TÍTULOS COM GARANTIA DE LASTRO OU IMOBILIÁRIO LETRAS HIPOTECAIS

TÍTULOS COM LASTRO OU GARANTIA IMOBILIÁRIA

LETRAS HIPOTECARIAS

                 As instituições que possuem títulos com lastro em financiamento bancário, podem sacar letras, independentemente de tradição efetiva, as quais são garantidas justamente pelos créditos hipotecários que as instituições têm a receber.

                Esses títulos, ou certificados, conterão os seguintes requisitos, pelo art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.684, de 02.12.1988:

         O art. 3º dá às letras a garantia no crédito hipotecário que a instituição emitente detém. Todavia, o art. 2º admite também a garantia fidejussória adicional.

        É de ressaltar que as letras podem ser ao portador, e que o endossante da letra hipotecária responde pela veracidade do título, sem que se garanta o direito de cobrança regressiva.

CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

         A Lei nº 9.514, de 20.11.1997, que trata do Sistema Financeiro Imobiliário, introduzido um novo regime de financiamento imobiliário, para a construção ou aquisição de imóveis habitacionais.

        Funciona da seguinte maneira, uma instituição bancária financia a aquisição ou construção de um imóvel, ficando com um crédito, que é o valor do financiamento. A instituição vende esse crédito para uma companhia de capitalização, que subdivide o crédito em títulos, podendo negociá-los, colocando-os no mercado, para possíveis interessados.

                 Este financiamento distingue-se do comum, utilizado pelo Sistema Financeiro de Habitação, que teve suas bases na Lei nº 4.380/1964, por dois fatores básicos: a garantia pela alienação fiduciária do crédito, a par de outras, e a transferência ou cessão dos créditos decorrentes do financiamento a companhias de capitalização, que os poderá fragmentar em títulos e colocá-los no comércio.

         Os créditos do agente financiador, garantidos pela alienação fiduciária ou outra garantia, poderão ser cedidos a uma companhia securitizadora de crédito imobiliário. Adquirindo esta companhia os créditos junto aos bancos, gabarita-se a transferi-los a terceiros, através de títulos, que serão vendidos, com remuneração, e resgatáveis segundo os prazos convencionados. Estes títulos denominam-se Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI.

                 Reservada a emissão exclusivamente às companhias securitizadoras, preencherão os certificados os seguintes requisitos, elencados no art. 7º, da Lei nº 9.514/1997

                 A Nota que acompanhou o anteprojeto da lei expõe:

"Esse título lastreado em créditos imobiliários poderá constituir patrimônio à parte do patrimônio comum da Companhia Securitizadora Imobiliária, através da opção do investidor pelo regime fiduciário, para que este tenha segurança total de que, mesmo no caso de insolvência da companhia, poderá resgatar o papel e receber integralmente a remuneração a que tem direito”

                A garantia é de que, na eventualidade de falência ou quebra da companhia securitizadora, os investidores continuam garantidos. Os créditos integrantes do patrimônio separado não respondem pelas dívidas da falida, eis que permanecem ligados unicamente aos certificados a que serviram de lastro.

                De acordo com o art. 9º, da Lei nº 9.514/1997, sobre o regime fiduciário: "A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis desse regime”

                Instituir regime fiduciário sobre créditos importa em não dispor dos mesmos. Transfere-se esse direito de receber para os titulares dos recebíveis, e isto até o pagamento dos mesmos. Separa-se o crédito do patrimônio comum, ficando afetado a uma finalidade, que é a garantia dos títulos.

LETRAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

                Instituída pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, esse título de crédito,  podendo ser emitido por instituições financeiras ligadas a crédito imobiliário, e que possui lastro em créditos garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, garantidos pelos bens que foram financiados, e que decorreram a sua emissão, podem ser emitidas pelos bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

                                 São nominativos os títulos, transferíveis por endosso em preto, e contendo os requisitos listados no § 1º do art. 12.

         Garante o endossante pelo título, sem, no entanto, que se permita a ação de cobrança regressiva contra ele.

CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIARIO

                Instituída pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, podendo ser emitida pela instituição que atua no ramo de financiamento imobiliário, e assinado por aquele que recebeu o crédito, poderá abranger todo ou parte do crédito, fracionária ou integral. Sua emissão se dará com ou sem garantia real ou fidejussória, em forma cartular ou escritural. Se escritural, opera-se a criação através de escritura pública ou instrumento particular. que ficara custodiado na instituição, devendo sua emissão ser averbada no Registro de Imóveis.

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