desenvolvimento urbano das pequenas cidades experimentado nas últimas décadas, percebeu-se a construção de pequenos e grandes edifícios, e mais, com o aumento da criminalidade, ou por manutenção de certo “status social”, os indivíduos optaram por residir em condomínios fechados. O município de Passos situa-se no sudoeste do Estado de Minas Gerais e possui uma população urbana de aproximadamente 100 mil habitantes. Neste município foi presenciada uma lide envolvendo condôminos e síndico, onde se percebeu o desconhecimento das leis que regem tal instituto jurídico. Indagações surgiram nesse incidente: qual a função do síndico de acordo com a legislação brasileira?  Ele possui plena autonomia para tomada de decisões que envolvam: reformas, instalações de benfeitorias úteis e voluptuárias sem a aprovação da sua decisão em assembléia? O síndico, por comum acordo entre as partes, não paga a sua cota (taxa de condomínio) devido à prestação de serviço como administrador, porém, de acordo com o ordenamento jurídico, podemos considerar tal benefício como um salário? E, em situações onde o síndico presta seu serviço com imperícia e imprudência, num ambiente onde poucos condôminos possuem conhecimento sobre seus atos de ilicitude, porém, não conseguem quórum para destituí-lo, o que se deve fazer? Quem se deve procurar para solucionar a lide? Não possuímos a ousadia de esgotar o assunto e, nem seria cabível nesta proposta, no entanto, esses e muitos outros questionamentos serão alvo de elucidação no decorrer deste trabalho.

DESENVOLVIMENTO

1. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1.1. Evolução Histórica

O ser-humano sempre teve a necessidade de se apropriar das coisas que o forneciam certas utilidades, não foi diferente com o solo, que o fornecia a segurança de ter um lugar onde se fixar e exercer atividades ligadas à sua subsistência. Em Roma era de suma importância que o pater familiaspossuísse um local que fosse seu para que cultuasse as suas divindades domésticas. Essa propriedade não comportava que seu domínio fosse exercido por mais de um titular, dado o seu caráter sacramental. Foi só com o esmorecimento dessa concepção sacramental da propriedade que foi possível pensar-se em exercer conjuntamente o domínio sobre um mesmo terreno, embora isso não fosse faticamente impossível, no entanto ainda era difícil crer em um co-domínio nos moldes atuais. Entretanto, essa aversão à propriedade conjunta de um terreno, para que se utilizasse de planos horizontalmente justapostos, não era um problema a se preocupar, já que as aglomerações urbanas eram reduzidas e os terrenos não faltavam ( FILHO, 2012).

No século XVIII houve a possibilidade técnica de construção de prédios, como demonstra Rennes, na França, que após um incêndio por volta do ano de 1720 foi compelida a se organizar de modo mais planificado e, então, optou espontaneamente por construções de três a quatro andares, conforme nos mostra Racciatti citado por Caio Mário. Já se fazia necessário que o jurista lançasse seu olhar para esse modelo de compartilhamento da propriedade e lançasse as diretrizes de sua regulação jurídica. Orleans, Rennes, Auxerre, Paris e Nantes foram precursoras em dar nitidez à possibilidade de divisão jurídica da propriedade por planos horizontais (PEREIRA, 2009).

No Brasil a propriedade horizontal, como era definido o condomínio edilício até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, já era conhecida desde as Ordenações do Reino, onde se falava de casas que pertenciam a dois senhorios. Foi, no entanto, mais detidamente regulada, e em moldes mais atuais, pelo Decreto nº 5.481, de 15 de junho de 1928, modificado pelo Decreto-lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº 285, de 5 de junho de 1948. Após esses diplomas legislativos veio a Lei nº 4.591 de 1964, que regulou inteiramente a matéria e traçou seus contornos mais marcantes até que fosse substituída, no que se refere ao condomínio edilício, pelo atual Código Civil, que avocou para si a função de reger, inteiramente, esse modelo de propriedade que cada vez mais se consolida nos universos jurídico e social (FILHO, 2012).