Contratos: Acesso Assimétrico

     IV

VENDEDORES

Em termos do problema de divulgação, os vendedores como uma classe têm quatro características: (1) Os vendedores têm acesso assimétrico à informação sobre a propriedade que eles estão vendendo. (2) Esta informação é normalmente adquirida de forma adventícia. (3) A não divulgação pelos vendedores implica prejuízos à sua contraparte desconhecida, em vez de renunciar a ganhos. (4) Vendedores tipicamente terá um incentivo adequado para adquirir deliberadamente informações sobre sua propriedade, mesmo que estejam sob o dever de divulgação. Dadas essas características, um vendedor deve sempre ser obrigado a divulgar fatos relevantes sobre a propriedade que ela está vendendo.

1. Acesso assimétrico

Para começar, o acesso de vendedores e compradores à informação é sistemático e altamente assimétrico, porque os vendedores geralmente têm acesso especial às características da propriedade que estão vendendo. Além disso, normalmente a vantagem informacional dos vendedores em relação a essas características é efetivamente improcedente pelos compradores. Isso resulta de dois fatores. Primeiro, mesmo que o comprador possa investigar a mercadoria, a investigação envolverá custos de uma magnitude que o vendedor não enfrentará. Em segundo lugar, a investigação normal de um produto altamente diferenciado do comprador, como uma máquina usada ou uma casa, raramente produzirá todas as informações que o vendedor adquiriu através do histórico de sua propriedade.

1. Aquisição de Informação

A informação privada de um vendedor referente às características do mercadoria que ela está vendendo é quase sempre adquirida sem um investimento em busca. Em vez disso, a informação é geralmente um subproduto acidental de propriedade. Esse seria o caso, por exemplo, em Ilustração 1, em que o vendedor sabe que a fossa séptica em sua propriedade é ilegal. Em geral, portanto, exigir a divulgação pelos vendedores é, em parte, caso especial de exigir a divulgação de informações adquiridas de forma adventícia.

1. Perdas versus Ganhos Esquecidos

Outra diferença entre a não divulgação pelos vendedores e pelos compradores é que tipicamente não divulgação por compradores resulta em ganhos perdidos, enquanto não-revelação pelos vendedores resulta em perdas. A psicologia cognitiva mostrou que os atores são avessos a perdas; isto é, a desutilidade de desistir do que alguém tem é maior do que a utilidade de adquirir o que não se tem. Para colocar diferentemente, um ator percebe a perda de dotações existentes como um maior prejudicar do que uma oportunidade fracassada de aumentar suas dotações por um igual montante. Assim, as perdas percebidas, como os custos do próprio bolso, são mais doloroso do que os ganhos perdidos, como lucros potenciais. Como Daniel Kahneman explica: "Há uma assimetria entre ganhos e perdas, e é realmente muito dramático e muito fácil de ver ... As pessoas realmente discriminar nitidamente entre ganhar e perder e eles não gostam perdendo.

A diferença entre perdas e ganhos tem um impacto sistemático na o caso de não divulgação pelos vendedores. Um comprador sempre divulgará informação de que uma mercadoria relevante vale menos do que parece, porque as informações vão diminuir o preço. Assim, um comprador só reter informações privadas de que a mercadoria vale mais do que aparece. Portanto, no caso de não divulgação por um comprador, o vendedor um ganho que ele poderia ter feito, mas não incorrer em uma perda em relação ao valor ele colocou na mercadoria.

A posição de um vendedor é muito diferente. Um vendedor sempre divulgará informação privada que uma mercadoria vale mais do que aparece, porque a informação aumentará o preço. Portanto, um vendedor só reterá informações que a mercadoria vale menos do que aparece (como em Ilustração 1). Assim, a não revelação por um vendedor geralmente resulta em perda para o comprador, uma vez que a mercadoria vale significativamente menos do que ele paga por isso. Porque uma perda é sentida mais acentuadamente do que um ganho perdido, existe motivo extra para ser solícito sobre a proteção dos compradores contra a não divulgação vendedores. Como afirmado por Trebilcock, "Tratar os apagamentos diferentemente de inesperados podem ser justificáveis ​​com base no fato de que a aversão ao risco ... é mais pertinente às perdas potenciais do que os ganhos prospectivos ou, em um Princípio de diferença rawlsian, que as pessoas geralmente preferem uma legal regime que os protege de perdas catastróficas.

D. Incentivos para Adquirir Informação

Finalmente, uma regra de confidencialidade é mais facilmente justificada, e talvez apenas justificado, sempre que tal regra forneça um instrumento significativo para a produção de informação socialmente útil. No entanto, um proprietário normalmente não requerem incentivos especiais para investir em informações sobre sua propriedade. A propriedade já fornece um incentivo suficientemente forte para tal investimento, porque a informação irá maximizar sua utilidade enquanto ela possui a propriedade e permite que ela defina o preço correto se ela vender. Adequadamente, exigência de divulgação não diminuirá significativamente o incentivo dos vendedores a investir em informações sobre sua propriedade. Shavell ressalta,

se os vendedores estão decidindo se adquirem informações, eles terão um incentivo excessivo para obtê-lo na ausência de um exigência de divulgação .... [s] ellers fará o socialmente decisão desejável sobre aquisição de informação [mesmo] se houver é um requisito de divulgação. os vendedores terão o correto, positivo incentivo para adquirir informações, mesmo quando necessário para divulgá-las porque eles serão capazes de capturar um aumento de valor devido a em formação...        

É verdade que uma regra que exige a divulgação por parte dos vendedores pode diminuir ligeiramente a quantidade de investimento que os vendedores fazem em informações sobre sua propriedade. Por exemplo, embora um proprietário tenha um incentivo para obter inspeções de cupins porque quer preservar o valor de sua propriedade, se tiver que divulgar um relatório de cupins se e quando vender sua casa, seu incentivo para obter inspeções de cupins pode ser ligeiramente reduzido. . No entanto, de acordo com o Princípio de Divulgação, não é suficiente que a divulgação tenha alguns custos de eficiência. Os custos devem ser significativos. Uma exigência de divulgação diminuirá com pouca freqüência o incentivo de um proprietário para investir em informações sobre sua propriedade e, mesmo quando tal desunião ocorrer, é provável que seja marginal. A possibilidade de exigir a divulgação pelos vendedores diminuiria marginalmente os incentivos dos vendedores para investirem em informações sobre sua própria propriedade não é suficiente para superar a presunção incorporada no Princípio de Divulgação.