A Pesquisa Desdobramento

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Introdução à Administração Imobiliária e à locação

Alexandre Junqueira Gomide*

Neste capítulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e práticos para que a locação de imóveis possa ser considerada um sucesso. Não há dúvidas que o mercado imobiliário vem crescendo no Brasil nos últimos anos. Para que as negociações imobiliárias sejam bem-sucedidas, devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.

Prospecção de imóveis

O primeiro tema a ser tratado será a prospecção de imóveis. Segundo o dicionário Aurélio (1986, p. 1.405), o verbo prospectar significa calcular o valor econômico de algo.

Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação diz respeito ao estudo da localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes, dificultam a sua comercialização e também aqueles que a favorecem.

Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trânsito intenso, ruas com feiras livres, ruas próximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitáveis por causa das escolas, locais dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando frequentes congestionamentos, poluição sonora ou ambiental, são pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali-zação de determinado imóvel.

Para tanto, o estudo da localização demonstra-se imprescindível. Ainda de acordo com Lindemberg Filho (2006), os principais pontos a serem analisados serão: segurança; comércio; serviços; transporte; educação; áreas de lazer e serviços públicos. Dependendo do tipo de locação (residencial, não residencial

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• Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP-SP). Advogado.

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ou mesmo para temporada), cada ponto terá maior ou menor importância. Podemos citar como exemplo uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente terá mais interesse em alugar um imóvel próximo a grandes avenidas com intenso movimento de veículos. Parques próximos e lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrário será observado na situação de uma família buscar um imóvel para constituir a sua residência. Neste caso, as citadas facilidades comer-ciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opções de lazer serão os atrativos nesse tipo de locação. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa-dos antes da comercialização de um imóvel.

Segurança

No que diz respeito à segurança podemos citar a localização da delegacia mais próxima, a exis-tência ou não de serviço de vigilância nas proximidades, radiopatrulha, emergências médicas, hidran-tes, câmeras de monitoramento 24 horas e iluminação.

Comércio e serviço

• conveniente estudar a disposição do comércio e serviço no local. Devemos providenciar um levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias, quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de conveniência, videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmácias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, serviços de fotocópia, quadra de esportes, museus, clínicas médicas, ambulatórios, hospitais, clínicas veterinárias, hotéis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrônicos, entre outros.

Transporte

No que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de ônibus e de metrô que circulam nas imediações e os pontos de táxis existentes. Podemos fazer referência às condições de trafegabilida-de, ao tipo de pavimentação existente e facilidades de estacionamento.

Áreas de lazer

As áreas de lazer, como parques, praças e áreas verdes, podem valorizar determinados imóveis.

Já vimos que parques e praças são atrativos para imóveis residenciais.

Serviços públicos

• importante ressaltar a existência desses serviços como iluminação pública, estrutura viária, pavimentação, coleta de lixo (orgânico e seletivo), telefone público, saneamento, calçamento, ruas ar-borizadas, preservação ambiental, urbanismo, entre outros.

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Avaliação de imóveis

A avaliação de imóveis é imprescindível na Administração Imobiliária, pois por meio dela esta-belecer-se-á o valor patrimonial dos imóveis. O valor de um aluguel ou o preço de um imóvel pode ser sugerido, ou opinado por um corretor de imóvel.

Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações renovató-rias, por exemplo, é necessário que o profissional tenha capacitação técnica.

Esse é o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7.º e 13.º. A lei determina que somen-te os profissionais habilitados podem realizar a avaliação de imóveis. Nessa esteira concordam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, senão vejamos:

Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7.º, alínea c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa de enge-nheiro civil, arquiteto e engenheiro agrônomo. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função de avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações, estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional superior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)