A Boa-fé Objetiva e suas consequências na execução do contrato

SINOPSE DO CASE: A Boa-fé Objetiva e suas consequências na execução do contrato¹

Daniel Carneiro Ferreira²

José Murilo Duailibe Salem Neto³

1 DESCRIÇÃO DO CASO

Joana da Silva firmou contrato de promessa de compra e venda com João de Deus, cujo objeto era um imóvel residencial. Através desse, Joana teria de pagar pelo imóvel o valor de R$ 530.000,00, em 48 parcelas iguais. O contrato não possui cláusula resolutória expressa. Ela então ingressou na posse do imóvel, onde mora com o márido e duas filhas, desde a assinatura do contrato. Ela já pagou 29 parcelas do contrato, porém pagou as parcelas 12, 13, 14 e 15 atrasadas e em conjunto e também as parcelas 20, 21 e 22 atrasadas e em conjunto. Tendo atrasado o pagamento também em mais 4 oportunidades não consecutivas. Contudo, em nenhuma das vezes pagou os juros, os quais João não cobra, por atraso pactuados no contrato. Ocorre que, por motivos, Joana deixou de pagar a 30º parcela e mais 5 parcelas já vencidas, estando em mora.
João, por sua vez, interpelou judicialmente Joana de que possui intenção em resolver o contrato, por falta de pagamento, bem como intenta obter indenização por perdas e danos.

Sem acordo entre as partes extrajudicialmente, João ajuíza ação para resolver o contrato, alegando que possui direito em exigir a resolução do contrato, por ausência de pagamento, bem como possui direito em reparação por perdas e danos. E Joana, ao seu turno, alega que já adimpliu parte substancial de sua obrigação contratual, que tem interesse na continuidade do contrato e que este não poderia ser resolvido, além do que utiliza o imóvel para residir com sua família, que já atrasou o pagamento em outras oportunidades e João aceitou o pagamento atrasado sem cobrar multa por diversas vezes, e alega que quer pagar as parcelas já vencidas mas João se recusa a receber, informando que transferiu o valor de 3 parcelas para a conta bancária pessoal de João.

2 IDENTIFICAÇÃO E ANÁLISE

2.1. DESCRIÇÃO DAS DECISÕES POSSÍVEIS

• Pela resolução do contrato

• Pela manutenção do contrato

2.2. DESCRIÇÃO DOS ARGUMENTOS

• Pela resolução do contrato

Em um contrato de compra e venda, o vendedor possui a obrigação de entregar a coisa, ao passo que o comprador possui o dever de entregar o pagamento. As normas dos contratos de compra e venda se encontram no art. 481 e seguintes do Código Cívil Brasileiro (2002), dentre elas podemos ressaltar algumas principais características. São estas a questão da transcrição no Registro Público Imobiliário para bens imóveis, como no presente caso, as despesas com a transcrição serão custeadas ainda pelo comprador. Também deve sempre estar presente nesse tipo de contrato, assim como em qualquer outro, a vontade, principalmente no tocante a fixação do preço. Caso a fixação do preço seja unilateral, o contrato será nulo, como é possível observar expressamente no art. 489 CC (MAMEDE, 2014).

O inadimplemento contratual caracteriza-se pelo total descumprimento ou pelo cumprimento de obrigação diversa daquela que foi acertada. Em ambos os casos, havendo culpa (em sentido amplo) por parte do inadimplente o credor poderá pleitear em juízo a resolução do contrato. Não se admitiria a extinção do negócio caso o inadimplemento se refira a parcela de menos importância do conjunto de obrigações do devedor, poiso descumprimento deve ser insignificante em relação à parte que já foi cumprida (CLARINDO, 2011). No entanto, percebe-se que Joana, mesmo já estando na 29º prestação, pagou boa parte das parcelas em atraso. Sendo assim, observa-se que o inadiplemento não é insignificante em relação ao todo, dando margem à resolução do contrato.

Segundo o princípio da obrigatoriedade da convenção as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. Devem-se observar o formalismo do contrato, pois se uma das partes se não cumprir o preposto, responderá por perdas e danos pela inadimplência contractual. A intagibilidade só poderia ser quebrada em caso de acordos entre as partes e de caso fortuito ou força maior (art. 393, CC), o que não é observado no caso.

E ainda, o contrato mesmo não dispondo de cláusula resolutória expressa ensejaria causa de perdas e danos em favor de João e ainda daria abertura para decisão judicial no tocante a resolução do contrato. Essa cláusula seria uma das formas de extinção do contrato e está dispostas nos artigos 474 e 457 do Cógido, esse primeiro positiva a ideia de que mesmo a cláusula sendo tácita, ainda dependerá da interpelação do juiz (MAMEDE, 2014).

• Pela manutenção do contrato

Deve ocorrer a manutenção do contrato, primeiramente, pelo princípio da preservação do equilíbrio contratual que traz a ideia de que deve haver um equilíbrio entre as partes contratantes. Auxilia na interpretação e aplicação de institutos como a lesão, onerosidade excessiva e também boa-fé objetiva E também afasta a insegurança de uma quebra e desequilibrio repentino no contrato. (DINIZ, 2008, p. 37)

Não se pode falar em manutenção dos contratoa sem contemplar o princípio da função social dos contratos (art. 421, CC). Antes que se dê qualquer parecer acerda do contrato (resolução, extinção ou manutenção) deve-se atentar as funções socias do objeto jurídico. Não mais se tem a ideia de que o Estado só intervirá na manutenção da vontade das partes, mas sim no equilíbrio delas. Como pode-se observer na alegação de Joana, a qual propôem a manutenção, a preservação

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