FICHAMENTO RESENHADO - SHOPPING CENTER - ANDRÉ LUIZ SANTA CRUZ RAMOS

SHOPPING CENTER (SUB-ITEM 7,7), ITEM 7 (ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL),

CAP. 2 (REGRAS GERAIS DO DIREITO DE EMPRESA NO CÓDIGO CIVIL DE 2002)

Ramos, André Luiz Santa Cruz, Direito Empresarial Esquematizado, 6ª ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016.

O Shopping Center vem cada vez mais ganhando espaço nos grandes centros, pois são construções modernas que visam abrigar diversos empreendimentos, oferecendo locações de espaços autônomos a empresários que se interessam em explorar algum tipo de atividade econômica naquele local.

Sobre a natureza jurídica do contrato de shopping center, há uma divergência doutrinária sobre sua natureza jurídica o autor entende que é um tipo de contrato diferente dos demais, sui generis, que há no direito empresaria, tendo em vista a incidência de algumas características próprias do mesmo.

Entendemos que se trata de contrato de locação sui generis. Com efeito, não obstante o contrato de shopping center apresentar algumas características singulares, estas não são suficientes para retirar-lhe a natureza locatícia, tanto que a Lei de Locações (Lei 8.245/1991) disciplina o referido contrato, determinando, em seu art. 54, que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. (RAMOS, 2016)

No entanto, majoritariamente a doutrina entende que o contrato de Shopping Center é de natureza atípica mista, tendo em vista que o aluguel não tem valor fixo, mas é um percentual baseado no faturamento do faturamento do lojista. Esse também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Aliás, essa natureza atípica mista foi expressamente identificada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 178.908, em cuja ementa afirma-se que “os contratos de locação de espaços em shopping center são contratos atípicos, ensejando locação de bens e serviços”. Segundo a relatora, Ministra Eliana Calmon: “neste contrato atípico, falsamente chamado de contrato de locação, o traço marcante é a forma de remuneração, o chamado aluguel percentual, pois em vez de pagar quantia fixa, o lojista entrega parte do valor do seu faturamento (...). O aspecto mais interessante do shopping center e que o distingue como contrato atípico, é o propósito principal: relação associativa entre empreendedor e lojistas, que põem em prática um plano estratégico que mistura produtos e serviços, com vista a um fim comum: rentabilidade pela venda de mercadorias, da qual participam ambos”. (RAMOS, 2016)

Em outubro de 2012, durante a I Jornada de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal, foi aprovado o Enunciado 30: “Nos contratos de shopping center, a cláusula de fiscalização das contas do lojista é justificada desde que as medidas fiscalizatórias não causem embaraços à atividade do lojista”. Isso ocorre principalmente em contratos de Shopping Center em que o aluguel é sobre um percentual do faturamento do lojista.

Outra peculiaridade é a chamada “cláusula de raio”, que é a proibição que o shopping impõe aos lojistas de explorar o mesmo ramo de comércio por eles exercidos em uma distância pré-determinada, ou seja, é uma cláusula de exclusividade territorial. Tal clausula, “analisada sob a ótica do direito privado, em demandas entre lojistas e os respectivos shopping centers, os tribunais brasileiros já admitiram sua validade.” (RAMOS, 2016), porém o CADE, Conselho Administrativo de Defesa Econômica, “ao analisar o tema sob a ótica do direito concorrencial, entendeu que em alguns casos ela viola o princípio da livre concorrência e pode configurar, pois, prática anticompetitiva.” (RAMOS, 2016), o que não é a concordância do autor, o qual entende que “nestas relações a autonomia da vontade das partes deve prevalecer, evitando-se ao máximo a intervenção estatal.” (RAMOS, 2016)

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