Revisão de Técnicas de Planejamento e Gestão da produção na Construção Civil

Revisão de Técnicas de Planejamento e Gestão da produção na Construção Civil

• Aspectos Legais da construção civil

Caráter legal:

• Escolha do lote do terreno.

Cláusulas Contratuais do loteamento:

• Verificar o Código de Edificações do Município de Cuiabá.
• Definem por exemplo, o número de pavimentos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento do terreno e adoção de recuos.

Em área urbana -> Na fase de compra do terreno, deve verificar se há existência de projetos públicos que envolvam desapropriação parcial ou total do terreno, como construção de algum prédio público ou até urbanização de uma praça que pode levar parte do lote.

• Matas naturais

- Taxa de ocupação deve ser pequena;

- Coeficiente de aproveitamento pequeno (para não caracterizar desmatamento)

- Verificar se o lote está em região protegida por lei especial.

Área de proteção de mananciais:

- Verificar taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento

- Deve se ter como objetivo prejudicar menos possível o meio ambiente

- Árvores centenárias não podem ser derrubadas devido ao diâmetro do tronco e devem estar indicadas no levantamento planaltimétrico.

->O levantamento planaltimétrico serve para saber as cotas do terreno e verificar se há necessidade de escavar, aterrar ou fazer terraplanagem. O projeto planaltimétrico é feito por um topógrafo e nele devem conter: comprimento, largura, altura, inclinação do terreno e nivelação.

-> Os profissionais devem identificar a classificação do lote quanto à localização, ou seja, o que a legislação de zoneamento urbano permite construir e se há projetos para a alteração do uso do solo nas imediações. Esses são os possíveis problemas que devem ser resolvidos antes da compra do terreno.

• Projeto

Documentos exigidos para a aprovação pela Prefeitura (alvará de obras):[pic 1]

- Escritura do terreno *

- Recibo do IPTU

- Memorial descritivo *

->Notificação ao fiscal ou profissional da obra caso a legislação seja ferida: Não é uma penalidade, é um documento legal com prazo para solucionar o problema. Caso a irregularidade seja grave a obra é embargada até a regularização.

• Planejamento de Obras

Estabelece uma sequencia lógica entre as etapas da obra. É um estudo detalhado da obra em função de um intervalo de tempo, partindo-se de um orçamento base.

Função: Escolher o método construtivo e os meios de produção mais adequados, e que estes sejam coordenados entre si e entre todo o quadro de condicionais internas e externas à empresa.

Objetivo: Obter o maior rendimento possível com os custos de execução menores possíveis.

Pode ser dividido em:

- Planejamento de execução: tec. emprega métodos construtivos

- Planejamento físico da obra: cronograma da obra

- Planejamento de recursos: mão de obra, equipamentos, maquinas.

- Planejamento do canteiro de obras: layout do terreno.

• Gestão do processo de projetos

O projeto é um indicador de qualidade da obra, a medida que se deve fazer mudanças no projeto ou na obra significa que um ou outro possui falhas.

• Resumo[pic 2]

Planejamento do Projeto[pic 3]

[pic 4]

Gestão de Projetos[pic 5]

[pic 6]

Soluções técnicas[pic 7]

• Tipos de empresas

- Incorporadora: Cuida da parte inicial da obra, relacionando a compra do terreno e ao final na entrega para a imobiliária e da parte burocrática.

- Construtora: Constrói os empreendimentos, fazem orçamentos e projetos.

- Gerenciadora: Fazem o gerenciamento dos projetos da obra e o cumprimento desta.

- Imobiliária: Vende os apartamentos do empreendimento.

->A seleção da tecnologia construtora depende do mercado local/regularização, do sistema de produção da empresa construtora (pré-moldados, alvenaria) e das características do empreendimento (alto, médio ou baixo padrão).

• Incorporação imobiliária

Incorporação imobiliária é um documento registrado em cartório que dá a segurança para o cliente quanto às condições técnicas e de idoneidade do incorporador, além da legalidade do projeto,  as características de metragens do imóvel bem como as regras de convivência em condomínios. Ela prevê as responsabilidades civis e criminais em caso de crime relacionado a captação de recursos públicos financeiros.