Locação e Empréstimo Noções: Lei do Inquilinato – Lei 8.245/1991

10. Da locação:

        10.1. Noções:  Lei do Inquilinato – Lei 8.245/1991. Temos um regramento geral na Lei do inquilinato que usaremos tanto para locação residencial como para comercial.

São todos separados:

Locação de coisas- locação predial (princípios liberais- autonomia absoluta das partes)

Locação de mão de obra - contrato de trabalho

Locação de serviços – permanece o contrato de prestação de serviços

        10.2. Evolução legislativa: sempre foi um contrato típico no nosso ordenamento jurídico. A legislação de 1916 foi inspirado num modelo liberal. Por que lei do inquilinato? Porque ela contempla, traz um regramento de proteção ao inquilino que é a parte mais fraca da relação jurídica. Sofre várias modificações ao longo do tempo até chegar ao que temos hoje. É um misto de direto material e processual, assim, sendo um microssistema.

        10.3. Locação de coisas/locação predial:

                a) Locação predial (urbana/residencial):

        10.4. Limitação:

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades

o Art. 1º traz as limitações da Lei 8.245/91.

        10.5. Solidariedade: temos na lei do inquilinato que prevê a solidariedade. Se duas ou mais pessoas se constituírem como locadores serão considerados como credores solitários, assim se duas ou mais pessoas se constituírem como locatários serão considerados devedores solidários. Art. 2º da Lei 8.245/91.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.

        10.6. Prazos: muito importante!

                a) Prazo determinado: do início do contrato eu tenho um prazo até o termo final eu tenho outro prazo. Ou seja, data de entrada e data de saída. O reajuste de periodicidade é a cada 12 meses, por isso a maioria dos contratos possui um a permanência mínima de 12 meses. Os contratos de prazo determinado também pode ser de no mínimo de 30 meses, pois o proprietário pode fazer a denúncia vazia ou injustificada para a retomada do seu imóvel.

Obs.: Denunciar o contrato é pedir o imóvel de volta, declarar o fim do contrato denúncia vazia (quando você pode pedir o seu imóvel de volta sem apresentar uma razão ou justificativa/motivo e pode depois de 30 meses de contrato pedir a qualquer tempo a retomada do seu imóvel); denúncia cheia (ou motivada se o contrato de locação for inferior a 30 meses o proprietário só retoma o imóvel findo o prazo ajustado do contrato e pela denúncia cheia ou motivada, ou seja, quando você quando você pede o imóvel de volta com motivação para uso próprio, para utilização de descendente e ascendente, para fazer reforma, determinada pelo poder público, para ampliação do imóvel). Após o período de 30 meses o proprietário pode decidir se vai celebrar outro contrato ou se vai fazer a denúncia vazia (retomada do imóvel).

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

****Vender o imóvel NÃO é caso de pedido de desocupação do imóvel. O novo proprietário pode pedir a desocupação só não poderá desocupar se houver contrato de locação por prazo determinado, o contrato de locação estiver devidamente registrado no registro de imóveis, então o novo proprietário deve esperar até o final do contrato. Permanece vigente o contrato de locação ainda que haja a alienação do imóvel. Isso é chamado de cláusula de vigência para a hipótese de alienação do imóvel e deve levar a registro no registro de imóveis e averbar na matrícula.

**** Se o contrato de locação por prazo determinado tem duração mínima de 30 meses e o proprietário não celebra novo contrato e não faz a denúncia vazia esse contrato se prorroga para contrato de prazo indeterminado, ou seja, o contrato com prazo determinado se transforma em contrato de locação com prazo indeterminado.

Regras: se não tiver caso do art. 9º não pode o proprietário por fim no contrato antes de 30 meses mas o locatário pode romper antes desse período (violação de cláusula contratual, tendo multa proporcional ao tempo que falta para finalizar o contrato).

Se morou 10 meses, a multa geralmente é o valor de 1 a 3 alugueis, pega o valor desses alugueis divide por 30 e multiplica pelo número de meses faltantes.

Denúncia Cheia: Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.