DIREITO CIVIL I

Plano de Aula: DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS

DIREITO CIVIL IV SEMANA 1

Caso Concreto

Jarbas adquiriu de Jerônimo em julho de 2012 um apartamento localizado na praia de Balneário Camboriu. Após cinco meses morando no imóvel Jarbas foi notificado pelo condomínio para que pagasse as taxas condominiais atrasadas referentes ao período de janeiro de 2011 a junho de 2012. Jarbas contra-notificou o Condomínio afirmando que as taxas condominiais não lhe poderiam ser cobradas, uma vez que à época não era proprietário do imóvel. Pergunta-se: quem tem razão, o Condomínio ou Jarbas? Explique sua resposta e indique nela qual o prazo prescricional para a cobrança dessas taxas.

R: O condomínio de acordo com a obrigação propter rem. Seu prazo prescricional é de 5 anos de acordo com Art 206 §5º I. Há jurisprudência recurso extraordinário 439003/SP

0035240-72.2010.8.19.0203-APELACAO

1ª Ementa

DES. MARIO ASSIS GONCALVES - Julgamento: 30/04/2013 - TERCEIRA CAMARA CIVEL

Ação de cobrança. Condomínio. Cotas condominiais. Natureza do débito. Legitimidade. Teoria da asserção. Mérito da demanda. Prescrição quinquenal. Direitos reais. Sucessão. Efeitos. A obrigação de pagamento das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa disposição legal, nos termos do art. 12 da Lei 4591/64 e art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Prevalência do interesse coletivo dos condôminos de receber recursos para pagamento das despesas indispensáveis à manutenção do condomínio. Preliminar. Não ocorrência da alegada ilegitimidade passiva ad causam. Aplicação da teoria da asserção, visto que a preliminar de ilegitimidade passiva se confunde com o mérito da demanda, ao que se volverá adiante, cabendo ao juiz avaliar a relação jurídica deduzida in status assertiones, ou seja, à vista do que foi afirmado na petição inicial, sendo as condições da ação verificadas em abstrato. Assim, o proprietário de imóvel com título devidamente transcrito no registro imobiliário é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança, como a de que se cuida, porque sendo a obrigação decorrente da relação condominial de natureza propter rem, ela segue o imóvel, estando na mesma vereda obrigados ao pagamento do débito terceiros ou afins que venham a adquiri-lo, ainda que não levado a registro o contrato. A ação pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário-comprador ou afins, dependendo da situação de cada caso. Inteligência do art. 1.345 do Código Civil. Ajuizamento do feito em face dos proprietários que prospera, ante a ausência de comprovação de que o condomínio credor tinha ciência inequívoca da alienação do imóvel. Ressalte-se que os réus trouxeram aos autos comprovantes quanto a três sucessores seus (fls. 96/98, 102/104 e 105/107), mas nenhuma prova de que o condomínio teria sido cientificado de sua alienação, em particular. Preliminar corretamente rejeitada. No mesmo caminho a prejudicial de mérito. Conquanto tenha de fato existido dúvida sobre se decenal ou quinquenal a prescrição incidente, o Superior Tribunal de Justiça dirimiu a controvérsia fixando ser a prescrição quinquenal. Descabido o apelo do autor em consequência, eis que voltado apenas para a análise dessa questão. No mérito, não assiste razão aos réus. Afinal, transmitiram seus direitos em relação ao imóvel sem cientificar o condomínio. Em consequência, seguiram-se-lhes três sucessores em cujos interstícios a dívida nasceu e se avolumou, não tendo o condomínio credor como individualizar os débitos em aberto. As obrigações do condômino, donde sobressai a de pagar a sua cota no rateio

...