Parcelamento do solo urbano

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UNIVERSIDADE SALVADOR

ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO – TURMA 11B

JULIANA ANGELIM NEVES

DENIS SAMPAIO

LUCAS BALDOINO ROSAS BIONDI

MANUELA MASCARENHAS

PRISCILA NOVAES

PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

Avaliação de curso.

Salvador

2012

Docente: Suzana Cedraz

1. Loteamento com acesso controlado (loteamento fechado). Análise dos conflitos urbanísticos existentes. Embasamento legal. Posição doutrinária e jurisprudencial.

A utilização do solo urbano, para fins de origem a novos imóveis, é disciplinada pela Lei Federal n.º 6.766/79, a qual revogou, nesse particular, o Decreto Lei nº. 58/37 (com as modificações introduzidas pelo Decreto nº. 3.079/38, Decreto Lei nº. 1.068/39 e nº. Decreto Lei 271/67). A esse fenômeno denomina-se “parcelamento do solo urbano”, e sua ocorrência somente é admitida por meio de duas espécies: o loteamento e o desmembramento.

O primeiro tipo é conceituado e estabelecido pelo artigo 2º, §1º, como “(...) a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes".

O segundo tipo, por seu turno, afirmado pelo artigo 2º, §2º, em que pese também se caracteriza pela subdivisão da gleba, se distingue - e daí resta conceituado – pelo aproveitamento do sistema viário então existente, não havendo a abertura de novas vias e logradouros públicos, muito menos o nem prolongamento, modificação ou ampliação daqueles existentes.

Feita essa distinção inicial, e considerando que o objeto do presente estudo, mister abordar a figura do loteamento fechado.

Assente na premissa de que todo loteamento é composto de lotes privados e, necessariamente, de áreas afetadas ao domínio público – logo, insuscetíveis de apropriação pelo particular^[1] -, já se observa uma impropriedade em denominar um loteamento como fechado.

Constata-se, portanto, a ausência de respaldo legal à existência dessa espécie de loteamento – por contrariar o próprio conceito legal.

Trata-se, portanto, do seguinte: loteamentos regularmente instituídos (sob a égide da legislação vigente) e que, posteriormente e por iniciativa dos proprietários dos seus lotes componentes, têm suas vias públicas submetidas a acesso restrito e controlado. Caracteriza-se, assim, por retirar, à margem de prévia e necessária autorização legal, a finalidade de uso de bem público comum do povo.

As razões para tanto perpassam, precipuamente, pelo interesse dos proprietários dos lotes em conferir maior reserva e segurança, ante o agravamento do quadro de insegurança verificado nas grandes cidades. Segundo Luiz Manoel Fonseca Pires, inclusive, esse direito seria a tradução concreta do direito à vida e à dignidade da pessoa humana:

Do lado dos moradores do loteamento ou da vila, há o princípio da segurança pública, com previsão e guarida constitucional nos artigos 5º, caput, e 144, e este direito fundamental - a segurança pública - representa, ainda, o instrumento de concretização de outros direitos fundamentais igualmente previstos na Constituição, como a dignidade da pessoa humana (art. 1º, III) e o direito à vida (art. 5º, caput).^[2]

Contudo, por mais nobres que sejam os motivos – e legítimos, não se olvide – trata-se de conduta, via de regra, clandestina.

Isso porque, a partir da vigência da Lei Federal nº. 6.766/79, a qual solapou as lacunas até então advindas do Decreto Lei nº. 58/37, afirmou-se a inexistência da figura do loteamento fechado (não confundir com o condomínio urbanístico, figura instituída pelo artigo 8º da Lei Federal nº. 4.591/64). Uma vez constituído, o loteamento não poderá prescindir daquilo que o caracteriza como tal, justamente a incorporação das vias ao domínio público.

A despeito disso, ainda que inexistente a previsão na Lei Federal quanto à sua existência, debateu-se se o loteamento fechado poderia, então, ser criado por Lei Municipal. Em outras palavras, se poderia cada Município, mediante edição de Lei, instituir/validar a existência dos loteamentos fechados.

Em sentido afirmativo, tem-se o posicionamento de Hely Lopes Meireles, in verbis:

"‘Loteamentos especiais’ estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso".^[3]

Haroldo Guilherme Vieira Fazano se filia ao posicionamento do saudoso doutrinador, afirmando a viabilidade legislativa municipal:

Diante da celeuma criada, entendo perfeitamente legítima a postura municipal no sentido de legislar de forma complementar visando atender aos anseios dos munícipes.

(...)

Contudo, como já mencionado, os municípios possuem competência para disciplinar a matéria por força do que dispõe a Lei Federal nº 6.766/79 (artigo 1º, parágrafo único), combinado com o Decreto-lei nº 271/67 (artigo 7º).^[4]