Avaliação de terra

1. INTRODUÇÃO

        

        A avaliação e pericia de imóveis rurais é uma das áreas de atuação do engenheiro florestal. De acordo com a NBR 14653-1, citado por FIGUEIREDO, entende por avaliação de bens: “análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.

        O valor de terra nua (VTN) tem por objetivo, como o próprio nome sugere avaliar a propriedade sem suas benfeitorias, culturas ou qualquer que esteja inserida na propriedade, a avaliação deve ser realizada pelo método comparativo direto de dados de mercado.

        Para se trabalhar com informações técnicas, é necessário o uso de um critério capaz de caracterizar diversos tipos de solo num mesmo parâmetro, o mesmo está baseado no manual para levantamento utilitário do meio físico de terras do sistema de capacidade de uso, III aproximação.

        Para determinação do VTN, será realizada o tratamento por fatores.

1. OBJETIVO

        O objetivo do presente trabalho é avaliar o valor de terra nua (VTN), da fazenda RESSACA, a qual possui uma área de 92,6 hectares.

1. METODOLOGIA E RESULTADOS

        Nesse tópico serão detalhados os procedimentos utilizados para obter o VTN segundo o tratamento por fatores.

        A classe de uso das amostras foi determinada a partir da tabela de índices agronômicos adaptada  por Kozma (1985). O critério de semelhança considerado foi de 20% e para saneamento amostral o critério da média aritmética.

        A tabela abaixo representa os valores em hectares da capacidade de uso e as notas agronômicas pertencentes a vicinal IV.

	Área (ha)	Classes
1	0	0,75
2	1,38	0,713
3	0,53	0,563
4	0,72	0,413
5	0,63	0,375
6	0,21	0,3
7	37,60	0,225
8	51,52	0,15

        

        O cálculo do índice agronômico é feito a partir do somatório da multiplicação das classes pela área, e posterior divisão pela área total da propriedade, sendo a seguinte fórmula:

i.a.= (áreaI*classeI + ... + áreaVIII*classeVIII)/área total

        O valor encontrado para o índice agronômico da propriedade foi de i.a.=0,195. Calculando o limite superior e inferior (20%), compreendidos entre 0,156 e 0,234, foram definidos os imóveis semelhantes.

Amostra	Tipo	i.a	(VTN/ha)
9	Oferta	0,228	6.280,71
10	Oferta	0,231	6.667,93
16	Oferta	0,198	5.717,45
18	Negócio	0,216	7.933,88
19	Negócio	0,23	8.494,83
29	Negócio	0,18	2.727,27
32	Negócio	0,207	4.338,84

        Para se transformar os valores pedidos em efetivamente transacionados é feito o fator de elasticidade da oferta, que é calculado a partir da seguinte fórmula:

Feo= média das transações/média das ofertas

        O valor encontrado para Feo foi de 0,82, que é aplicado para corrigir aso ofertas, onde é feita a multiplicação dos VTN pelo Feo, obtendo o VTN corrigido.

Amostra	Tipo	i.a	(VTN/ha)	(VTN/ha) Corrigido
9	Oferta	0,228	6.280,71	5.159,10
10	Oferta	0,231	6.667,93	5.477,17
16	Oferta	0,198	5.717,45	4.696,43
18	Negócio	0,216	7.933,88	7.933,88
19	Negócio	0,23	8.494,83	8.494,83
29	Negócio	0,18	2.727,27	2.727,27
32	Negócio	0,207	4.338,84	4.338,84