Direito Civil

Caso concreto 01

FRANCISCO FARIAS celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, localizado em Belém-Pará, com ANTÔNIA ALMEIDA em 20 de maio de 2008, no qual o promitente-vendedor comprometia-se a transferir a propriedade do imóvel em questão em março de 2010, quando a promitente-compradora terminaria de pagar o valor ajustado em R$ 360.000,00.

No prazo previsto contratualmente, ANTÔNIA foi providenciar a transferência da propriedade do imóvel aos promitentes compradores, tendo sido informada pelo Cartório de Registro de Imóveis que, dentre os encargos da transferência, havia um referente a um ônus real que incidia sobre o imóvel (enfiteuse), que deveria ser pago a Coden, pagamento sem o qual não poderia ser feita a escritura pública de propriedade do imóvel.

O funcionário do Cartório informou a ANTÔNIA que o pagamento relativo a esse ônus real, pela lei, cabia ao atual proprietário, ou seja, ao promitente-vendedor, mas que no contrato assinado entre as partes poderia conter estipulação em sentido diverso.

ANTÔNIA, que em momento algum foi informada desse ônus real, procurou FRANCISCO e comunicou que esse pagamento deveria ser feito. FRANCISCO também revelou desconhecimento desse ônus e alegou que, de acordo com a cláusula sétima do instrumento público de promessa de compra e venda, quem deveria pagar o valor era ANTÔNIA.

É importante destacar duas cláusulas do contrato em questão:

Cláusula terceira: Que possuindo ele PROMITENTE VENDEDOR o imóvel descrito nas cláusulas anteriores, livre e desembaraçado de quaisquer ônus legais, convencionais, encargos, judiciais ou extrajudiciais, foro, pensão ou hipoteca, bem como quite de impostos e taxas, assim prometem vendê-lo, como prometido, tem o PROMITENTE COMPRADOR, que por sua vez promete comprá-lo, de conformidade com o preço e condições seguintes.

Cláusula sétima: Todas as despesas com a eventual legalização desta Promessa de Compra e Venda e com a legalização da Escritura Definitiva de Compra e Venda serão de total e exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR, salvo comissão de corretagem.

Considerando o contexto acima descrito e tomando por parâmetro a teoria geral dos contratos, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:

A) Explique o princípio da boa-fé objetiva e sua tríplice função.

R: O princípio da boa-fé se biparte em boa-fé subjetiva e boa-fé objetiva também denominada concepção ética da boa-fé. O Código Civil de 2002 inovou trazendo a boa-fé objetiva, que se constitui em norma jurídica fundada em um princípio geral do direito, segundo o qual todos devem comportar-se de boa-fé nas suas relações recíprocas. Classifica-se, assim como regra de conduta, deixando de ser princípio geral de direito para transformar-se em cláusula geral de boa-fé objetiva. É, portanto fonte de direito e obrigações.

As funções da boa-fé objetiva se dividem em:

Função Hermenêutica integrativa, que significa um critério hermenêutico do qual o juiz deve se valer na busca de supressão das lacunas da relação contratual de forma a preservar as justas expectativas das partes.

Função Extensiva de Deveres Jurídicos, que se observada do ponto de vista ético, nos contratos, implica muitas vezes em extrapolar os deveres dispostos no texto contratual de forma a buscar a proteção das partes contratantes e de suas razoáveis expectativas.

Função Restritiva de Direitos, que assume função semelhante à figura do abuso de direito, não admitindo condutas que contrariem o mandamento de agir com lealdade e probidade, pois somente assim o contrato alcançará a funções sócio-econômicas que lhe são cometidas.

B) À luz da boa-fé objetiva, quem deve efetuar o pagamento decorrente do ônus real do imóvel? Utilize a(s) função(ões) da boa-fé objetiva existente(s) no caso.

R: Levando-se em consideração o princípio da boa-fé objetiva que não se trata apenas de decifrar intenções e sim de uma cláusula geral a ser cumprida nos atos de um contrato; o pagamento do encargo relativo à enfiteuse caberia ao proprietário Francisco, visto que em nenhum momento Antônia teve conhecimento deste encargo. O entendimento majoritário da Doutrina é de que a boa-fé objetiva é também norma de conduta fundada na honestidade, retidão, lealdade e não consideração para com os interesses do outro contraente, especialmente no sentido de não lhe sonegar informações relevantes a respeito do objeto