PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

Curso: MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria (Duque de Caxias)
Professor: Marcello Silva Barreto
Disciplina: Contabilidade de Ativos Relevantes [pic 1][pic 2][pic 3]

PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO (PPI)  

De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 28 (pag. 03, 2009) propriedade para investimento deve ser obrigatoriamente uma:

“Propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou ainda para venda no curso ordinário do negócio”

A principal característica PPI é para auferir renda e/ou valorização do capital, desta forma, devem ser classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo não circulante. Além disso, PPI gera fluxo de caixas altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Essas características serão fundamentais para diferenciar sua classificação.

Portanto, não podem se enquadrar PPI ativos que são utilizados no processo de produção para fornecimento bens e serviços, imóveis comprados ou construídos para venda no decurso ordinário. No caso de propriedades mista, a parte com objetivo fim é atividade produtiva deve ser contabilizada como imobilizado e a parte explorada economicamente como investimento. Vale destacar, propriedade mantida para arrendamento só é classificada com PPI se a finalidade fim do aluguel for obter renda para entidade, caso ao contrário será considerado ativo imobilizado.

De acordo com o CPC 28, existem dois métodos de mensuração da propriedade para investimento, método de custo ou método do valor justo.

MENSURAÇÃO

Independentemente do método a ser utilizado, deve-se inicialmente mensurar o custo do ativo, pelo seu valor de aquisição e seu custo de transação:

“O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação”. (CPC 28; pag. 06)

M. Freri e B.  Salotti (2003, pag.04) o custo inicial tende ser o valor justo do momento da aquisição, isto é, o valor negociado no mercado. Logo, o custo e valor justo no reconhecimento inicial tendem a ser iguais.

Vale ressaltar, que quando o bem adquirido a prazo o custo inicial é igual ao valor a vista, e a diferença dos juros a serem pagos no período serão contabilizados em despesa financeira, ajustados a valor presente.

Após determinar o custo inicial do ativo, a empresa deve definir o método que irá mensurar todas as suas propriedades, método de custo ou método do valor justo. No entanto, de acordo com item 32 do CPC 28, pag. 8, exige que todas as entidades apurem o valo justo da propriedade, “independente de se escolher o método de custo ou a prática de valor justo para a mensuração após o reconhecimento inicial”.

Faz-se necessário verificarmos os dois métodos:

MÉTODO DO CUSTO

A entidade que escolher o método de custo, deve mensurar suas propriedades para investimento, de acordo com o pronunciamento CPC 27.  Portanto, feito o reconhecimento do custo inicial, deve-se subtrair a depreciação e perda por redução ao valor recuperável acumuladas.

O valor depreciável deve ser calculado sistemicamente ao longo da sua vida útil estimada. E este deve ser revisada pelo menos uma vez ao final de cada exercício, segundo o CPC 27, pag. 12, e se as expectativas diferirem das avaliações anteriores, a alteração deve ser contabilizada como mudança de estimativa contábil. Vale destacar, que poderá haver outros fatores que impactam na mudança de estimativa do bem, por tanto, é necessário apurarmos o valor justo da PPI e efetuarmos o teste de impairmet, assim, a segurando que o valor contábil não apresente alterações relevantes em relação ao valor justo na data do balanço.

Devemos nos atentar para as exceções que ocorrem em PPI, que são aquelas destinadas a venda, estas obedecerão às regras do Pronunciamento Técnico CPC 31, que trata do Ativo Não 11 Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada, bem como para a normal internacional IFRS 5, que trata do mesmo assunto

MÉTODO VALOR JUSTO

De acordo com o CPC 28, após a mensuração inicial pelo valor custo do ativo, a apuração mais adequada do valor justo é através da comparação dos preços corretes praticados no mercado de propriedades semelhantes.

Na ausência de um mercado ativo, o CPC 28 apresenta a seguinte opção para avaliar o valor justo da propriedade para investimento. Na falta de preços correntes em mercado ativo, a entidade considera a informação proveniente de uma variedade de fontes, incluindo:

(a) preços correntes em mercado ativo de propriedades de diferente natureza, condição ou localização (ou sujeitas a diferentes arrendamentos ou outros contratos), ajustados para refletir essas diferenças (b) preços recentes de propriedades semelhantes em mercados menos ativos, com ajustes  para refletir quaisquer alterações nas condições econômicas desde a data das transações que ocorreram a esses preços; e (c) projeções de Fluxos de caixa descontados com base em estimativas contábeis de futuros Fluxos de caixa, suportadas pelos termos de qualquer arrendamento e de outros contratos existentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendas correntes de mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividade dos Fluxos de caixa.

Ainda é incentivado a obtenção do valor justo na contratação de avaliadores independentes, evidenciando as premissas utilizadas no cálculo em nota explicativas. Contudo, se entidade não puder determinar o valor justo de um determinado bem de forma confiável a empresa poderá mensurá-lo pelo método de custo.  Deve-se ressaltar que a escolha contábil atrelada à propriedade para investimento não impacta diretamente no caixa da empresa, bem como, não há impacto fiscal associado. A adoção do valor justo impacta apenas o lucro da empresa, e as medidas associadas ao mesmo. (T. A. Costa; A. H. C. Silva; L.C. Laurencel ; 2013, pag. 30)