Direito Das Coisas

1. Introdução

No presente trabalho será abordado sobre a posse de imóveis e móveis, como se da a perda dessa posse, sua classificação, espécies e seus efeitos. Será desenvolvida estudos aprofundados em doutrinas e legislação seca e comentada.

2. Aquisição de propriedade imóvel

2.1 Usucapião

A usucapião, como mencionado, exige que o possuidor (aquele que detêm a posse direta do imóvel com a intenção de se tornar proprietário) de determinado bem imóvel, preencha alguns requisitos para que possa, em sede judicial, requerer a usucapião.

Ao falar em requisitos, o primeiro, e senão o mais importante deles, é o prazo legal, ou seja, o prazo que deverá ser comprovado pelo possuidor que diz respeito ao tempo em que este está em posse do imóvel, e que vem regrado pelo Código Civil no artigo 1.238, que diz:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Como se vê, em regra observa-se o prazo de 15 (quinze) anos para que se possa requerer pelas vias judiciais a usucapião, porém, quando se tratar de imóvel onde o possuidor tiver estabelecido sua moradia habitual, seja de forma individual (individuo que vive sozinho) ou de forma familiar (individuo que reside em companhia da família, esposa, filhos, etc.), ou desde que tenha implantado no local qualquer atividade, lícita é claro, que lhe traga frutos, ou seja, atividades “comerciais” que lhe proporcionem de alguma forma o seu sustento, esse prazo de 15 (anos), comprovados os requisitos da moradia habitual ou do caráter produtivo, será reduzido para 10 (dez) anos. Lembrando também, que além dos requisitos citados, deverá o possuidor cumprir com os demais requisitos exigidos pela lei, que exploraremos mais adiante.

Assim, concluímos por ora que, preenchidos os demais requisitos, aquele que está na posse o imóvel urbano pelo período de 15 (quinze) anos ou mais, ou aquele que está na posse do imóvel por 10 (dez) anos ou mais, desde que preenchidos os requisitos da moradia habitual ou, desde que, nele realize obras ou serviços de caráter produtivo, poderão requerer a usucapião do mesmo.

Segundo a lei civil, para que se possa requerer a usucapião, impõe-se ainda o requisito da posse sem oposição, que quer dizer que, o possuidor que permanece em determinado imóvel deverá demonstrar em juízo, diante do pedido da usucapião, que o imóvel não foi requerido por quem quer que seja, como por exemplo, o cidadão que reside em determinado imóvel a mais de 15 (quinze) anos, e durante o transcorrer desse prazo ninguém o tenha reivindicado, ou requerido de alguma forma a sua posse ou propriedade.

Sem este requisito da posse sem oposição de terceiros, não será possível ao possuidor requerer a usucapião, pois conforme a lei a posse deverá ser mansa e pacífica, não se admitindo a propositura da ação de usucapião sobre imóvel do qual conste qualquer litígio com referencia à posse ou propriedade.

Por fim, concluímos que o requisito para se promover uma ação de usucapião, a principio, seria, o cumprimento do prazo legal, sem interrupção, e sem oposição de terceiros.

2.2. Registro do título

A questão sobre a aquisição de propriedade imóvel no perímetro urbano e a obtenção do tão estimado título definitivo já vinha passando por várias transformações no ordenamento jurídico brasileiro inclusive quanto a sua classificação no Código Civil.

O reflexo das relações civis que envolvem as partes na promessa de compra e venda são extensas, e vão desde o descumprimento de uma das partes em finalizar o contrato, principalmente quanto à transferência do nome do proprietário primeiro ao novo proprietário até o desenrolar dos tramites cartorários para obtenção do título definitivo, chegando, em alguns casos, a ser resolvido na seara judicial por meio da adjudicação compulsória.

Para muitos a obtenção de um título definitivo de um imóvel ainda é rodeada de mistério, principalmente quanto ao seu registro no Cartório, em que a validez desse registro como título pleno para a aquisição do imóvel é que traz a tona várias discussões, muitas delas não pacíficas em torno dessa problemática.

2.2.1. Da promessa de compra e venda

A ênfase dada à promessa de compra e venda ou compromisso de compra e venda ou preliminar é unânime entre os teóricos que refletem sobre o tema. Para Filho é o instrumento pelo qual os contratantes se comprometem a celebrar, mais tarde, se cumpridas as obrigações nele avençadas, ou contrato denominado principal ou definitivo, desde que preencha as suas condições de validade. Sobre a conceituação da promessa de compra e venda e o mecanismo desse negócio, forma geral em determinado momento, pode não ser oportuno, possível ou conveniente às partes contratar de forma definitiva, plena e acabada. Portanto, vem ocorrendo mudanças nos julgados acerca do entendimento sobre as questões que envolvem a aquisição de propriedade imóvel de forma incompleta em alguns tribunais, inclusive os tribunais superiores até mesmo do Pretório Excelso vêm entendendo que cada caso é mais pessoal do que material, disso se extrai a importância de mencionar a evolução das leis que versam sobre direito de propriedade.

Por isso, a grande relevância em querer ressaltar jurisprudência em torno da negociação para aquisição tanto faz por instrumento público ou particular do imóvel por meio do contrato preliminar, e o descumprimento de suas cláusulas e o direito ao título definitivo nos termos do Decreto-Lei 58/37 com suas alterações vigentes e a Lei 6.766/79.

2.2.2. Aspectos contratuais da promessa de compra e venda

Sabe-se que ao adquirente de propriedade em contrato de promessa de compra e venda, quando respeitados todos os requisitos da posse há de se considerar válido a sua aquisição pela boa-fé, princípio basilar do direito de propriedade. Mas antes de deslindar sobre os aspectos da compra e venda faz-se necessário tecer breves comentários sobre como se constitui a propriedade e o vínculo desta com a pessoa que se faz na posse e suas classificações e o domínio propriamente