As Finanças Corporativas FGV

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo: 5
Aluno: Flavia S. Almeida Carvalho	Turma: ONL019BU-ZOGERJ39T1_FICEAD-24_0320
Tarefa: Viabilidade Econômica de um Projeto
Introdução
A atividade individual tem por objetivo analisar a viabilidade econômica de um projeto e contribuir para o processo de tomada de decisão sobre o investimento nesse projeto. A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades). Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele. A atividade deverá auxiliar a empresa no processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso a partir dos resultados aferidos.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Como apresentado na Matriz de cálculo, algumas métricas básicas foram consideradas, conforme abaixo: [pic 2] Segue abaixo a DRE utilizada para calcular o Fluxo de Caixa da Operação Mensal (Lucro Liquido). Faturamento Mensal = Aluguel Unitário * Total de Lojas da tabela acima CVQ Total = CV por Loja * Total de Lojas da tabela acima O Juros será zero, pois será usado somente capital próprio durante o projeto. [pic 3] Para calcular os outros indices precisamos conhecer a taxa Ks, que é a taxa mínima de retorno indicada para os sócios. Será utilizado o modelo CAPM – Capital Asset Princing Model (modelo para precificação de ativos de capital). A obtenção da taxa mínima dos sócios nos possibilitará no decorrer da atividade efetuar o cálculo do VPL (valor presente líquido) e da TIR (taxa interna de retorno). Para a analise de viabilidade foi utilizada uma taxa RF = 2% + dois ultimos digitos do CPF, e para a Taxa de Retorno ao mercado 1,5% acima da taxa RF. O risco beta da construção fixo foi estabelecio que seria 1. Logo,  a taxa Ks será de 4,32% [pic 4] Lembrando que os Prazo Total do Investimento será de 8 anos (96 meses), sendo o prazo de construção (nC) 2 anos (24 meses) e o prazo de exploração (NFCx) 6 anos (72 meses). [pic 5] Para calcular o VPL precisamos calcular o Valor Presente (VP) em 2 etapas: Valor Presente (VP) referente aos Fluxos de caixa (Receita dos alugueis mensais) trazendo para a data de inauguração do Shopping e depois trazer este VP a data zero, ou seja, ao momento inicial da construção. Seguem os cálculos: [pic 6] Para o calculo do VPL e do ILL, precisamos do Investimento Inicial (Io), já calculado no inicio da atividade. Lembrando que o investimento inicial é calculado multiplicando a metragem total a ser construída pelo Custo Construção por m2 (CUB). O shopping terá cada andar com 4.000 m2 e será composto de 7 andares (2 de garagens + 5 andares de lojas). O CUB definido para a atividade foi de R$600,00 o m2. Logo, Io = metragem total * CUB = R$16.800.000,00 [pic 7] Logo, o VPL e o ILL serão: [pic 8] A taxa TIR, é a taxa que se iguala as entradas de caixa ao valor a ser investido em um projeto, ou seja, é uma medida relativa expressa em percentual que demonstra o quanto renderá o projeto de investimento. Na atividade todos os valores de fluxos de caixa serão iguais em todos os períodos, logo serão utilizados os seguintes parâmetros: [pic 9] A nossa próxima análise trata-se do payback descontado. Resumidamente, o payback descontado nos permite analisar em quanto tempo se dará o retorno do investimento realizado, ou seja, quando teremos de volta o dinheiro desembolsado para a construção do shopping. O cálculo do payback descontado será feito em 2 etapas e a taxa de juros utilizada nos dois cálculos é IF. Na atividade a taxa de IF = Ks, pois só será utilizada o capital próprio dos sócios. [pic 10] Payback descontado = n + número de meses da construção do shopping (Nc) Payback descontado = 34 + 24 = 58 meses. Logo 58 meses é o período de tempo necessário para recuperar o investimento, avaliando-se os fluxos de caixa descontados, ou seja, considerando-se o valor do dinheiro no tempo. O cálculo do Ponto de Equilíbrio (BreakEven), é utilizado para saber se o projeto apresenta capacidade de produção e se o mercado apresenta demanda acima do ponto de equilíbrio (PE). O PE deve ser menor que a Capacidade Instalada. Para calcular o PE precisamos calcular antes o Custo de Capital. [pic 11] Formula do PE Econômico = Q= [CF + C.Cap - (IR *CF) - (IR * Depreciação)]/[P - CV - (IR*P) + (IR*CV)] [pic 12] Q = 140,73 Q arredondado = 141 [pic 13]
Considerações finais
Resumo dos índices analisados: [pic 14] De acordo com o quadro abaixo, o projeto se mostrou viável para a empresa RX investimento. [pic 15] Também é importante considerar que uma construção de um empreendimento desse porte não é uma ciência exata, e que podem ocorrer intercorrências que podem atrasar o projeto, aumentar os custos da operação e alterar então o estudo proposto inicial, que deve ser reavaliado em casos de mudanças no cenário. Para este projeto da RX investimentos, vamos considerar apenas os índices financeiros e dados apresentados, sendo assim, podemos considerar que o projeto é viável, tendo em vista os cálculos propostos.
Referências bibliográficas
Abreu, José Carlos de. Apostila de Finanças Corporativas. Rio de Janeiro: Editora FGV. GITMAN, Lawrence. Princípios de administração financeira. Tradução técnica de: Antonio Zoratto Sanvicente. 11 ed. São Paulo: Addison Wesley, 2004. Vídeo Aulas FGV. FGV, 2020. Módulo 1 a 5 – Finanças Corporativas. Disponível em: https://ls.cursos.fgv.br/d2l/le/content/242506/Home  último acesso em: 05 de Maio de 2020

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