A Contrato de Compra e Venda

Contrato de Compra e Venda (art.481, CC):

1- Conceito: Trata-se de contrato translativo pelo qual o vendedor se obriga a transferir ao comprador o domínio (propriedade) de coisa móvel ou imóvel, mediante o pagamento do preço. Ele só cria o direito de transmissão da coisa, não transfere por si só. O bem móvel se transmite com a tradição (entrega) e o bem imóvel se transmite por meio de registro escritura pública registrada no cartório de imóveis.

2- Elementos

Elementos essenciais do negócio jurídico: Existência e validade (agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, manifestação de vontade sem vícios, forma livre e lícita).

a) Partes: Com capacidade civil plena (capacidade de direito + capacidade de fato), Incapazes podem ser partes, desde que sejam representados ou assistidos.

As partes devem ser legítimas: legitimidade (outorga conjugal: Pelo marido: outorga marital e pela esposa: outorga uxória).

b) Manifestação de vontade: não pode ter vícios de consentimento ou vícios sociais.

Vícios de consentimento: erro (eu me engano), dolo (vendedor me engana), coação (alguém me ameaça), estado de perigo (eu ou alguém corre risco de vida) e lesão (pago mais por inexperiência). O prejuízo recai sobre a própria parte que realizou o contrato.

Vícios sociais: Fraude contra credores (empresa em falência vende para familiar) e simulação (o contrato é realizado de forma simulada). O prejuízo recai sobre terceiro da sociedade que não participou da realização de um negócio jurídico.

A manifestação de vontade pode ser expressa ou tácita.

c) Objeto: é o conteúdo do contrato de compra e venda (lícito, possível, determinado ou determinável).

Lícito: o objeto não pode ser ilícito.

Possibilidade física: o objeto deve ser possível de existir fisicamente. A impossibilidade física relativa não necessariamente trás nulidade.

Possibilidade jurídica: Ocorre quando a lei permite algo como objeto do contrato de compra e venda, de modo que, objeto impossível juridicamente trás a invalidade do contrato de compra e venda (ex. contrato de compra e venda de herança de pessoa viva).

Determinado ou determinável: Determinado em gênero, quantidade e qualidade. Determinável: a qualidade será determinada no momento da entrega do bem.

Forma do Contrato: Via de regra é livre. Pode ser formal ou informal. Sendo formal pode ser solene (escritura pública) ou não solene: tem que ser feito de forma específica, mas não precisa de uma solenidade.

d) Preço: É essencial, pois na falta dele será considerado doação.

Deve ser estabelecido e negociado pelas partes.

3- Natureza Jurídica: é um negócio jurídico. É um contrato bilateral e sinalagmático (reciprocidade de obrigações). É um contrato oneroso, tem sacrifícios patrimoniais para ambas as partes. É comutativo (no momento de compra e venda as partes já tem conhecimento de suas prestações). É um contrato consensual: basta o consenso das partes para produzir efeitos, o contrário seria o contrato real: para produzir efeitos deve ter a entrega da coisa. O contrato de compra e venda, por regra geral é informal, excepcionalmente será formal. É um contrato típico, pois está tipificado na legislação Civil.

QUESTÕES

4- Despesas e riscos:

Questão 1: De quem é a responsabilidade pelas despesas em relação à realização de escritura pública e o seu registro? E em relação a tradição do objeto de compra e venda?

Resposta: De acordo com o art. 490, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro ficarão a cargo do comprador e as da tradição, a cargo do vendedor.

Questão 2: Sobre quem recai a responsabilidade quanto ao perecimento ou deterioração da coisa objeto de compra e venda? E quanto aos riscos em relação ao preço?

Resposta: De acordo com o art. 492, CC, em regra, até o momento da tradição os riscos serão do vendedor do objeto. Mas de acordo com os parágrafos 1 e 2, caso trate-se de situação em que o comprador estiver em mora de receber a coisa que já está à sua disposição, a responsabilidade recairá sobre ele. Em relação a perda do dinheiro a responsabilidade é do comprador, art. 492.

7- Formas especiais de compra e venda:

QUESTÕES:

5- Entrega do objeto:

1- Em qual local o objeto adquirido deverá ser entregue? Qual a consequência se o comprador solicitar a entrega do objeto em local diverso do que foi pactuado?

R.: De acordo com o art. 493 do CC, a tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. De acordo com o art. 494 do CC, caso o comprador solicite a entrega do objeto em local diverso, por sua conta correrão os riscos, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.

2- Existe alguma hipótese pela qual o vendedor pode reter a coisa alienada?

De acordo com o art. 495 do CC, não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

6- Restrições à compra e venda:

3- Flávio pretende vender um de seus imóveis para um dos seus filhos, Renato. Essa venda será possível?

De acordo com o art. 496 do CC, a venda de ascendente para descendente será possível desde que os outros descendentes e o cônjuge do alienante tenham expressamente consentido.

4- Rafael foi interditado em razão de ter sido considerado pródigo. Seu curador, Rodrigo, pretende comprar o veículo do curatelado, essa aquisição será possível?

Conforme o art. 497, I do CC, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração.