DIREITO DE LAJE: O NOVO DIREITO REAL

DIREITO DE LAJE: O NOVO DIREITO REAL

RESUMO

Este artigo tem como objetivo expor o tema a respeito do direito real de laje, inserido no ordenamento jurídico brasileiro através da medida provisória 759 de dezembro de 2016, alterado pela lei 13.465, de julho de 2017.

Palavras-chave: Direito civil. Laje. Propriedade.

1 INTRODUÇÃO

O progresso e crescimento desordenado da população brasileira, foi uma das justificativas da positivação do que hoje chama-se direito real de laje, implementado no ordenamento jurídico através da medida provisória 759 de dezembro de 2016, alterado pela lei 13.465 de julho de 2017.

Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), saltou de 17,4 milhões de pessoas em 1901 para 169,6 milhões em 2000, um crescimento evidente nas mais variadas classes sociais, sobretudo nas mais baixas, por conta do crescente aumento do número de favelas nas periferias de grandes cidades como por exemplo São Paulo e Rio de Janeiro. Com isso, em grande parte das propriedades foram criados os famosos “puxadinhos” em grande maioria de uma mesma família.

Diante desde novo comportamento da população no que se refere a moradia o código civil brasileiro, doutrinadores e juristas foram praticamente unanima para a criação de um direito necessário para o desenrolar dos costumes e garantia de acesso à justiça por aqueles que investiram todas as suas economias para construir o “puxadinho”. Entretanto, muitos criticam a foram como o mesmo foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro, alegando inclusive, que outra modalidade deste direito já estava expressa no código civil.

2 DIREITOS REAIS

O Direito Civil brasileiro, hoje, é dividido em duas grandes áreas. A primeira delas, tão importante quanto a segunda, são as dos direitos patrimoniais e pessoais, mais conhecida como a área que contém o conteúdo do Direito das Obrigações, que está disposta dos artigos 233 ao 420 do Código Civil, do Direito Contratual, disposta dos artigos 421 a 853, e do Direito Empresarial, dos artigos 966 ao 1995 da mesma lei.

A segunda delas é a que chamamos de Direitos Reais, também chamada de Direito das Coisas por abordar fatos humanos que ensejam no surgimento de um Direito não real, que é a posse. Os Direitos Reais são taxativos, estando definidos e estabelecidos no Artigo 1.225 do Código Civil brasileiro, sendo eles:

I - a propriedade;

II - a superfície;

III - as servidões;

IV - o usufruto;

V - o uso;

VI - a habitação;

VII - o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII - o penhor;

IX - a hipoteca;

X - a anticrese.

XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;

XII - a concessão de direito real de uso; e

XIII - a laje (incluída pela medida provisória 759 de 2016).

Os Direitos Reais, ao contrário do que ocorre com o Direito das Obrigações, trata sobre fatos e direitos em que há de um lado pessoas e das outras coisas em face de uma coletividade (teoricamente sujeito passivo), havendo uma relação de domínio (propriedade) da pessoa em relação à coisa.

Segundo Maria Helena Diniz (2007), os Direitos Reais possuem as seguintes características:

1. Oponibilidade erga omnes, ou seja, contra todos os membros da coletividade

2. Existência de um direito de sequela, que segue a coisa

3. Previsão de um direito de preferência a favor do titular de um direito real

4. Possibilidade de abandono dos direitos reais, de renúncia a tais direitos

5. Viabilidade de incorporação da coisa por meio da posse

6. Previsão da usucapião como um dos meios de sua aquisição

7. Suposta obediência a um rol taxativo (numerus clausus) de institutos, previstos

Em lei, que consagra o princípio da tipicidade dos direitos reais

8. Regência do princípio da publicidade dos atos, o que se dá pela entrega da

Coisa ou tradição (no caso dos bens móveis) e pelo registro (no caso de

Bens imóveis)

Algumas dessas características são notórias por todos, como, por exemplo, a última delas, em que se deixa claro que a publicidade é regra no exercício dos Direitos Reais, razão pela qual ao adquirir um imóvel é necessário seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (C.R.I) local para que se realize a averbação da matrícula sob pena de se sujeitar às mazelas dispostas em lei.

3 INSTITUTOS AFINS

Positivado pela lei 13.465, de julho de 2017, o direito de laje, configura como um direito real no artigo 1225 do código civil de 2002, vale analisar quais institutos que o tornam o direito de laje um direito real.

3.1 Direito de propriedade

Segundo Tartuce (2015) a função social da propriedade constante da constituição federal de 1988 e do Código Civil de 2002 sofreu forte influência da clássica doutrina de Leon Duguit, “para quem a propriedade já não é o direito subjetivo do indivíduo, mas uma função social a ser exercida pelo detentor da riqueza”. Assim, como observa o Professor Titular da USP Carlos Alberto Dabus Maluf (2011), “Ao antigo absolutismo do direito, consubstanciado no famoso jus utendi et abutendi, contrapõe-se, hoje, a socialização progressiva da propriedade – orientando-se pelo critério da utilidade social para maior e mais ampla proteção aos interesses e as necessidades comuns”. Ainda sobre o tema, segundo Orlando Gomes (2004):

“Estabelecidas essas premissas, pode-se concluir que pela necessidade de abandonar a concepção romana da propriedade, para compatibiliza-la com as finalidades sociais da sociedade contemporânea, adotando-se, como preconiza André Piettre, uma concepção finalista, a cuja luz se defina as funções sociais nesse direito. No mundo moderno, o direito individual sobre as coisas impõe deveres em proveito da sociedade e até mesmo no interesse de não proprietários. Quando tem por objeto bens de produção, sua finalidade social determina a modifição conceitual do próprio direito, que não se confunde com a política de limitações especificas ao seu uso. A despeito, porém, de ser um conceito geral, sua utilização varia conforme a vocação social do bem no qual recai o direito – conforme a intensidade do interesse geral que o delimita e conforme a sua natureza na principal rerum divisio tradicional. A propriedade deve ser entendida como função social tanto em relação aos bens imóveis como em relação aos bens móveis”.