Alterações nos Parâmetros Urbanísticos

ALTERAÇÕES NOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS

        Os Parâmetros Urbanísticos são índices que delimitam e organizam a ocupação do solo, controlando assim a paisagem construída.  Eles são imprescindíveis para o planejamento de uma cidade e se articulam com o zoneamento, visto que cada zona tem parâmetros definidos de acordo com a necessidade e limitação da mesma.

        Na LOUOS de 84, é o encontrado o parâmetro IU (índice de utilização), contudo, essa nomenclatura tornou-se obsoleta em função dos coeficientes de aproveitamento básico e coeficiente de aproveitamento máximo, que estão no PDDU de 2008. Entretanto, são conceituados e calculados de forma semelhante, adotando índices específicos para cada região.

        O Coeficiente de aproveitamento básico (CAB) é potencial construtivo mínimo de um terreno estabelecido por zona de acordo com o Plano Diretor.  Já o Coeficiente de aproveitamento máximo (CAM) é outro índice urbanístico que estabelece o limite máximo a ser construído, sobrepondo o CAB. É utilizado, apenas quando é autorizado pelo Poder Público por meio da aplicação dos instrumentos da Política Urbana definidos no Plano Diretor.

5.1. DUAS ZONAS RESIDENCIAIS

        A zona residencial 13 encontrada zoneamento de 1984, onde o IU tem o valor 1, corresponde, no zoneamento de 2008, a trechos das ZPR-3, ZPR-5, ZPR-6; corresponde também as Zonas Especiais de Interesse Social como Liberdade, São Caetano, Fazenda Grande, Lobato, Praia Grande, Marechal Rondom; a parte do Subcentro Municipal Liberdade – SM 2; ao trecho da Zona Industrial ZIN-1; aos Corredores Regionais como Estrada da Liberdade/Largo do Tanque (CDR-10), Avenida San Martin (CDR-11) e Avenida Afrânio Peixoto (CDR-14); aos Corredores Municipais como Avenida Heitor Dias (CDM-6) e Via Portuária (CDM-7); visto que a ZPR-3 tem o CAB igual a 1,5 e o CAM igual a 0, a ZPR-5 tem o CAB igual a 1,5 e o CAM igual a 2,5, a ZPR-6 tem o CAB igual 2 e CAM igual a 0; no Subcentro municipal Liberdade SM 2 o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 2; em todas as ZEIS o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 0; na Zona Industrial 1 – ZIN 1 o CAB é igual a 1 e o CAM igual a 0; nos Corredores Regionais CDR-10 o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 2, CDR-11 e CDR-14 o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 2,5; nos Corredores Municipais CDM-6 e CDM-7 o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 2,5.

        Primeiramente analisando de maneira geral, vimos que em 1984 toda essa região foi definida como zona residencial e que em 2008 ela contempla diversos usos e definições. Com relação aos números, vimos que todos os Coeficientes de Aproveitamento Básico, definidos em 2008, são superiores ao Índice de Utilização, definido em 1984. Isso mostra que passou a ser possível construir e utilizar mais do solo. Em alguns casos, é possível utilizar o espaço além do coeficiente de aproveitamento básico, por meio do coeficiente de aproveitamento máximo. Porém, em algumas áreas esse coeficiente de aproveito máximo tem valor 0, ou seja, mostra que essa área já esta saturada e que não é possível comprar o direito de construir a mais.

        A zona residencial 7 encontrada no zoneamento de 1984, onde o IU tem valor 1, corresponde, no zoneamento de 2008, a trechos da ZPR-5; corresponde também as Zonas Especiais de Interesse Social como Federação, Engenho Velho de Brotas e Engenho Velho da Federação; aos Corredores Regionais como Avenida Vasco da Gama (CDR -1) e Avenida Graça Lessa (CDR-2); aos Corredores Municipais como Avenida Reitor Miguel Calmon (CDM-2) e Avenida Mário Leal Ferreira (CDM-4); as Zonas Exclusivamente Uniresidenciais – ZEU; visto que a ZPR-5 tem o CAB igual a 1,5 e o CAM igual a 2,5; em todas as ZEIS o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 0; nos Corredores Regionais CDR-1 e CDR-2 o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 2,5; nos Corredores Municipais CDM-2 e CDM-4 o CAB é igual a 1,5 e o CAM igual a 2,5; as Zonas Exclusivamente Uniresidencias o CAB é igual a 1 e o CAM igual a 0.

        O mesmo diagnóstico feito na ZR-13 serve para a ZR-7, pois ambas foram definidas na LOUOS de 84 que seriam zonas residenciais, porem em 2008 se configuram de forma diferente. Se analisarmos os números, também percebemos que, de acordo com o zoneamento de 2008, é permitido construir mais do que em 1984, por meio do valor Coeficiente de Aproveitamento Básico ser maior que o Índice de Utilização. Apenas nas ZEIS e nas ZEU não é permitido construir além do Coeficiente de Aproveitamento Básico, pois o Coeficiente de Aproveitamento Máximo é igual a 0, concluindo então que essas regiões estão saturadas.

5.2. DOIS CENTROS MUNICIPAIS

        A Zona de Concentração de Usos Comerciais e de Serviços ZT-10 localizada no zoneamento de 1984, corresponde, no zoneamento de 2008 a um trecho do Centro Municipal Camaragibe - CMC. O Índice de Utilização, definido em 1984, da ZT-10 é igual a 2,5. Já em 2008, o Coeficiente de Aproveitamento Básico é igual a 2 e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo é igual a 4.

        Característica que antes pertencia ao bairro do Comércio, o CMC se tornou o maior centro econômico de Salvador. Como vimos no mapa de 1984, o ZT-10 era relativamente pequena se comparada ao que hoje se configura como CMC. Com o crescente desenvolvimento da cidade, a região sofreu um forte adensamento, necessitando maior controle de utilização. Esse fato explica a redução do valor do Índice de Utilização igual 2,5 para o valor do Coeficiente de Aproveitamento Básico igual a 2, visto que ambos os parâmetros se equivalem de acordo com o período do seu zoneamento. Porém, mesmo saturada, a região apresenta um Coeficiente de Aproveitamento Máximo igual a 4, o que possibilita a construção além do limite devido caso esse direito seja comprado. Pensando no quanto esta região já esta saturada, acredita-se que este direito pode trazer mais problemas para região.

        A Zona de Concentração de Usos Industriais ZS 1 localizada no zoneamento de 1984, corresponde, no zoneamento de 2008 a um trecho do Centro Municipal Retiro/Acesso Norte – CMR. O Índice de Utilização, definido em 1984, da SZ-1 é igual a 1,2. Já em 2008, o Coeficiente de Aproveitamento Básico é igual a 2 e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo é igual a 4.

        Analisando os valores, vimos que de acordo com o zoneamento de 2008 (CAB=2) foi permitido construir mais que em 1984 (IU=1,2). Essa análise é comprava ao comparar o tamanho das regiões em ambos os mapas, pois a região ZS 1 era relativamente pequena se comparada ao que hoje se configura como CMR. E não só pela diferença dos valores citados anteriormente, o fato de existir um Coeficiente de Aproveitamento Máximo igual a 4 possibilita ainda mais o crescimento e saturação desta região.