Atividade Individual Finanças Corporativas

[pic 1][pic 2]

Matriz de atividade individual
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo: 1021-1_3
Aluno: Juliana Araujo Rocha	Turma: 2021
Tarefa: Atividade Individual – Análise de Construção do Shopping
Análise do projeto de construção do shopping center
Cálculos
O objetivo deste relatório é converter dados em informações e, apresentar uma análise de viabilidade da construção de um Shopping Center de alto padrão no terreno de uma igreja, para subsidiar as tomadas de decisão da investidora RX. Segundo os termos da transação, a igreja cederá o terreno, e a empresa assumirá as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades). Para tal, trabalharemos o cálculo dos seguintes índices: TIR (taxa interna de retorno); VPL (valor presente líquido); período para payback descontado e ILL – índice de lucratividade líquida. O empreendimento terá as seguintes bases para sua construção: [pic 3] Considera-se que o Custo Unitário Básico de Construção (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado. Neste caso, desconsideraremos o valor do terreno no custo de investimento inicial, tendo em vista que o terreno foi cedido em parceria com a igreja. A área construída por andar será de 4.000 m2 e serão construídos 7 andares (sendo dois deles estacionamento.  Teremos assim, um custo total estimado de R$16.800.000,00 em que: Custo Total Estimado(CTE) = CUB x Área Total Construída CTE = 600/m2 x 4.000 m2 x7 CTE = R$ 16.800.000,00 Para o fluxo de caixa bruto temos: 5 andares x 35 lojas por andar = 175 lojas. Aluguel unitário das lojas de R$ 20.000,00. Faturamento mensal de R$ 3.500.000,00 ( n° lojas x aluguel) Custo fixo: R$ 200.000,00 Custo Variável: R$ 1.000,00/mês x 175 lojas = R$175.000,00 LAJIR: Faturamento – Custos (Fixo + Variável) = R$3.500.000,00 – (R$200.000,00 + R$ 175.000,00) = R$ 3.125.000,00 Imposto de Renda: 15% sobre o lucro real = R$ 3.125.000 x 0,15 = R$ 468.750,00 Lucro real = R$3.125.000,00 – R$ 468.750,00 = R$ 2.656.250,00 Demonstrado o lucro mensal previsto temos que a taxa mínima de retorno aos sócios, para sobrepor-se aos riscos do negócio é de 4,14% a.m., considerando  Taxa RF: 2% + 64/100 = 2,64%. Risco beta:1 Taxa de Retorno do Mercado: 2,64% acrescido de 1,5% = 4,14 a.m. Para o Valor Presente dos Fluxos de Caixa temos: 0 FV 2.656.250,00 CSH PMT 48 n 0,0414 i PV = 126.215.643,90 Valor Presente do Projeto 126.215.643,90 CSH FV 24 n 2i PV= 78.470.977,37 VPL = VP-lo VPL = 78.470.977,37 – 16.800.000,00 VPL = 61.670.977,30 Índice de Lucratividade Líquida ILL = VP/lo = 78.470.977,37/16.800.000,00 ILL = 4,67% TIR 16.800.000,00 CSH g Cfo 0 g CFj 24 g Nj 2.656.250,00 g CFj 48 g Nj F IRR = 4,68% FV Investimento Inicial 78.470.977,37 CHS PV 0,0414 i 24 n FV = 79.254.388,39 Payback Descontado Após início Operação PV = (79.254.388,39) PMT = 2.656.250 i = 0,0414 n = 29 Payback Descontado de Todo Projeto Payback Descontado após início operações + t24 29 + 24 = 53 Custo de Capital (Ccap) FV = 79.254.388,39 i = 0,0414 N = 53 PMT =1.479.329 Ponto de Equilíbrio PE no Excel: =(CF+CCap-%IR*CF)/(Pun-CVun-%IR*Pun+%IR*CVun)    PE = (200.000 + 1.479.329 – 0,15 x 200.000)/ (20.000 – 1.000 – 0,15 * 20.000 + 0,15 *1.000) PE = 1.649.329 / 15.850,00 PE = 104,05 ( Ou seja 104 lojas) Taxa de Ocupação Total Lojas : 175 Alugar no mínimo: 104 Taxa de Ocupação Mínima: 74/175 = 0,60 %
Considerações
Pela análise dos cálculos apresentados podemos concluir que o investidos precisará alugar 104 lojas antes de começar a ter lucro com seu negócio. O VPL positivo indica que o projeto é lucrative. A TIR e ILL em torno de 4% demonstram viabilidade do projeto, na medida em que receberá valores superiors ao que foi investido. Por fim, a análise do payback indica que os investidores terão retorno em aproximadamento 4,5 anos.
Referências Bibliográficas
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2019. 84 p. Apostila do Curso Matemática Financeira – Fundação Getúlio Vargas. Acesso em: 06 de novembro de 2021.

        

...