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Contrato de corretagem no novo Código Civil

Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais de cada negociante, ou melhor, de cada cliente.

O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições.

Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.

Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma Obrigação de Fazer, ou seja, pelo acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negócio de acordo com os desejos do comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados.

No Contrato de Corretagem, comumente também chamado de “Contrato de Mediação”, também é estabelecida qual será a remuneração do Corretor pelos serviços prestados, ou seja, determina-se qual será a chamada “Comissão” pelo negócio efetuado.

Conforme veremos adiante, o referido contrato não foi regulamentado pelo Código Civil de 1916, sendo somente regulado pelo novo Código Civil que começou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.

Desta forma, mister se faz trazermos a baila neste estudo as inovações implementadas pelo Código Civil de 2002, visto que o novo diploma civil é o primeiro a tratar expressamente do contrato de corretagem.

Neste estudo abordaremos todos os aspectos jurídicos e legais que envolvem o tema, para que ao final possamos discutir quanto à necessidade do referido contrato para que o corretor possa exigir do comitente a sua remuneração.

Portanto, no primeiro capítulo abordaremos o conceito de Contrato de Corretagem, as suas características jurídicas, e também quais são as obrigações e os direitos do Corretor.

Quanto as obrigações do corretor, é importante frisarmos que o novo código civil trás diversas disposições a respeito, as quais serão objeto de destaque.

Também procuraremos destacar as disposições legais do novo código quanto à Comissão do Corretor, posto que o novo ordenamento civil trouxe novas regras para se determinar em quais casos o comitente é obrigado a pagar a referida remuneração.

CAPÍTULO I: DO CONTRATO DE CORRETAGEM

1. Introdução e Conceito.

Devemos salientar inicialmente que o código civil de 1916 nada dispôs em seus 1807 artigos sobre o contrato de mediação ou, também denominado, contrato de corretagem.

Porém, o primeiro dispositivo legal que tratou da corretagem foi o Código Comercial, mas este instituto legal em nenhum momento disciplinou sobre o contrato.

O Código Comercial tão somente regulamentou, em caráter geral, a profissão dos corretores, abordando em seus artigos 36 a 67, seus direitos e suas obrigações.

Desta forma, há uma lacuna legal deixada pelo Código Comercial e pelo Código Civil de 1916 quanto ao Contrato de Corretagem, a qual somente foi sanada pelo novo Código Civil promulgado pela Lei 10.406 que entrará em vigor somente em 11 de janeiro de 2003.

O Código Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão do Corretor.

Desta forma, mister se faz trazermos a baila as disposições do novo Código para a conceituação do instituto em estudo, visto que anteriormente havia um vácuo na lei.

O artigo 722 do novo Código dispõe que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Portanto, o Contrato de Corretagem é contrato pelo qual uma pessoa, sem que haja contrato de mandato, compromete-se a uma obrigação de fazer: de obter um ou mais negócios, para outra pessoa, conforme as instruções passadas anteriormente, mediante o pagamento de uma remuneração.

Para o professor e doutrinador Marco Aurélio Viana [1] o “Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração”.

Do conceito podemos estabelecer o devedor, o credor e o objeto da relação jurídica em tela.

O Devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial [2].

Do outro lado da relação jurídica, teremos o Comitente como credor da obrigação, o qual contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial.

O objeto do contrato de corretagem é uma obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses de outras pessoas [3].

Os requisitos de validade do contrato de corretagem são os mesmos essenciais aos contratos em geral, ou seja, são necessários: agente capaz (capacidade genérica ou especial), objeto possível e lícito e, forma não defesa ou prescrita em lei [4].

2. Características Jurídicas do Contrato de Corretagem.

O Contrato de Corretagem possui as seguintes características jurídicas: bilateralidade, acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e consensualidade [5].

O contrato é bilateral, visto que gera obrigações mútuas entre comitente e o corretor, posto que este deverá executar o encargo e aquele deverá remunera-lo.

A mediação tem caráter acessório, posto que a sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual deverá ser concluído.

Será oneroso, posto que no adimplemento do contrato de mediação haverá ônus, vantagem e benefício patrimonial à ambos os contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao recebimento de remuneração, geralmente variável [6].

Trata-se de um contrato aleatório pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto [7].

E por último, é consensual visto que completa-se através do consenso mútuo, independente de