Modelo Sentença Ação de Rescisão Contratual

Vistos.

RAPHAEL DE MATOS MARAGNO e BEATRIZ FRAVETTO FERREIRA, qualificados nos autos, propõe a presente ação de distrato imobiliário com pedido de tutela de urgência contra COUTO ROSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL FAZENDA SÃO SEBASTIÃO, igualmente qualificadas, alegando, em síntese, que em 22 de outubro de 2014 celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda para a aquisição do lote 06, da quadra 22, do loteamento residencial e comercial Fazenda São Sebastião, denominado de Parque Alvorada, objeto da Matrícula n° 56.620 do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Marília.

Alegam que o preço ajustado era de R$72.106,00 (setenta de dois mil cento e seis reais). Foi pago avista a título de sinal o valor de R$2.193,80 (dois mil cento e noventa e três reais e oitenta centavos), e o saldo do preço R$69.912,45 (sessenta e nove mil novecentos e doze reais e quarenta e cinco centavos) seria pago em 144 parcelas mensais e sucessivas de R$892,45 (oitocentos e noventa e dois reais e quarenta e cinco centavos).

Alegam que ate 19 de novembro de 2018 pagaram as requeridas o valor de R$53.394,05, mas que por razões econômicas comunicaram as requeridas manifestando interesse na rescisão contratual. Pedem a título de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, bem como das obrigações acessórias e ainda que as requeridas se abstenham de qualquer ato visando à alienação do imóvel em leilão público. Requerem a devolução das parcelas pagas e, ao final, a procedência da ação para declarar rescindido o contrato.

A inicial veio instruída com os documentos de fls.16/76.

O pedido de tutela de urgência foi deferido (fls.77/79).

Contra essa decisão foi interposto Agravo de Instrumento (fls.268/521), no qual foi concedido parcialmente a liminar pretendida apenas para que se exclua da suspensão as taxas condominiais e de consumo (fls.536/540), no entanto, não se tem notícia de seu julgamento.

Citada, a requerida Associação Residencial Fazenda São Sebastião apresentou contestação (fls.97/110). Aduz em preliminar a ilegitimidade passiva, bem como a falta de interesse de agir. No mérito, alega a ausência de responsabilidade, que não há o que se falar e restituição integral do valor; que as autoras se obrigaram ao pagamento de todas as parcelas do preço, bem como dos encargos do contrato e de outras obrigações que decorrem da posse. Sustenta que a avença é lei entre as partes. Ao final, requer a improcedência da ação.

Citadas, as requeridas Couto Rosa Empreendimentos SPE LTDA e Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A. apresentaram contestação (fls.143/159). Alegam a rescisão contratual por culpa exclusiva dos autores, bem como ausência de abusividade e inexistência de desequilíbrio contratual que justifique a intervenção do contrato. Mencionam a autonomia da vontade; liberdade de escolha e atenção quanto ao excesso de paternalismo jurídico. Narram o abatimento dos tributos; taxas de consumo; taxa associativa e fruição em caso de condenação na restituição de valores. Ponderam o entendimento do STJ em recurso repetitivo em relação à taxa de corretagem. Sustenta a inexistência do dever de indenizar e ausência de vício. Expõe a não ocorrência da cobrança de taxa SATI; o termo inicial e a incidência de juros de mora. Ao final, requer a improcedência da ação.

Replica as fls.526/529.

É o relatório.

Fundamento e decido.

A hipótese autoriza o julgamento antecipado da lide, em face da natureza da matéria prescindindo de dilatação probatória e o faço com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

A possibilidade jurídica do pedido se faz presente, pois se admite desfazimento do negócio, bem como o interesse de agir no polo ativo apresenta-se claro e precioso, ou seja, não quer prosseguir com o contrato.

A preliminar de ilegitimidade passiva “ad causam” suscitada pela Associação Residencial Fazenda São Sebastião merece acolhimento.

Com efeito, a questão debatida nestes autos envolve o contrato de compra e venda celebrado entre os autores e as empresas rés Couto Rosa e Cipasa.

A Associação por sua vez, não participou do negócio. É ela mera responsável pela manutenção e administração do condomínio e não recebeu qualquer parcela do preço do imóvel, por isso eventual rescisão do contrato de compra e venda não terá reflexo patrimonial à Associação. Enfatize-se que não se discute nesta demanda a cobrança da taxa associativa.

Cuida-se de ação de rescisão de contrato na qual pretendem os autores a resolução do contrato de compromisso de venda compra celebrado com as requeridas, com a devolução das prestações até então pagas, com retenção de 10% (dez por cento) a título de administração, sob o argumento de que por razões econômicas ficou inviabilizado o pagamento das prestações.

Observa-se que dúvida não há de que a relação jurídica havida entre as partes é rígida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o prestador de serviços assume os riscos de sua atividade empresarial perante seus clientes.

De fato assiste razão os autores, pois está garantida a possibilidade ao consumidor de resolver o contrato de compromisso de compra e venda unilateralmente no presente caso.

Independente de tratar-se de contrato com garantia de alienação fiduciária, não ocorreu, até o momento do ajuizamento da ação, a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário, com o necessário registro na matrícula imobiliária.

Como se sabe, o artigo 23 da Lei n° 9.514/97 é claro ao dispor que: “constitui a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.

Assim, o que se extrai da aludida norma legal é que a alienação fiduciária de imóvel só se concretiza com o registro no Cartório Imobiliário, de forma que, na ausência do registro as partes permanecem no âmbito do direito pessoal, possibilitando, assim, a rescisão do contrato.

Ademais, constitui entendimento sedimentado no Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo o direito potestativo do promitente comprador rescindir o contrato em decorrência de desinteresse póstumo ou falta superveniente de condições financeiras, assegurado, neste caso, o retorno ao status quo ante e a retenção de percentual à promitente vendedora de forma a fazer frente aos prejuízos sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo de ocupação do bem, nos termos da Súmula n° 1 e 3 do E. Tribunal de Justiça de são Paulo, bem como a consequente aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: