Regularização Fundiária no Estado de São Paulo

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO ESTADO DE SÃO PAULO

1. PROBLEMÁTICA

O procedimento da regularização fundiária é um processo multidisciplinar que compõe várias etapas que abrangem aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos, sociais e registrários que visam regularizar os parcelamentos irregulares e a titulação a seus ocupantes.

Devemos ter em mente que qualquer parcelamento de solo irregular ou clandestino nasce da ausência de elementos fundamentais ao seu registro imobiliários, obrigando o Poder Público a adotar medidas para prevenção, contenção e regularização da situação existente, nos termos da lei.

Para tanto, as regularizações devem ser divididas em etapas, as quais consistem em:

Analise e Diagnostico: É análise técnica e jurídica dos elementos e documentos levantados, baseando-se na avaliação da situação do empreendimento através das legislações vigentes apontando suas desconformidades, pendências e providencias para regularização documental e urbanística do respectivo núcleo habitacional.

Plano de Regularização: É o Plano de Ação para cada empreendimento isoladamente com metas e prazos, com a indicação de todos os serviços e documentação técnica, jurídica, administrativa e demais elementos técnicos necessários à regularização de cada núcleo habitacional.

Execução do Plano: É a etapa mais demorada, pois é executado todo o Plano de Regularização, ou seja, a implantação dos serviços técnicos, jurídicos e administrativos indicados na etapa anterior (Plano de Regularização)

1. OBSTÁCULOS A SEREM SUPERADOS

Em que pese as recentes legislações que vieram a amparar o Procedimento de Regularização Fundiária no Brasil, percebe-se ainda, uma grande resistência e falta de informação dos agentes responsáveis pela sua implementação, notadamente, junto aos respectivos Cartórios de Registro de Imóveis, que agora possuem total competência para a promoção de todos atos necessários ao registro imobiliário de parcelamentos irregulares, desde que atendidos os requisitos legais, e cujo patrocínio da regularização pertence ao Poder Público, entre outros agentes (redação dada pelo artigo 50 da Lei 11.977/2009).

Assim, numa breve linha do tempo da regularização fundiária, teremos como principais diplomas, as seguintes normas:

1. Decreto Lei 58/37 – Disciplinava o Parcelamento de solo antes da vigência da Lei 6766.79;
2. Decreto Lei 271/67 – Criou a CDRU (Concessão de Direito Real de Uso), dirigida a imóveis públicos utilizados para fins não habitacionais;
3. Lei Federal 6766/79 – Que dispõe sobre o procedimento de parcelamento de solo no território nacional, observadas as peculiaridades de cada município;
4. Constituição Federal de 1988 – Especialmente os artigos 182 e 183 da Carta Maior, que declina a competência Municipal para disciplinar o seu ordenamento territorial;
5. Lei 10.257/2001 – Estatuto das Cidades – Que veio a disciplinar exatamente os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, criando ferramentas de políticas urbanas;
6. MP 2220/2001 – Ainda em vigor, cria a figura da CUEM – Concessão de Direito Real de Uso para fins de Moradia, destina a imóveis públicos;
7. Lei 11.977/2009 – Cria o Programa Minha Casa, Minha Vida e, trata com uma profundidade nunca abordada, o tema da regularização fundiária, à partir do artigo 46 e seguintes do referido diploma;
8. MP 514/2010 – Que altera a Lei 11.977/2009, promovendo sua atualização, ante a revolução e discussões causadas com sua promulgação;
9. Lei 12.424/2011 – Converte a MP 214/2010 em lei;
10. Provimento NSCGJ 18/2012 – Trata-se de provimento da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, a qual possui competência legal para disciplinar, no âmbitos dos Cartórios de Registro de Imóveis, o procedimento de registro da regularização fundiária;
11. Provimento NSCGJ 21/2013 – Que aperfeiçoa e introduz novos procedimentos no processo de regularização fundiária;
12. Provimento NSCGJ 37/2013 - Que consolida, aperfeiçoa e introduz novos procedimentos no processo de regularização fundiária;
13. Provimento CNJ 44/2015 – Que unifica o entendimento do procedimento de regularização fundiária no âmbito nacional, e cujo texto adotado foi a íntegra do provimento 37/2013 de São Paulo.

Assim, o tema se mostra evidentemente complexo, pois está sendo tratado, com maior efetividade, desde 1937, e ainda está longe de alcançar sua plenitude.

1. DA AUTONOMIA MUNICIPAL

A maior problemática encontrada nos municípios do Estado de São Paulo, têm sido exatamente a dependência técnica, financeira e ambiental do Estado, o qual vêm firmando convênios com os Municípios interessados em promover a Regularização Fundiária em seu território, através do Programa Cidade Legal, instituído pelo Decreto Estadual 52.052/2007.