Resumo de Contrato de Arrendamento com Opção de Compra

Arrendamento com opção compra

Briefing de tudo o que precisas de saber

O arrendamento com opção de compra é um dos contratos mais recorrentes hoje em dia, embora não seja tão fácil como parece.

Trata-se de um contrato atípico e complexo, sem regulamentação legal específica, sendo, portanto, um contrato que contém dois negócios jurídicos (arrendamento e opção de compra), vinculados entre si, desde que a opção não seja exercida pelo arrendatário optante, ou que a mesma expire no termo do prazo livremente estipulado pelas partes.

1. Em que consiste o arrendamento com opção de compra?
2. Como se desenvolve o contrato e quais são as suas principais características?
3. A vinculação do arrendamento e a opção compram
4. Assuntos de interesse
5. Contratos arrendamentos com opção de compra

Em que consiste o arrendamento com opção de compra?

O arrendamento consiste na entrega de posse ou uso de uma propriedade, em troca de um preço, designado renda.

E a opção de compra, é um negócio preparatório do negócio de compra e venda, sendo definida pela jurisprudência (por falta de regulamentação legal expressa), como aquele acordo ou convênio pelo qual uma parte (o imóvel ou o cedente), concede a outra (optante) a faculdade exclusiva de decidir a celebração ou não do contrato de compra e venda, que deverá ser realizada no prazo determinado e nas condições acordadas, e que é acompanhada, geralmente, pelo pagamento de um prêmio de opção por parte do optante.

Trata-se, portanto, de um contrato único, que contém dois negócios jurídicos, relacionados entre si, durante o período no qual o arrendatário ou optante tem o poder de exercer a opção de compra, considerando-se esta última caducada, se não é exercida no prazo estipulado.

Como se desenvolve o contrato e quais são as suas principais características?

Determinado um acordo entre o proprietário do imóvel e o arrendatário optante, devem ser previstas em termos gerais, as circunstâncias a seguir enumeradas. No entanto, é sempre aconselhável que o contrato seja elaborado por um advogado especializado em direito imobiliário, que seja capaz de refletir a verdadeira intenção dos contratantes, evitando os modelos ou formas "pré-redatadas", devido à complexidade deste tipo de contrato e às circunstâncias especiais, e por vezes excepcionais, daqueles que o formalizam.

• Sobre o arrendamento:
• Descrição do bem objeto do contrato e da sua utilização ou destino.
• Prazo, respeitando o prazo estabelecido pela lei em vigor no momento da formalização do contrato, que pode ser até maior do que o prazo concedido para a opção de compra, mas não inferior ao exigido por lei, e a critério do arrendatário, para quem é obrigatório apenas durante os 6 primeiros meses.
• Data de entrada em vigor do arrendamento, que não tem de coincidir com a data que aparece no início do contrato.
• Preço ou renda e a sua atualização, bem como a forma de pagamento da mesma.
• Montante da caução e, se necessário, a sua aplicação ao preço de compra se a opção de compra for exercida definitivamente.
• Indenizações a favor do senhorio em caso de cancelamento da renda pelo arrendatário, quando já decorreram os primeiros 6 meses desde a sua entrada em vigor.
• Obrigações sobre o pagamento de serviços e repercussões para o arrendatário, durante o prazo de arrendamento, de impostos e/ou taxas (IBI - Imposto sobre Imóveis, Imposto sobre o Lixo).

E quaisquer questões e cláusulas que possam ser de interesse para ambas as partes em relação ao arrendamento, desde que cumpram a lei.

• Na opção de compra:

• A concessão ao optante do direito de decidir, unilateralmente, se compra ou não a propriedade sobre a qual concordou arrendar.
• O período específico durante o qual o arrendatário requerente pode exercer o direito de opção de compra, que não pode ser superior ao período de arrendamento acordado e às suas extensões obrigatórias, mas sim mais curto.
• O preço concreto acordado para a futura aquisição.
• O pagamento de um valor em conceito de prêmio de opção (entendido como se fosse um sinal de venda, uma vez que se concede uma faculdade de compra ao arrendatário, de forma exclusiva), e a utilização do mesmo: a sua perda ou reembolso total ou parcial, no caso de que a opção de compra não seja pelo arrendatário.
• Percentagens ou prestações da renda a aplicar ao preço de compra acordado, bem como a sua progressividade, em função do momento do exercício da opção de compra, e se serão aplicáveis ou não, em caso de incumprimento no decurso do arrendamento, entendendo-as como prêmios ao preço acordado.
• Distribuição das despesas e impostos da futura venda, no entanto, de forma habitual, tudo corre por conta do comprador, exceto o Imposto Sobre o Incremento de Valor dos Terrenos de Bens de Natureza Urbana (mais-valia municipal), que será executada pelo vendedor.

E, tal como com o arrendamento, todas as cláusulas adicionais que sejam de interesse para as partes.

A vinculação do arrendamento e a opção de compra

É sempre aconselhável estabelecer se a opção de compra concedida, que não é obrigatória para o arrendatário, como a própria palavra opção indica, será extinta em caso de incumprimento de todas as obrigações contraídas através do contrato de arrendamento, especialmente as de natureza econômica.