Resumo de Direitos Reais

ENFITEUSE, EMPRAZAMENTO OU AFORAMENTO

Direito real limitado que confere a alguém, perpetuamente, poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa um renda anual, conhecida como foro.

Quem tem o domínio do imóvel é o senhorio direto.

Quem o possui imediatamente é o enfiteuta ou o foreiro.

         No âmbito do Direito Privado – Art. 2038 CC[pic 1]

O Código Civil de 2002 veda a constituição de enfiteuses e subenfiteuses particulares, mas respeita as situações jurídicas consolidadas na vigência do Código anterior.

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No âmbito do Direito Público

Os aforamentos que recaem em bens públicos da união são aqueles que se referem aos Terrenos de Marinha, isto é, os que estão situados até 33m da preamar medida em 1831.

Terrenos de Marinha são bens públicos dominiais (art. 20,VII, CF)

A legislação que trata dos aforamentos de terrenos públicos é seguinte: DL 9760/46 (Arts 99 e ss); DL 2398/87; Lei 9636/98 (12 e ss)

O Estado e o MRJ não têm Terrenos de Marinha.

DIREITO DE SUPERFÍCIE – Art. 1369 CC, Art. 21 DO ESTUTO DA CIDADE

Na atual codificação privada, o direito real de superfície surgiu para substituir a enfiteuse, banida pela nova codificação, nos termos do art. 2.038 do CC/2002.

A superfície é o instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou indeterminado (segundo o Estatuto das Cidades), gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno. Tal direito real de gozo ou fruição recai sempre sobre bens imóveis, mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Essa é a ideia constante do art. 1.369 do CC/2002.

“O direito de superfície pode ser conceituado como direito real complexo e autônomo, de ter temporariamente construção e/ou plantação em imóvel alheio, conferindo ao titular os poderes de uso, gozo e disposição sobre os implantes” (MAZZEI, Rodrigo Reis. Direito..., 2013, p. 266).

O direito de superfície é o mais amplo dos direitos reais de gozo ou fruição, em que figuram como partes dois sujeitos. O primeiro deles é o proprietário, também denominado fundieiro, aquele que cede o uso do bem imóvel a outrem. Na outra ponta da relação jurídica está o superficiário, que recebe a coisa para a realização de construções e plantações, tendo os atributos de usar e gozar do bem imóvel.

Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel. Pode-se, dizer, em síntese, que ambos os envolvidos têm os atributos do domínio com limitações pelos direitos da outra parte.

Regras fundamentais a respeito do direito real de superfície

De início, nos termos do parágrafo único do art. 1.369 do CC/2002, o direito de superfície não autoriza a realização de obras no subsolo, salvo se tal utilização for inerente à concessão. Como visto, a regra do Estatuto da Cidade dispõe o contrário, prescrevendo o seu art. 21, § 1.º, que o direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

No subsolo, o direito de superfície precisa ultrapassar dois óbices: não podem existir recursos minerais, caso em que a União adquire a propriedade (art. 20, IX, da CF/1988); a utilização do espaço seja fundamental para o empreendimento (v.g., construção de shopping, com necessidade de garagem no subterrâneo), na forma do parágrafo único do art. 1.369 do Código Civil.

É perfeitamente possível adquirir por usucapião o direito à superfície, se houver interesse do usucapiente, assim como ocorre com outros direitos reais de gozo, caso das servidões. Esse, aliás, parece ser o entendimento majoritário da doutrina, que deve ser seguido, apesar de resistências.

Como restou claro, a superfície, seja tratada pelo Código Civil ou pelo Estatuto da Cidade, pode ser gratuita ou onerosa (art. 1.370 do CC e art. 21, § 2.º, da Lei 10.257/2001). Nos termos do dispositivo do Código Civil, se a superfície for concedida onerosamente, as partes poderão convencionar se o pagamento da remuneração será feito de uma só vez ou de forma parcelada.

O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, respondendo pelos encargos e tributos que incidem sobre o bem (art. 1.371 do CC). Em sentido próximo, estabelece o art. 21, § 3.º, do Estatuto da Cidade que “O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo”.

De acordo com ambos os textos legais, pode haver transferência da superfície a terceiros, bem como sua transmissão aos herdeiros do superficiário, com falecimento deste (art. 1.372 do CC e art. 21, §§ 4.º e 5.º, do Estatuto da Cidade). Em suma, permite-se a transmissão da superfície por ato inter vivos ou evento mortis causa, o que demonstra que o instituto não é personalíssimo (intuitu personae), ao contrário do que ocorre com o usufruto.

A encerrar as regras fundamentais a respeito do instituto, se ocorrer a alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário terão, reciprocamente, direito de preferência em igualdade de condições com terceiros (art. 1.373 do CC e art. 22 do Estatuto da Cidade). Observa-se nos comandos uma preempção ou prelação legal em mão dupla, que atinge tanto o fundieiro quanto o superficiário, aplicando-se por analogia o art. 504, CC, que trata da prelação legal do condômino no condomínio indivisível.

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