O Direito de superfície

Direito de superfície

O Estatuto da Cidade, ao estabelecer diretrizes gerais da política urbana, em regulamentação aos arts. 182 e 183 da CF/88, no art. 4º, os instrumentos que serão utilizados para atender ao objetivo fundamental da lei, expresso no caput do art. 2º, de “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana”.

Dentre esses instrumentos são mencionados, no inciso V, os institutos jurídicos e políticos, em cuja categoria foi previsto, na alínea “l”, o direito de superfície.

O direito de superfície é o direito real de construir ou plantar em solo alheio. Trata-se de direito real sobre coisa alheia, já que não afeta o domínio do proprietário do solo.  A propriedade do dono do solo coexiste com a propriedade do dono das plantações ou construções que se acrescentam ao solo.

O Código Civil de 2002 contempla esse direito entre os direitos reais, disciplinando-os nos arts. 1369 a 1377, de forma muito semelhante à que consta do Estatuto da Cidade. Nos pontos em existem algumas diferenças no CC/02, esta, sendo posterior, prevalece sobre as normas contidas no Estatuto da Cidade.

O Estatuto da Cidade, disciplinando os arts. 182 e 183 da CF/88, insere-se na política urbana, excluindo-se da área rural, tratada nos arts. 184 e ss. Da CF/88. Portanto, é o proprietário urbano que poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

No CC/02 não há essa distinção entre propriedade urbana ou rural (art. 1.369), portanto, o direito de superfície poderá ser indistintamente utilizado pelo proprietário urbano ou rural, mediante escritura pública.

Instituído pelo Estatuto da Cidade, a natureza jurídica do direito de superfície passou a ser analisada à luz de suas normas, muito pouco esclarecedoras a esse respeito. Não fala em propriedade do superficiário; não fala em direito real nem obrigacional. No entanto, o CC/02 põe fim à dúvida que o tema pudesse acarretar, ao incluir o direito de superfície no rol dos direitos reais (art. 1225, II). Características que corroboram tal classificação, semelhante tanto no Estatuto da Cidade quanto no CC/02, são: a exigência de escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis; a possibilidade de transmissão a terceiros, por ato inter vivos ou causa mortis; e que o proprietário recupera o pleno domínio do terreno com a extinção do direito de superfície.

Outra característica importante é que, com a previsão nos dois diplomas como direito real, as partes podem instituir o direito de superfície como propriedade autônoma em benefício do superficiário, conferindo a possibilidade de se instituir hipoteca sobre o mesmo, em face do art. 1.473 do CC/02, pelo fato de este ter incluído entre os bens passíveis de hipoteca, o domínio útil.  

Desta forma, tem-se que o direito de superfície é um importante instrumento para que a propriedade imobiliária cumpra sua função social, prevista na CF em seus arts. 5º, XXIII, entre os direitos fundamentais, e 170, II, dentre os princípios da ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, com o fim de assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social.