Projeto RX Investimentos Shopping Center
Por: Marcelo Hespanhol • 13/11/2020 • Trabalho acadêmico • 2.487 Palavras (10 Páginas) • 444 Visualizações
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Atividade individual Matriz de análise | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Disciplina: Finanças Corporativas | Módulo: Atividade Individual | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Aluno: Marcelo Micheletti Hespanhol | Turma: 08-20 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Tarefa: Análise de viabilidade de investimento para o projeto da RX Investimentos - construção de shopping center. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Introdução | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
O estudo que aqui desenvolveremos tem por objetivo auxiliar a empresa RX Investimentos na avaliação da viabilidade econômica e financeira de projeto imobiliário de seu portfolio, destinado à construção e operação de um shopping center de altíssimo padrão, e assim conseguir realizar uma decisão ótima sobre se investirá ou não no mesmo. Como nos ensina ABREU (2020, p.07), “decisão ótima é aquela que visa criar valor e maximizar a riqueza do investidor, considerando todos os aspectos conhecidos do projeto e os riscos envolvidos durante sua vida útil”. Para tanto, efetuamos o levantamento das informações necessárias para a análise do ativo envolvido (que se dará mediante a elaboração de seus fluxos de caixa), do ambiente de investimento (conjunto de cenários e condições externas à RX Investimentos), e do próprio investidor (com a mensuração dos riscos que este aceita tomar). A partir dessas informações conseguiremos determinar alguns parâmetros para a avaliação da viabilidade do projeto, como o VPL, a TIR, o IL, o seu payback descontado e o seu ponto de equilíbrio e, consequentemente, se ele deverá ser objeto de esforços da RX Investimentos ou não. Ao longo do desenvolvimento de nossos trabalhos definiremos melhor cada um desses indicadores, os calcularemos, e por fim concluiremos sobre a perspectiva de sucesso do negócio. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Como mencionamos, a empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederá o terreno (que é da sua propriedade), e a empresa assumirá as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 08 anos (porém durante o período de construção, que levará 02 anos, ela não obterá lucro). Essa exploração não poderá ocorrer através da venda das unidades (lojas), apenas por meio de aluguel – todas as unidades serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor. Obtivemos as seguintes informações preliminares a respeito do ativo, do ambiente e do investidor:
Uma vez que as decisões financeiras são voltadas fundamentalmente para o futuro e tomadas em ambientes de incerteza - e “se há incerteza, há risco” (ABREU, 2020, p.26) - precisamos estimar o valor da taxa mínima de retorno adequado ao risco do investidor, ou taxa mínima de atratividade (TMA). Segundo REIS (2019), a TMA “[...] apresenta uma rentabilidade percentual sob a qual um investimento passa a ser interessante para o investidor. Além disso, ela também pode exprimir, em um financiamento ou empréstimo, a taxa máxima que o tomador está disposto a aceitar”. Para este projeto utilizaremos o modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model, ou em português, Modelo para Precificação de Ativos de Capital) para a determinação da taxa, o qual nos traz a seguinte fórmula de cálculo: Ks = Rf + βs * (Erm - Rf) Onde: Ks = taxa mínima de retorno indicada para os sócios Rf = taxa de aplicação em renda fixa Beta = (βs) = risco do ativo dos sócios Erm = retorno do mercado (Erm – Rf) = prêmio de risco de mercado Segundo os nossos levantamentos, neste projeto teremos: Beta = (βs) = 1 Rf = 2,54% a.m. Erm = 1,5% acima da Rf = 4,04% a.m. Resultando em: Ks = 0,0254 + 1 * (0,0404 – 0,0254) = 4,04% a.m. O próximo passo será estimarmos o valor do investimento inicial (Io) a ser feito pela RX Investimentos no projeto, e a sua expectativa de faturamento mensal. O Io será, basicamente, referente ao custo com a obra, e ocorrerá na data zero. Temos, então: Io = 4.000 m² * 07 pavimentos * 600,00 R$/m² = R$ 16.800.000,00 Já o faturamento máximo esperado, no caso de todas as lojas estarem alugadas, será: Faturamento esperado = 35 lojas/pavimento de lojas * 05 pavimentos de lojas * R$ 20.000,00/mês/loja Faturamento esperado = R$ 3.500.000,00/mês Seguiremos agora com a determinação do Demonstrativo de Fluxo de Caixa Operacional. Esta ferramenta visa apurar e projetar o saldo disponível no caixa da empresa em determinado período, para que exista sempre capital de giro (seja para eventuais gastos ou para aplicação). Como nos mostra o SEBRAE (2020), “ao elaborar o fluxo de caixa, o empresário terá uma visão do presente e do futuro. É uma excelente ferramenta para avaliar a disponibilidade de caixa e a liquidez da empresa. Com essa tranquilidade, o empreendedor pode antecipar algumas decisões importantes, como a redução de despesas sem o comprometimento do lucro, o planejamento de investimentos, a organização de promoções para desencalhe de estoque, o planejamento de solicitação de empréstimos, a negociação para uma dilatação de prazo com fornecedor e outras medidas para que possíveis dificuldades financeiras possam ser evitadas ou minimizadas”. Para este projeto, temos: DEMONSTRATIVO DE FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL
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