Distinção Entre Associação de Moradores e Condomínio

A princípio devemos saber a distinção entre associação de moradores e condomínio, já que ambos são conformados por normas diferentes, o que os leva a terem consequência jurídicas bem diferenciadas, onde o condomínio é regulado pela lei 5.491 de 1964 e já a associação de moradores (loteamento fechado) é regulada pela lei 6.766 de 1979, tornando o condomínio obrigatório a pagar a taxa condominial, em contra partida para associação de moradores, o assunto é mais complexo.

Deste modo, para as pessoas que moram no loteamento, a lei não regulamenta diretamente se os moradores devem ou não pagar taxa, o que se pode dizer é que esta taxa, por mais que não seja a mesma da taxa condominial, é semelhante a ela; Isso porque o objetivo da taxa é conservar o loteamento onde os moradores vivem.

Entende-se que a associação de moradores é um grupo de moradores que vivem em loteamento fechado e tem como meta a defesa e preservação de interesses comuns da área onde vivem, ou seja, vivem em um terreno fechado para ter uma melhor prática civil conforme as suas convicções do que é bom para a mantença da qualidade de vida, essa associação civil é regida pelo: Código civil nos artigos 53 a 61 e a Lei 6.766;

A associação de moradores por ser uma pessoa jurídica sem fins lucrativos, possui direitos e deveres. Nesse sentido, além da lei 6.766 e do código civil, a associação privada possui seu regimento interno que deve ser rigorosamente respeitado, sendo o uso dos espaços somente os concedidos, a forma de contribuição dos moradores para manter o loteamento fechado e suas demais obrigações.

Essa é uma questão que ainda possui decisões muito diferentes nos tribunais, principalmente quando se fala em pagamento de taxas. Alguns dizem que possui natureza de dívida propter rem ao passo que outros defendem que são dívidas de natureza pessoal.

Algumas decisões do STJ, por exemplo, dizem que a associação de moradores possui natureza pessoal. Vejamos:

A existência de associação, a fim de reunir moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio e, portanto, não possui natureza de dívida propter rem.(AgInt nos EDcl no REsp 1866272/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 08/09/2020)

Outra decisão do mesmo tribunal fala a mesma coisa. Analisemos:

Segundo a jurisprudência dessa Corte Superior, diversamente das despesas condominiais, que possuem natureza propter rem, as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, sendo possível ao devedor opor exceção de impenhorabilidade do bem de família (AgInt no REsp 1688721/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA T U R M A , julgado em 20/02/2018, DJe 26/02/2018).

É consolidada que a associação de moradores não é condomínio. Apesar disso, ela possui taxas a serem pagas do mesmo modo que os condomínios as possuem, e essas taxas de contribuição associativa se assemelham com as taxas condominiais (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.473458-6/001), são formas de quitar as despesas que a associação civil tem, o motivo pelo qual a associação de moradores existe é para realizar as seguintes funções como: manutenção da infraestrutura existente, realização de melhorias no local, conservação, limpeza e não menos importante a segurança.