A Gestão Estratégica
Por: Luis Felipe Garrido • 30/9/2019 • Trabalho acadêmico • 1.198 Palavras (5 Páginas) • 108 Visualizações
Atividade individual Matriz de análise | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Introdução | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A análise de viabilidade econômica de um projeto visa analisar se um determinado projeto é viável financeiramente. Este conjunto de análises, de modo a determinar a viabilidade econômica, permite selecionar as melhores alternativas propiciando a melhor decisão e retorno dos investimentos diante dos riscos assumidos. O empreendedor, de acordo com DORNELAS (2012), “ é aquele que detecta uma oportunidade e cria um negócio para capitalizar sobre ele, assumindo riscos calculados.” Logo, fica evidente a importância das análises de viabilidade econômica sobre qualquer investimento de modo a minimizar os riscos. A empresa RX Investimentos, líder do mercado na construção de shopping center, pretende iniciar a construção de um novo shopping center de alto padrão em um terreno de uma Igreja Evangélica. A Igreja Nosso Senhor é Deus, cederia o terreno de sua propriedade, enquanto a RX assumiria todas as despesas de construção, com a condicional de explorar o empreendimento por 6 anos por meio de aluguel das unidades construídas, iguais e de mesmo valor. O objetivo deste estudo é auxiliar a RX Investimentos na tomada de decisões para o investimento, com a análise da viabilidade econômica e a indicação sobre os resultados aferidos. A avaliação é composta do cálculo e análise do Taxa Interna de Retorno (TIR), do Valor Presente Líquido (VPL), do Payback descontado e do ponto de equilíbrio, considerando o número mínimo de lojas que devem ser alugadas para compensar o investimento. Para este estudo, não está sendo considerado nenhuma depreciação contábil e o esperado retorno do mercado está 25% acima da taxa RF. A conclusão do relatório indica nossa análise com o parecer sobre a viabilidade econômica do projeto. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
O projeto Shopping Pouso Alegre tem a expectativa de 2 anos para construção das lojas, com pavimentos padrões de 4.000 m2, sendo 5 andares de lojas, 2 andares de garagens, totalizando 35 lojas por andar. O cálculo para determinar o valor a ser investido nas construção do shopping é fornecido através da tabela CUB / m2 (custo unitário básico de construção), que inclui o piso, telhado, fundação, paredes, colunas, vigas, revestimentos, entre outros elementos. Foi desenvolvido pelo Sinduscon-Rio de Janeiro (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e estaremos utilizando o valor de R$ 1.969,00 com base em agosto de 2019. Desta maneira, conforme a figura 1, temos o custo total do investimento.
Figura 1 – Custo Total do Investimento de acordo com o CUB. Taxa Mínima de Retorno aos Sócios (Ks) é determinada através da fórmula: Ks = Rf + Bs (Erm – Rf) Logo, tem-se Ks = 0,065 + 1,71 (0,0812-0,0650); Ks = 0,092788 = 9,278% a.a. Convertendo a taxa ao mês tem-se: 100 CHS PV 109,278 FV 12 N I= 0,742% a.m. Desta maneira, é possível elaborar o fluxo de caixa do projeto, conforme figura 2.
Fluxo de caixa Prazo total projeto (nT) = 72 meses Prazo de construção (nC) = 24 meses Prazo de operação (nFCx) = 48 meses I = Ks = 0,7421% a.m. Fluxo de caixa operação: 0,7421 I 48 N 3.500.000 CHS PMT 0 FV PV = R$140.901.473,80 Fluxo de caixa, data zero: 0,7421 I 24 N 0 PMT 140.901.473,80 CHS FV PV = R$117.991.723,50 VPL VPL = VP – I0 VPL = R$117.991.723,50 - R$55.132.000,00 VPL = R$62.859.723,50 POSITIVO ILL ILL = VP / Io ILL = R$117.991.723,50 20 / R$55.132.000,00 ILL = 2,140 De acordo com PEREIRA (1995), “ o négocio ideal seria então aquele que pudesse oferecer, simultaneamente, a maior liquidez possível, o máximo de segurança – entendida como baixo risco e uma ótima rentabilidade.” Sabe-se que uma das formas de mensurar a eficiência do investimento é a taxa interna de retorno (TIR), Payback e o Valor Presente Líquido. O VPL (valor presente líquido) é dado através de entradas e saídas considerando o valor presente, ou seja, é igual ao valor presente líquido dos lançamentos futuros do fluxo de caixa. Ele garante analisar segurança do investimento e se trará retorno financeiro. Se for maior do que zero, é economicamente viável. Pode ser descrito de acordo com PEREIRA (1995), “ um instrumento de auxílio na tomada de decisão sobre investimento de capital; é utilizado para identificar o volume das entradas de caixa atualizadas que serão geradas pelo novo negócio e confrontá-lo com o total dos investimentos necessários para implantar este mesmo empreendimento. Da mesma maneira, encontra-se o TIR (Taxa Interna de Retorno) que indica em porcentual se o projeto terá rendimentos.
Ao considerar o valor investido de R$ 55.132,00 percebe-se que o VPL deste projeto é de R$ 68.591,14 e a TIR é de 2,25%. A análise de Payback, que nos indica o prazo em que teremos retorno do investimento, estimando as entradas líquidas de fluxo de caixa e comparar ao investimento inicial realizado. De acordo com SALIM et all (2005), “ a evolução das entradas e saídas de recursos financeiros da empresa ao longo do tempo de forma a visualizar, a cada momento, a disponilbilidade líquida do caixa e verificar se os desembolsos futuros poderão ser efetuadas nas datas previstas.” Analisando o Payback,, tem-se:
Desta maneira, tem -se que o investimento será pago em 28 meses. O ponto de equilíbrio, informa a quantidade de produto vendido ou serviço para cobrir o custo envolvido no projeto.
P*Q = CV*Q + CF + C.Cap. + IR.(Base tributável) Q = [CF+C.Cap.-IR.CF-IR.Depre] / [P-CV-IR.P+IR.CV] Q = [200.000,00 + 991.191,94 – (0,15 x 200.000,00 – 0,15 x 0)] /[20.000,00 – 1.000,00 -(0,15*20.000)+(0,15*1.000)] Q = 1.191.191,94 – 30.000,00 / 19.000,00 – 3.000.000 +150.000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Considerações finais | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Referências bibliográficas | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ABREU, José Carlos Franco de. Finanças Corporativas. 12. Ed. Rio de Janeiro: Editora FGV, 2018. CUSTO UNITÁRIO BÁSICO. CUB.ORG.BR. Disponível em: http://www.cub.org.br/. Acesso em: 14 ago. 2019. PEREIRA, Heito José. Criando seu próprio negócio: como desenvolver o potencial empreendedor. Coordenação de Heitor José Pereira e Silvio Aparecido dos Santos. Brasília: Ed.SEBRAE, 1995. SALIM, et al. 3. Ed. Rio de Janeiro: Elsevier, 2005. |
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