Da Locaçao Das Coisas

1- CONSIDERAÇÕES PRÉVIAS

Em nosso país, a relação ex locato possui três documentos legais básicos: a) o Código Civil, artigos 565 a 578; b) a Lei n.8.245, de 18.10.1991 - Lei do Inquilinato; c) a Lei n.4.504, de 30.11.1964 - Estatuto da Terra, artigos 95 e 95A. Além destes, há regras especiais, como as dos artigos 86 a 98, do Decreto-Lei n.9.760, de 05.09.1946, que dispõem sobre a locação de imóveis urbanos da União.

O Código Civil, além de formular os princípios gerais da matéria, juntamente com leis especiais regula a locação de imóveis pertencentes à União, aos Estados, aos Municípios, e às suas autarquias e fundações públicas. É o estatuto aplicável, também, aos apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, arrendamento mercantil (leasing) e à locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos ou destinados à publicidade. O Código Civil é também o estatuto aplicável à locação de coisa móvel não fungível, de acordo com a prescrição de seu art.565. Igualmente a locação de espaços em feiras ou pavilhões de exposições, como destaca Teresa Ancona Lopes.

Ao excluir os imóveis de propriedade da União e de outras pessoas jurídicas de Direito Público interno da disciplina da Lei do Inquilinato, o legislador teve por mira "livrar o contrato das peias e restrições ali inseridas", como destaca Sylvio Capanema de Souza. Para as demais locações situadas na esfera do Código Civil, o legislador não vislumbrou razão para submete-las à Lei n.8.245/91, cuja índole é de proteção ao locatário.

A Lei do Inquilinato regula a locação de imóvel urbano, com as exceções trazidas em seu art.1º, parágrafo único e disciplinadas no Código Civil. Quanto à locação rural, as normas são as do Estatuto da Terra, aplicando-se subsidiariamente as disposições do Código Civil, segundo expressamente determina o art.92, parágrafo 9º, daquele estatuto. Em conseqüência, sobreleva-se de importância a distinção entre os conceitos de imóvel urbano e rural. Para efeito de incidência de tributo, o imóvel se classifica como urbano ou rural conforme a sua localização dentro ou fora, respectivamente, do perímetro da cidade. Do ponto de vista locatício, o critério é distinto, pois leva-se em consideração a finalidade da locação. Considera-se rural o imóvel que se destina às atividades de exploração da terra ou da pecuária, independentemente de sua localização. Por exclusão, ter-se-á imóvel urbano, quando o objetivo da locação não for o de plantação ou de criação de animais. Há hipóteses em que a definição se torna difícil, pois a locação reúne elementos de uma e de outra natureza. Neste caso, a distinção se opera pelo quesito predominância: se o imóvel, além de conter casa edificada, onde o locatário reside com a família, possui terreno com plantações e criação de aves, há que se apurar a função principal da locação e esta é que indicará o estatuto aplicável.

2-CONCEITO, ELEMENTOS E CARACTERES

2.1- Conceito:

Dá-se o contrato de locação, quando uma parte (locador) se obriga a ceder o uso e o gozo de coisa não fungível à outra (locatário), temporariamente, mediante promessa de certa prestação. Gozo haverá se a coisa produz frutos, mas nada impede que a locação se limite a cessão para uso. Este é o conceito moderno, adotado pelo ordenamento jurídico brasileiro, art.565 do Código Civil. Relativamente aos frutos e produtos gerados pelo objeto da locação durante a vigência do contrato, há que se distinguir os ordinários dos extraordinários, pois o direito de gozo do locatário, na lição dos juristas, limita-se aos primeiros. Frutos ordinários são os produzidos regularmente pela coisa e que não afetam sua substância, como os frutos naturais, enquanto os produtos extraordinários são os extraídos da coisa, diminuindo-lhe a substância, como a extração de minério. As partes podem convencionar a respeito, pois a matéria é de ordem privada. As servidões ativas, constituindo qualitates praediorum, fazem parte do objeto da locação, como as de trânsito e de aqueduto.

A locação pode ser objeto de contrato preliminar e de acordo com a disciplina criada, genericamente, pelo Código Civil de 2002, artigos 462 a 466. No pactum de contrahendo, que gera obrigação de fazer, as partes devem especificar as condições básicas do contrato definitivo. A forma contratual é livre, mas a eficácia do negócio jurídico em face de terceiro requer o registro da promessa. Caso uma das partes se negue a celebrar o contrato de locação, havendo condições fáticas e jurídicas, o interessado poderá requerer o suprimento judicial, na forma do disposto no art.464. Se estas condições faltarem, a parte prejudicada poderá requerer perdas e danos.