Bolha Imobiliaria

Nos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro tem passado por um dos melhores momentos da sua história. Momento esse, que teve contribuição de vários fatores como a estabilização da moeda, aumento da linha de crédito, juros mais baixos, prazos de parcelamento mais longo e aumento de renda dos brasileiros, ainda sim se privilegiou com a demanda reprimida ocasionada pelo período anterior que não houve incentivo político e econômico eficiente para impulsionar o mercado.

Vale citar que em 1964 foi criada uma instituição para facilitar e promover à construção e o acesso a moradia, o chamado BNH (Banco Nacional da Habitação) que com o auxílio do SFH (Sistema Financeiro Habitacional) captava recursos com o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), destinados à população de baixa renda e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), direcionado ao setor de classe média e alta. Mas por pressões políticas, decisões política econômica e monetária fizeram com que o programa entrasse em crise financeira e institucional. Como consequência o BNH (Banco Nacional da Habitação) foi extinto em 1986, assim foram transferidas as atribuições de captação de recurso para financiamento de construção para a Caixa Econômica Federal, secretarias e ministérios.

Com a estabilização monetária ocorrida no Governo de Fernando Henrique Cardoso (1995-2002), a política nacional da habitação ganhou novo incentivo com vários programas voltados para a moradia, dentre eles a participação do setor privado neste segmento através do crédito para o cliente final, ou seja, o cliente adquiria o imóvel diretamente do mercado imobiliário, isso foi um impulso para o setor, pois havia crédito disponível e demanda.

Neste sentido Gonçalves (2008) destaca que em 1980 a população brasileira era em torno de R$ 120 milhões de habitantes e em 2008 superou o número de R$180 milhões, isto é, caracterizando a grande demanda para o setor e a disponibilidade que os agentes credores poderiam almejar para o mercado imobiliário. Para o mesmo autor nos últimos anos o crédito foi democratizado, chegando aos quatro cantos do país.

Com o advento da abertura de capitais de empresas do setor de real estate entre 2006 e 2007 devido a melhoria do ambiente macroeconômico brasileiro, o lançamento de empreendimentos teve um aumento significativo abrindo interfaces para o aumento de preços de imóveis com várias justificativas até mesmo comparando com o mercado imobiliário americano.

Neste sentido este artigo pretende reunir os fatores que influenciaram o aumento exorbitante dos preços dos imóveis residenciais brasileiros, tomando como base a cidade de São Paulo e analisar seu aumento comparado com os demais indicativos de inflação.

1.1 DEFINIÇÃO DO TEMA

Um fantasma ronda a cabeça dos dirigentes do segmento da construção civil, na área habitacional, gerando pesadelos em alguns empresários do setor: A Bolha Imobiliária.

Esse fenômeno comprometeu as estruturas da maior potência econômica mundial – os Estados Unidos da América, em passado recente e levou consequências funestas em algumas instituições. Abalou, como verdadeiro cataclismo, os alicerces daquela economia.

Esse fenômeno já ocorreu em nosso país, por ocasião dos primórdios do SFH – o velho BNH (Banco Nacional da Habitação). Na segunda metade da década de 1970, poucas empresas do setor sobreviveram à crise semelhante, não só pela anárquica oferta de imóveis, como, também, pela política restritiva implantada por Geisel e seu ministro Mario Henrique Simonsen, tentando conter uma fortíssima especulação imobiliária.

1.2 PROBLEMA

A supervalorização ocorrida nos imóveis brasileiros nos últimos anos, muito acima da inflação. Os preços dobraram por fundamentos econômicos ou por um movimento psicológico?

O mercado de capitais já vem antecipando os prováveis efeitos da bolha imobiliária sobre as empresas do setor, das 17 empresas listadas na BM&FBovespa, 12 valem menos que seu patrimônio.

1.3 HIPOTESE(S)

A vários motivos que podem explicar a variação do preço dos imóveis muito acima do IPCA (índice de preços ao consumidor amplo), como o custo do terreno nas principais cidades e localizações, a ineficiência de custo das construtoras e o aumento desenfreado nos preços dos insumos da cadeia de construção.

1.4 JUSTIFICATIVA

Nas décadas posteriores à segunda guerra mundial o Japão encorajou fortemente a poupança. Com mais dinheiro nos bancos, o crédito se tornou farto. Ao mesmo tempo, o país tinha enormes superávits nas conta corrente, e o yen se valorizou frente às moedas estrangeiras. Os ativos financeiros se tornaram muito lucrativos. Muito dinheiro associado à uma grande euforia sobre o futuro - afinal o Japão ia superar os Estados Unidos em pouco tempo - trouxe como resultado mercados altamente