CASE: O apartamento invadido

CASE: O apartamento invadido ^[1]

Diego Soares Montelo ^[2]

Vail Filho ^[3]

1 BREVE RESUMO

Fígaro invadiu e é possuidor de um apartamento na cidade de Caxias, de forma contínua, aparente, sem oposição e má fé durante 15 anos, não possuindo o titulo. Com o intuito de adquirir a propriedade, Figaro procura um advogado  e descobre que o imóvel esta registrado no nome da construtora Olímpia empresa que nem existe mais. Além disso soube que o prédio estava hipotecado á Caixa Econômica Federal, cujas parcelas não foram pagas.

2 IDENTIFICAÇÃO E ANÁLISE

2.1 Descrição das decisões possíveis

• Ação procedente
• Ação improcedente

2.2 Argumentos capazes de fundamentar cada decisão:

• Ação procedente:

O usucapião segundo Maria Helena Diniz (2010) consiste em um modo de aquisição de uma propriedade e de outro direitos reais, uso, habitação , enfiteuse, pela simples posse longa da coisa observados os requisitos legais. Esta forma de aquisição transforma-se em uma situação jurídica que vieram a amadurecer com o tempo. Temos três tipos de classificação do usucapião: ordinário(CC,art.551), extraordinário(CC,art.550) ou especial( Lei n.6969/81.

De uma forma geral todas as modalidades possuem requisitos como: posse ininterrupta em que para Manoel Antônio Teixeira (2000), não pode sofrer solução de continuidade durante o tempo em que a lei prever. Esta posse deve ser mansa e pacifica, sem violência. Tem que haver ainda o animus domini, ou seja, deve possuir o bem como se fosse seu e durante um certo lapso de tempo. No caso exposto temos podemos pleitear uma ação de usucapião especial urbano. Sendo que ele não e possuidor ou proprietário de imóvel rural ou urbano, propriedade não ultrapassar 250 metros quadrados, não se querer justo titulo e ter habitualidade de no mínimo 5 anos. Maria Helena Diniz fala que:

“Para atender aos reclamos de uma política urbana, a Constituição Federal de 1988, no art. 183, §§ 1º a 3º, e o Código Civil, no art. 1.240, contemplam a usucapião especial urbana (RT, 649:58, 705:92, 730:218, 741:278, 748:129; JTJ, Lex, 240:133, 244:188, 266:36, 269:230), também chamado pró-moradia, pro habitatione, ou habitacional, e, ante o fato de que o solo urbano não deve ficar sem aproveitamento adequado, reconhecem, a quem o utilizar, desde que não seja imóvel público e que tenha a dimensão de até 250 m 2 , mesmo não sendo seu, a possibilidade de adquirir-lhe o domínio, se não for proprietário de outro imóvel urbano ou rural e se tiver exercido sua posse (JTJ, 146:202: RT, 744:367), ininterruptamente, por 5 anos, sem oposição, destinando-o para sua moradia ou de sua família. Há uma presunção juris et de jure de boa-fé, não se exigindo prova de justo título. Somente será preciso comprovar para a configuração da usucapião especial individual em imóvel urbano a posse ininterrupta e pacífica, exercida com animus domini; o decurso do prazo de 5 anos; a dimensão da área (igual ou menor que 250 m 2) edificada (Lei n. 10.257/2001, art. 9º) ou não; a moradia e o fato de não ser proprietário de nenhum imóvel urbano ou rural” (Curso de Direito Civil Brasileiro, 4º vol, Direito das Coisas, 25ª edição, págs. 166/167).

Caso o imóvel habituado por fígaro exceder os 250 metros quadrados ele pode pleitear por usucapião extraordinário, não se exigindo justo titulo,ou exerça a posse de boa fé e tem que ter animus domini. Não podemos levar em conta que apesar de não ter pago as parcelas a Caixa Econômica Federal não pode exercer o direito de hipoteca, pois, segundo uma hipótese para o negócio jurídico se completar, exige-se um sujeito ativo o hipotecário e o o devedor hipotecante, exige-se ainda que o devedor tenha a posse do imóvel onerado, e que exerça sobre ele todos os seu direitos. Além de poder alegar prescrição do negocio jurídico com base no artigo 205 do CC. Outra forma de suprir as dividas da hipoteca, se encontra no artigo 1488 em que se o imóvel vir a ser loteado ou constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser divido gravando cada lote ou unidade autônoma, se vierem a requer ao juiz o credor, o devedor ou os donos obedecendo a proporção de cada um deles e o credito.

Desta forma, Figaro poderá pleitear a ação contra réu incerto, haja vista que a pessoa jurídica que registou fora extinta há algum tempo. Logo, Humberto Theodoro Junior fala que réus incerto é uma forma genérica podendo compreender réus incertos propriamente ditos ou réus ausentes. A citação não pode ser feita nominalmente, deverá ser feita por edital. Segundo Marinoni  e Daniel Mitidieiro (2010), a ação de usucapião é fundada em direito real da coisa e a competência é do foro da coisa (art.95, cpc)  

Se o caso em questão for da modalidade especial urbana e a ação de usucapião for ajuizada  posteriormente a uma ação possessória, suspende-se a reintegração de posse  com fundamento no art 265,IV, cpc, ate que venha a ser julgado o usucapião.

• Ação improcedente

Como fora visto, a construtora hipotecou o prédio para financia-lo junto a  Caixa Econômica Federal, porém não pagou uma parcela sequer. Desta forma poderá a Caixa pleitear uma ação de execução para haver o bem hipotecado possuindo em seu domínio. Sendo uma empresa publica Figaro não poderá pleitear ação de usucapião contra ela conforme nos mostra alguns julgados:

Em voto vista acompanhado pelos demais ministros da Turma, o desembargador convocado Carlos Fernando Mathias divergiu do relator. Citando várias legislações "Decreto-lei 9.760 /46, e leis 3.115 /57; 6.428 /77 e 11.483 /2007 ", ele ressaltou que as estradas de ferro estão sabidamente incluídas entre os bens da União que, seja qual for sua natureza, não são sujeitos a usucapião: “verifica-se que está expressamente prevista em norma legal a impossibilidade de sujeição daqueles bens a usucapião”.Quanto à desativação da estrada de ferro, Carlos Mathias sublinhou que a Lei n.11.483 , com a redação dada ao inciso II do artigo 2º pela Lei n. 11.772 /2008, dispôs que “os bens imóveis da extinta RFFSA ficam transferidos para a União”. Assim, por maioria, a Turma acolheu o recurso da União para negar provimento ao pedido de usucapião.