OS IMPACTOS NA PANDEMIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

OS IMPACTOS NA PANDEMIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Com o agravamento da crise advinda da pandemia do COVID 19, locadores de imóveis vêm recebendo pleitos de locatários para isenção e ou redução dos valores locatícios durante e após o período de paralisação. De um lado, locatários preocupados com a paralisação de suas atividades e consequente queda ou até perda total de faturamento e, de outro, locadores que dependem das locações para outros compromissos e em alguns casos para sua própria subsistência, como única fonte de renda.

Em um momento de crise como esse é importante fazer a avaliação de cada caso, levando-se em consideração o ramo de atividade, a paralisação total ou não das atividades, e o tempo de recuperação, entre outros.

O tema abordado vem gerando muitas dúvidas por ambas as partes, por isso devemos tratar com muita cautela, onde temos como ponto principal o dever de conciliar interesses em renegociação dos contratos em juízo.

Não temos um ponto especifico no nosso ordenamento jurídico impondo esse dever de renegociar os contratos antes de uma medida judicial, contudo podemos sustentar esse dever atribuindo a clausula geral da boa-fé instituída no art. 422 do Código Civil, onde os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Não existe obrigatoriedade e qualquer negociação, isso depende da aceitação de ambas as partes, com isso o dever de renegociação deverá ser benéfico para os dois lados.

 O contratante que sofre qualquer desiquilíbrio financeiro que afete a execução contratual, deverá de imediato informar ao outro contratante, sendo assim o locador não poderá ficar omisso a situação e com isso deverá encontrar uma solução para uma possível negociação, se não houver acordo amigável, aquele que se sentir prejudicado poderá pleitear a revisão judicial do contrato.

 Importante observar que os dois lados da relação locatícia serão atingidos pelos impactos econômicos advindos da pandemia, sendo o acordo a solução mais viável, a fim de manter o equilíbrio econômico e a boa-fé contratual. Inegavelmente a recente situação mundial causada pela pandemia está impactando diversos setores da sociedade, demandando a criação de planos emergenciais.

Esse cenário de incertezas a respeito das consequências e dos efeitos negativos desta crise sem precedentes, bem como por quanto tempo durará a pandemia, tem gerado impactos para futuras suspensões de fechamento de novos contratos.

Muitos locatários buscam melhores negociações para que sejam evitadas essas rupturas contratuais diante ao acontecido, aos contratos comerciais onde a maioria dos comerciantes estão com seus estabelecimentos totalmente fechados impossibilitando qualquer movimentação financeira ou até mesmo aqueles que conseguem desenrolar as atividades por meios alternativo, fica inviável equiparar um parâmetro onde possa estabelecer valores, descontos nas prestações ou até mesmo qualquer tipo de adicionais , já que as alegações poderiam ser expostas como uma dificuldade geral do locatário e não do contrato, por isso a melhor opção e a resolução entre contratantes.

Diante a isso podemos concluir e talvez arriscarmos em dizer, que o nosso sistema jurídico tenha um ‘’buraco’’ em seu projeto de lei quando se trata da interferência do legislador e faça nos refletir neste momento que para as pessoas jurídicas especificamente, desenvolvendo mecanismos para lidar com estas dificuldades  no nosso sistema jurídico brasileiro, onde  muito se equivocando a função social da empresa em relação aos empregados. Por outro lado, existe o locador que precisa muitas vezes exclusivamente o valor do aluguel, onde devemos levar em consideração quem poderia ser benificiário deste valor com o intuito de sua sobrevivência, sendo assim um parâmetro importante do locador para uma eventual redução ainda que temporária. São essenciais a razoabilidade e a boa-fé de ambas as partes, pois se trata de situação custosa tanto para locador quanto para o locatário. A crise afeta as duas pontas da relação locatícia. Assim como o locador esperava receber o aluguel, o locatário contava com as vendas ordinárias para honrar sua obrigação.

Por isso, essa solução do juiz de olhar as dificuldades de um ou de outro  fora do contrato é uma solução de justiça distributiva, não tendo uma previsão no nosso ordenamento que permita que o juiz faça isso , o que podemos fundamentar que existem construções com cláusulas gerais onde o juiz analisa medidas em que os contratantes estão fluindo no contrato. Contudo há quem sustenta outras teorias como na onerosidade excessiva superveniente ocorre de forma diferente. Ao contrário do que se sucede com o caso fortuito ou força maior, a prestação é fisicamente possível, mas o seu valor em si foi drasticamente afetado pela pandemia, gerando não qualquer variação no preço, mas uma alteração drástica, ou seja, uma verdadeira onerosidade excessiva., porém o juiz precisa identificar o efeito contratual e não uma dificuldade externa.

 Ainda assim, poderá uma das partes, observado que no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, a outra parte poderá pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva já que a pandemia gerada pelo COVID-19 é uma situação extraordinária e excepcional não provocada pelas partes.

Por fim, nos casos mais extremos, é possível ir em juízo requerer o fim do contrato. Com base nos artigos 478 a 480 do Código Civil, para os contratos com execução continuada, a exemplo dos contratos de locação, poderá uma parte requerer a resolução do contrato.

As normas do Código Civil Brasileiro, por uma interpretação conjunta dos dispositivos que tratam do tema, percebe-se que a revisão judicial do contrato é autorizada quando algum evento imprevisível surge, e desde que haja desproporção nas obrigações sentidas por alguma das partes. Dentro do regramento protetivo da Lei, há a previsão, para situações ordinárias, da revisão de aluguel. Essa demanda visa a compatibilizar o valor do aluguel ao valor de mercado, após o transcurso de três anos de contrato ou do acordo realizado entre as partes. Como estamos diante de uma situação excepcional e urgente, e considerando que nem todas as relações locatícias contam com o período de três anos de contrato a tentativa de renegociação extrajudicial do aluguel sendo um sistema funciona de uma forma maravilhosamente bem, portanto acredita-se que esse sistema tenha sido pensado para a desvalorização imobiliária, portanto em uma situação que escapa intenção objetiva e ao estipular sistema poderia ter o recurso ao artigo 478 ou 317 dependendo do que a parte quer, sendo assim uma possibilidade antes dos 3 anos contendo todos os requisitos da excessiva onerosidade, presentes no art. 317.