A Atividade Individual - Finanças Corporativas FGV

Atividade Individual

Matriz de Análise

Disciplina: Finanças Corporativas

Módulo: A.I.

Aluno:

Turma:

Tarefa: Atividade Individual – Análise de Viabilidade de Projeto

Introdução

Este trabalho visa apresentar a análise de viabilidade do projeto de construção de um Shopping de alto padrão, em um terreno de uma igreja. Para esta análise, serão calculados os seguintes indicadores: TIR (Taxa Interna de Retorno), VPL (Valor Presente Líquido), Payback Descontado e o ILL (Índice de Lucratividade Líquida.

Neste contexto, serão considerados os seguintes dados:

[pic 2]

Dados adicionais:

Taxa RF: Será considerada a taxa de 2% mais os últimos dois dígitos do CPF (final 30). Sendo assim, para o desenvolvimento desta atividade: 2,30%;

Taxa Retorno Mercado (Erm): Considerado a taxa RF acrescida de 1,5%, portanto: 3,8%;

Risco β: 1;

Custo Unitário Básico de Construção (CUB): 600/m² conforme enunciado.

Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping 

1 – Investimento Inicial:

Desconsidera-se no investimento inicial o valor do terreno, tendo em vista que será utilizado o terreno de um igreja parceira. Em relação aos custos para construção do empreendimento, deve-se considerar o CUB (Custo Unitário Básico de Construção) e multiplica-lo pela área total construída.

Sendo assim, para o empreendimento em questão, considerando o CUB de R$600,00 fornecido pelo enunciado da atividade:

Área construída por andar: 4.000 m²;

Nº de andares: 7 (5 de lojas e 2 de estacionamento);

Total de área construída: Nº de andares x Área por andar = 4.000 x 7 = 28.000 m².

Considerando então o CUB de R$ 600/m²:

Custo total estimado = CUB x Área total construída = R$ 600,00/m² x 28.000 m² =

R$ 16.800.000,00 

2 – Fluxo de Caixa Projetado:

Parte-se então para a projeção do Fluxo de Caixa.

Número de Lojas para locação: n° de lojas/ andar x n° andares = 35 x 5 = 175 lojas;

Aluguel unitário: R$ 20.000,00

Faturamento (mês): n° de lojas x aluguel unitário = R$20.000 x 175 = R$ 3.500.000,00

Custo Fixo (CF) = R$ 200.000,00

Custo Variável (CV) = R$ 1.000/sala = R$ 175.000,00

Lucro Antes dos Juros e do Imposto de Renda (LAJIR): Faturamento Total – CV – CF:

LAJIR = R$ 3.500.000 – R$ 375.000 = R$ 3.125.000,00

Lucro Antes do Imposto de Renda (LAIR) = R$ 3.125.000,00

Imposto de Renda: 15% sobre o lucro real = LAIR x 0,15 = R$ 3.125.000 x 0,15 = R$ 468.750

Lucro Líquido: LAIR – IR = R$ 3.125.000 – R$ 468.750 = R$ 2.656.250 (fluxo de caixa da operação)

Taxa Mínima de Retorno aos Sócios (Ks):

Para o cálculo da taxa mínima de retorno aos sócios, deve-se utilizar o seguinte racional:

[pic 3]

A taxa RF, para o CPF (final 30), será de 2,30%;

O βs utilizado será 1, conforme indicação do enunciado;

Erm (Taxa de Retorno do Mercado): considerado a taxa RF acrescida de 1,5%, portanto: 3,8% a.m.

Sendo assim, Ks = 3,8% a.a. 0,26 a.m.

VPL (Valor Presente Líquido) e TIR (Taxa Interna de Retorno):

Considerando o prazo de 24 meses para a construção do empreendimento, e a necessidade de repasse da edificação para igreja (ou renegociação) em 96 meses, serão considerados apenas 72 meses de operação do empreendimento para efeito de cálculo e validação financeira.

[pic 4]

Para os cálculos de VPL e TIR, foi utilizada a calculador financeira HP-12C, conforme tabela abaixo:

[pic 5]

Portanto, para o projeto avaliado:

VP = R$ 26.611.608,20

VPL = R$ 9.811.608,20

TIR = 4,88%

[pic 6]

[pic 7]

ILL (Índice de Lucratividade Líquida):

ILL = VP/Io = R$ 26.611.608,20/R$ 16.800.000 = 1,58%

Payback Descontado:

16.800.000 x (1+0,038)^24 = R$ 41.119.305,04

Utilizando o software Microsoft Excel®, com a fórmula “NPER”:

=NPER(0,038;2656250;-41119305;0)

Nº de períodos = 23,79

Payback Descontado  = 23,79 + tempo de obra = 47,79 = ~48 meses

Custo de Capital:

Ainda utilizando o Excel®, com a função PGTO:

=PGTO(0,038;72;-41119305;0)

Custo de Capital Mensal: R$ 1.676.899,78

Ponto de Equilíbrio Econômico:

Para a determinação do ponto de equilíbrio econômico, será utilizado o seguinte racional:

[pic 8]

Onde para esta análise:

CF = R$200.000;

C. Cap = R$ 1.676.899;

IR = 15%;

P = R$ 20.000;

CV = R$ 1.000;

Depreciação = 0

Portanto, substituindo todos os valores na formula acima:

Q = 114,36 =~ 115 LOJAS

Considerações finais

A Taxa Interna de Retorno (TIR) de 4,88% é superior as taxas RF (2,30%) e KS (0,26%). O VPL do projeto (Valor Presente Líquido) é positivo: R$ 9.811.608 e o empreendimento possui Payback de 44 meses (dentro do prazo de exploração de 96 meses firmada no contrato com a igreja parceira).

O ILL é um indicador de lucratividade e deve ser sempre superior a 1 para garantir a viabilidade de projetos. Para o empreendimento avaliado o ILL de 1,58, o que indica que a cada R$ 1,00 investido, projeta-se um retorno de R$ 1,58 aos investidores.

Porém, vale ressaltar que o projeto só se torna rentável caso a administradora consiga locar 115 das 175 lojas do shopping. Sendo assim a taxa de ocupação deverá ser de 66%, valor abaixo da média do segmento.

Um ponto de atenção para o projeto é o custo estimado para o m² construído (CUB). Toda a análise foi realizada considerando um valor muito abaixo da média (R$ 600,00). A construtora garante o valor (enunciado), porém saliento os riscos deste valor estar bem abaixo da média de mercado, o que aumenta os riscos desde que o valor não seja legalmente garantido por meio de contrato firmado junto a construtora.

Respeitando todos os pontos levantados acima, o projeto é economicamente viável.

Referências bibliográficas

- ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2019. 84 p. Apostila do Curso de Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas;

- Câmara Brasileira da Indústria da Construção (http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/SC/) – Visitado em 24/04/2020.