Teoria dos contratos

Por meio de um contrato de depósito, Ana Prado confiou à Beatriz Ferreira obra de arte valiosíssima, para que a guardasse pelo prazo de 6 meses, tempo em que estaria viajando. Ocorre que Ana antecipou seu regresso em 3 meses e assim que retornou reclamou de Beatriz a devolução do objeto. Beatriz recusou-se a devolver a obra, sob a alegação de que o prazo do contrato ainda não havia vencido.

Pergunta-se: Beatriz Ferreira está correta? Justifique sua resposta. Caso você faça alguma citação, deverá colocar a referência completa.

R: Conforme exposto no artigo 627 do CC:

Pelo contrato de depósito recebe o depositário um objeto móvel, para guardar, até que o depositante o reclame.

Desta forma, por tratar-se de um contrato de depósito, torna-se claro o fato de que Beatriz Ferreira não está correta, de acordo com o artigo 627. Ana Prado, ao retornar antecipadamente e deseja retomar a obra de arte, exerce o seu direito de depositante. Beatriz sendo depositária não pode negar-se a entregar a obra de arte. O prazo estipulado para o depósito não deve interferir, deve sim prevalecer a vontade do depositante em reclamar o objeto sujeito do depósito. Ainda, podemos citar o artigo 629 do CC, que reforça tal posicionamento:

Art. 629: O depositário é obrigado a ter na guarda a conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma com o que lhe pertence, bem como restitui-la com todos os frutos e acrescidos, quando o exija o depositante.

Questão 2

João e Maria Aguillhera foram fiadores de Carlos Prado em um contrato de aluguel cujo prazo de vigência foi fixado em um ano. Findo o prazo da locação, o contrato foi renovado automaticamente, por tempo indeterminado, tendo em vista que Carlos continuou no imóvel sem qualquer oposição do locador. Após 3 anos, Carlos passou por sérias dificuldades financeiras e deixou de cumprir suas obrigações decorrentes do contrato de locação, deixando de pagar diversos aluguéis e taxas. A imobiliária responsável pela administração do imóvel ajuizou ação de cobrança dos aluguéis contra João e Maria, pretendendo obter judicialmente o adimplemento das prestações vencidas. Estes, por sua vez, procuraram você para saber se realmente terão que pagar a dívida de João.

Diante do exposto, se você fosse o advogado de João e Maria, como os orientaria neste caso? Você também deve ilustrar a sua resposta através de exemplos de julgados que tratem de situações semelhantes. Caso você faça alguma citação, deverá colocar a referência completa.

R: Na questão acima seria imprescindível obtermos a informação relativa à data em que o contrato foi assinado, desta forma poderemos determinar se o contrato é regido pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, ou pela Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, haja vista que as leis citadas possuem tratamento diferenciado para o caso.

No ano de 2009 entrou em vigor a Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, conhecida com a Lei do Inquilinato, esta lei mudou vários aspectos nos contratos de locação, entre eles a questão da fiança. A Lei 8.425/91 determinava que o fiador deveria ficar isento em caso de prorrogação automática do contrato, ou seja, respondia apenas até o fim do prazo determinado no contrato. Com o advento da Lei 12.112/09 ficou determinado que a prorrogação da locação por prazo indeterminado deve implicar também na prorrogação automática da fiança. A fiança deverá ser prorrogada, salvo se houver disposição contratual em sentido contrário, ou seja, o próprio contrato deve conter uma cláusula dizendo que o fiador fica isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.

No caso em questão, se no advento do contrato de aluguel era valida a nova lei do inquilinato, João e Maria, deverão pagar a dívida de Carlos, a não ser que houvesse alguma cláusula em que contasse que os fiadores estariam isentos de responsabilidade ao fim do prazo estipulado no início do contrato.

Questão 3

Claiton de Souza, corretor de imóveis, foi contratado por Raul Alvarez para intermediar a venda de sua casa, localizada no bairro Coqueiros em Florianópolis. Em menos de duas semanas Claiton encontrou um comprador para o imóvel. Aproximou as partes e o negócio se concretizou. No início do mês de abril, as partes assinaram contrato de promessa de compra e venda. Entretanto, após 20 dias, o comprador alegando dificuldades financeiras procurou o vendedor para desfazimento do negócio. Raul concordou e o contrato foi rescindido. Considerando a rescisão do contrato, Raul se recusa a pagar à Claiton a sua comissão.

Pergunta-se: O corretor tem direito à comissão, mesmo não tendo se concretizado a venda do bem? Explique, com base na doutrina e na jurisprudência contemporâneas. Caso você faça alguma citação, deverá colocar a referência completa.

R: A função do corretor se limita à atividade de examinar a documentação, avaliar o bem para se orientar na negociação, aproximar as partes, atuar como conciliador de interesses, e ser remunerado pela realização do negócio. Entretanto, o fechamento do negócio somente ocorre com a assinatura do respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda pelas partes, que é o instrumento que firma