Direitos Reais - Semana 1

Caso concreto 01

O Condomínio do Edifício Solar das Cerejeiras, diante da situação de inadimplência do morador da unidade 102, que deixou de pagar as taxas condominiais há um ano e meio, totalizando uma dívida de R$12.000,00 (doze mil reais), propõe ação de cobrança de tais dívidas em face do senhor João do Pulo, proprietário da unidade, e sua esposa, Maria Silva.

Ambos são devidamente citados, e comparecem à audiência de conciliação, não sendo obtido acordo. É marcada audiência de instrução e julgamento. No dia da audiência, os réus comparecem acompanhados de advogados distintos, e aduzem as seguintes defesas:

a) João do Pulo alega que está separado judicialmente de Maria, juntando cópia da decisão. Alega ainda que não mais reside no edifício, tendo o imóvel ficado com Maria, quando da partilha de bens, apesar de seu nome ainda constar no registro de imóveis como proprietário. Pede então a sua exclusão da lide, por entender ser parte ilegítima; no mérito, caso reste superada a preliminar, pede a total improcedência da ação, por não mais residir no imóvel, ou seja, as taxas condominiais não são de sua responsabilidade.

b) Maria também alega que estão separados e que se encontra residindo no apartamento, mas argumenta que o acordo de separação previa que as despesas condominiais ficariam a cargo de seu marido. Por outro lado, argumenta que o imóvel não é propriedade sua, pois ainda consta o nome de seu marido no registro de imóveis. Conclui então pedindo a sua exclusão da lide por ser parte ilegítima, e no mérito, em atenção ao princípio da eventualidade, a total improcedência do pedido formulado contra si, por não ser proprietária do imóvel e por competir ao seu marido, nos termos do acordo, pagar as taxas objeto de cobrança.

Nesse caso, indaga-se:

Qual é a natureza da obrigação de pagar taxas condominiais? As alegações respectivamente de João e Maria são procedentes?

A partilha não está registrada, então não tem como o condomínio saber, por isso o condomínio não tem ciência inequívoca. Ambos podem ser acionados e serão parte do processo e futuramente o marido poderá comprar da esposa a restituição do valor do condomínio.

A pessoa em nome de quem o imóvel está registrado é o devedor do condomínio, tem o dever de pagar a cota condominial. Se tiver promessa de compra e venda registrada a cota já é de responsabilidade do comprador. Quando a promessa de compra e venda não estiver registrada, mas se o condomínio tem ciência inequívoca de que o promitente comprador, está usufruindo do imóvel pode ser cobrado dele.

Em relação a cobrança de cota condominial incumbe ao proprietário o seu pagamento diante do condomínio, da mesma forma que acontece em relação ao promitente comprador que registrou sua promessa. Se a hipótese é de promessa de compra e venda não registrada, o custeio da obrigação propter rem recairá em regra sobre o proprietário, porém se o condomínio tem ciência inequívoca de que é o promitente comprador quem usufrui da coisa passa a ser ele o único responsável pelo custeio do condomínio, ficando o proprietário isento de tal responsabilidade. Permitir ao condomínio a cobrança em face do proprietário significaria permitir a aplicação de um comportamento contraditório, sendo certo que a jurisprudência já se consolidou no sentido de consagrar a vedação ao comportamento contraditório.

Questão objetiva 1

(OAB/SP – 137º