Direito Civil-Coisas

1.Introdução.

A enfiteuse pode se dar analisando os arts. 678 e 679 do Código Civil de 1916 onde o primeiro, por ato entre vivos ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto, um foro anual certo e invariável; já o art. 679 declara que a enfiteuse é perpétua, considerando-se como arrendamento a enfiteuse por tempo limitado.

Um dos característicos distintivos entre a enfiteuse e a locação é a perpetuidade, outra a diferença entre os dois institutos é que do contrato de locação resultam meros direitos pessoais entre as partes, ao passo que da enfiteuse deflui direito real.

2. Conteúdo da enfiteuse.

Considerando a enfiteuse como sendo o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias, nela todas prerrogativas que constituem o conteúdo do domínio são transferidas ao enfiteuta, que, desse modo, pode usar, gozar e reivindicar a coisa, bem como alienar seus direitos a outrem, independentemente da aquiescência do senhorio. O enfiteuta adquire efetivamente todos os direitos inerentes ao domínio, com exceção do próprio domínio, que remanesce, nominalmente, em mãos do senhorio.

Observa-se que os direitos que remanescem com o senhorio são em menor número do que as meras expectativas, assim o restante, ou seja, o valor econômico da propriedade, transfere-se ao enfiteuta. Daí se dizer que o foreiro tem o domínio útil, enquanto o senhorio conserva tão-só o domínio direto.

A enfiteuse só se pode constituir sobre terras, não cultivadas ou terrenos que destinem à edificação (CC, art. 680), porque sua finalidade é facilitar o aproveitamento de terras incultas.

3. O regime da enfiteuse.

A enfiteuse todavia para constituição do direito real, mister se faz a inscrição do título constitutivo no Registro de Imóveis da circunscrição respectiva, em obediência ao mandamento do art. 676 do Código Civil de 1916.

Aperfeiçoada pelo registro a enfiteuse, surgem dois titulares de direitos reais sobre a mesma coisa. De um lado, o titular do domínio direto, e de outro, o titular do domínio útil. Enquanto a este último se transferem todos os direitos elementares do domínio, a lei defere ao senhorio apenas o direito ao foro, ao laudêmio e preferência no caso de alienação do domínio útil.

O foro é a contraprestação devida pelo enfiteuta. O seu não-pagamento, por três anos consecutivos, dá lugar ao comisso, ou seja, à extinção do aprazamento com a consolidação do domínio nas mãos do senhorio.

O laudêmio é a importância devida ao senhorio, pelo foreiro, cada vez que transferir o domínio útil por venda ou dação em pagamento, só será devido nas alienações onerosas, não sendo reclamável nas liberdades.

A lei confere ao senhorio preferência, quando o enfiteuta pretender vender ou dar em pagamento o domínio útil. Querendo vender, o foreiro interpelará o senhorio para que, dentro de trinta dias, manifeste por escrito, datado e assinado, o seu propósito de exercer a preferência na aquisição, pelo mesmo preço e nas mesmas condições por que foi oferecida ao estranho.

4. Direitos do foreiro.

Ao foreiro competem-lhe todos os direitos elementares da propriedade, ademais, cabe-lhe prestação na aquisição do domínio direto, pois é natural que se almeje consolidar a propriedade e pôr termo a u direito real sobre coisa alheia.

Da natureza perpétua da enfiteuse decorre, para o enfiteuta, uma prerrogativa importante, ou seja, a de transmitir, por ato negocial ou por sua morte (CC/1916, art. 681), o conjunto de seus direitos.

As únicas restrições à transmissibilidade do domínio útil, quando feita a título oneroso, encontram-se já examinada preferência do senhorio e na obrigação de pagar o laudêmio, se for o caso.

5. Hipótese de vários enfiteutas. Eleição de cabecel.

Quando o enfiteuta deixar vários herdeiros que o sucedam em condomínio, na propriedade útil da coisa, pode o senhorio direto, se quiser, convir na divisão. Nessa hipótese, cada uma das glebas constituirá um prazo distinto, não ocorrendo e a divisão só se pode proceder com a anuência do senhorio, os consortes deverão eleger dentro de seis meses um cabecel, sob pena de a escolha ser feita pelo senhorio.

Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros, pelas respectivas quotas(CC/1916, art. 690 e parágrafos).

6. Extinção da enfiteuse.

Determinava o art. 692 do Código Civil de 1916 extinguir-se a enfiteuse:

“I – Pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais