PLANEJAMENTO E CONTROLE DA PRODUÇÃO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PRIVADOS NA REGIÃO DE MARABÁ

PLANEJAMENTO E CONTROLE DA PRODUÇÃO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PRIVADOS NA REGIÃO DE MARABÁ

1. INTRODUÇÃO

No ramo da construção civil, o mercado consumidor seleciona as melhores práticas e os melhores produtos, e a produção deve ser orientada para as necessidades dos usuários. As empresas que conseguem colocar no mercado produtos melhores e de forma mais rápida do que a concorrência, atendendo ou superando as expectativas dos clientes, conseguem alavancar sua condição de competitividade.

Planejar é um processo de previsão de decisões, que envolve o estabelecimento de metas e a definição dos recursos necessários para atingi-las, enquanto que controlar é acompanhar o que foi planejado, de forma a subsidiar a tomada de decisões apropriadas. Planejamento e controle são atividades essenciais em qualquer ramo de atividade econômica.

A programação das diferentes atividades necessárias para a conclusão efetiva do empreendimento é uma parte importante do planejamento de obras. Esta tarefa exige experiência e conhecimento das práticas construtivas. Bons planejadores adquirem considerável conhecimento em programação participando no planejamento e no controle de projetos reais.

A etapa do trabalho deve permitir uma maior familiaridade entre o pesquisador e o tema pesquisado, visto que este ainda é pouco explorado e, às vezes, não é colocado como um dos focos principais.

2. OBJETIVO

2.1. GERAL

Pesquisa exploratória de como os empreendimentos imobiliários privados na região de marabá devem fazer o Planejamento e Controle da Produção, identificando os processos envolvidos e as ferramentas gerenciais utilizadas para viabilizar essa atividade.

2.2. ESPECÍFICOS

1) Conhecer as principais fontes de recursos;

2) Conhecer as principais técnicas utilizadas no planejamento e controle da produção;

3) Apresentar a proposta de um Plano de Ação.

3. MATERIAIS E MÉTODOS

A metodologia de pesquisa adotada nesse trabalho baseou-se no estudo para implantação de um sistema eficaz em construtoras, além de sugerir um Plano de Ação para propor melhorias no sistema produtivo da empresa que queira adotar o método. No entanto, não foi usada nenhuma coleta de dados específicos nas imobiliárias, mas apenas uma pesquisa exploratória baseada em diversas bibliografias, o que gera confiabilidade no método. Vale salientar a importância de se ter um aprimoramento nesta área, aplicando tecnologias disponíveis. Deve-se contribuir e qualificar a ferramenta de trabalho de forma organizacional, implantando novas filosofias de trabalho.

3.1. INÍCIO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO

Esta etapa é composta pelo processo de planejamento das aquisições. A gerência de aquisições inclui à obtenção de bens e serviços externos à organização executora do empreendimento. Seus processos principais são:

• planejamento das aquisições, que determina o que contratar e quando;

• preparação das aquisições, a qual documenta os requerimentos do produto e identifica os fornecedores potenciais;

• obtenção de propostas, obtém propostas de fornecimento conforme apropriado a cada caso (cotações, cartas-convite, licitação);

• seleção de fornecedores, escolha entre os possíveis fornecedores;

• administração dos contratos, gerencia o relacionamento com os fornecedores;

• encerramento do contrato, quando completa e liquida o contrato, incluindo-se a resolução de qualquer item pendente.

O planejamento das aquisições é o processo de identificar que necessidades do empreendimento podem ser melhor atendidas através da contratação de produtos e serviços fora da organização. No contexto das empresas incorporadoras, cabe neste processo sua maior e mais importante atenção, visto que elas estarão confiando sua produção, ou conforme dito, sua razão de existir, a terceiros. Cabe também, nesse momento, descrever as ferramentas e técnicas de contratação, que no contexto das empresas incorporadoras tais como preço fixo (empreitada global), onde a construtora estabelece um preço global para obra e seu pagamento se dá através da conclusão de etapas pré-estabelecidas, preço de custo mais taxa fixa, onde a construtora repassa os custos para incorporador e recebe como remuneração uma taxa percentual a título de “administração”, preço máximo garantido com divisão do custo economizado, onde a construtora também repassa o custo da construção para o incorporador, preço fixo mais taxa de incentivo, onde o construtor recebe uma bonificação quando, por exemplo, termina a obra em prazo inferior ao cronograma contratado e preço de custo mais taxa de incentivo, quando o construtor recebe uma “bonificação” quando o custo global da obra fica inferior a valor pré-estabelecido. Outra modalidade de contratação bastante utilizada é o ”turn-key” ou “chave na mão” e se trata também de uma contratação tipo preço fixo. Portanto, de acordo com as características de cada empreendimento, cabe um tipo de contração, cada qual com suas premissas e restrições

3.2. PROCESSOS POSTERIORES DA CONSTRUÇÃO

3.2.1. Organização

Nessa etapa serão definidas as pessoas, equipes de trabalho e o modelo organizacional do empreendimento. Ela se caracteriza pela formalização do elo de responsabilidades entre cada agente envolvido no empreendimento. Essa é uma questão de planejamento organizacional, onde define como atividade dessa etapa a identificação, documentação, atribuição de funções e relacionamentos dentro do empreendimento. Como ferramenta para atribuição de responsabilidades entre diversas pessoas e agentes, é sugerida a montagem da matriz de responsabilidades. Ainda no contexto da organização do empreendimento, se faz também necessário a avaliação da cultura da organização para se determinar a necessidade de treinamento da equipe em relação ao gerenciamento do empreendimento ou algum tipo de ajuste fino. No contexto das empresas incorporadoras, em muitos casos, não existe departamento técnico, portanto há necessidade